【正文】 %。三、財務(wù)評估動態(tài)指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指按某一基準收益率（Ic），將計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。項目建設(shè)另需借款11200萬元，剩余部分23210萬元由銷售收入補充，項目總投資為41410萬元。開盤之初的前兩個季度可銷售60%，第三個季度銷售20%，余下的在第四、五兩個季度銷售完。漲價預(yù)備費率參照重慶市工程造價信息上所載取值3%。主要包括管理費、銷售費用及財務(wù)費用。其費用包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、路燈、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用?；谥斏餍栽瓌t，我們?nèi)?個季度，銷售節(jié)奏做如下設(shè)計：30%：30%：20%：10%：10%，即開盤后的前兩個季度各實現(xiàn)30%的銷售，第三個季度實現(xiàn)20%的銷售，第四五兩個季度各實現(xiàn)10%的銷售。 ，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下：（三）方案三4棟高層（32層）+16棟小高層（11層）+獨立商業(yè)總平面布置采用圍合式布局方式，板式小高層圍合用地四周，營造出超大中心庭院，四棟點式高層點綴在中心庭院內(nèi)，創(chuàng)造了環(huán)境優(yōu)美、寧靜的居住空間，提高了居住品質(zhì)；住區(qū)內(nèi)形成南北和東西兩個視線通廊，使住戶能夠最大限度的享受到自然景觀；商業(yè)與住宅脫離，即節(jié)約建造成本，又為商業(yè)的劃分提供了更大的靈活性。建筑布局以點線結(jié)合的方式，開合有度、高低錯落；社區(qū)內(nèi)部空間形態(tài)豐富多樣，結(jié)合環(huán)境又具有可識別性；各組團結(jié)合地形，形成圍合，沿街空間形態(tài)各異，避免單調(diào)。概念三——城市設(shè)計思想的運用以運營城市的意識，把對城市的功能進行有機的整合作為本項目規(guī)劃的思想和原則基礎(chǔ)。3．貫徹“以人為本”與“可持續(xù)發(fā)展”思想，在滿足適時室內(nèi)居住水平的同時，加強戶外環(huán)境設(shè)計。戶型區(qū)間建議以三房和兩房為主，輔以少量的一房，戶型設(shè)計在控制面積的同時，保證其功能的齊全及使用的舒適性。二、產(chǎn)品定位項目檔次定位通過對區(qū)域的分析及周邊項目的調(diào)研，我們建議將項目打造成中高端、低密度精品高層住宅小區(qū)。結(jié)論：在滿足分析中3項條件，18F30F的高層建筑也能實現(xiàn)較好的市場效果，我們通過項目測試和他們對市場專業(yè)的見解，直接反映出了，客戶對于高層低密度的認同度還是較高的。天湖美鎮(zhèn)、金科機會（O）l 高新園區(qū)及周邊工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，將為區(qū)域帶來極大的升值潛力和人口的入?。籰 周邊可供開發(fā)用地較少，項目市場競爭較弱；l 項目場地平整，有利于減少開發(fā)周期，以短平快獲取較大利潤。寧支路(X麗景)圖表顯示物流倉儲業(yè)態(tài)占據(jù)54%,位居第二的空置商業(yè)店面占據(jù)了18%,其次是生活便利店占12%,醫(yī)療保健為9%,美容美發(fā)3%,醫(yī)療保健占據(jù)3%,建材汽配僅1%。觀天下⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢，我市一線知名開發(fā)企業(yè)實力雄厚，內(nèi)部自然條件優(yōu)越劣勢⑵、經(jīng)濟指標(biāo)項目名稱觀天下所屬區(qū)域板塊經(jīng)開版塊物業(yè)地址X金開大道1號占地面積40000平方米建筑面積70000平方米容積率樓層規(guī)劃板式小高層：18F建筑形態(tài)板式小高層開盤日期板式小高層：主力房型80110㎡銷售均價36003800元/㎡銷售率90%總戶數(shù)板式小高層：576戶開發(fā)商東成物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理金科物管商業(yè)個案項目名稱地理位置體量面積區(qū)間售價租金天一順和康城渝北區(qū) 北部新區(qū)萬壽支路4000㎡以上20300㎡400011000元/㎡3060元/㎡天湖美鎮(zhèn)金開大道1號1100040400㎡70001200035元/㎡中興渝景苑北部新區(qū)高新園金科天籟城背后40005000㎡未定未定未定分析：⑴、除金科十二坊外，該區(qū)域在售商業(yè)均以底商和商業(yè)街的形式存在；⑵、縱觀該區(qū)域商業(yè)價格，在套內(nèi)400014000元/㎡的區(qū)間，其中，臨近主干道（金開大道、X大道、黃山大道）的商業(yè)價格較高，售價相對較高，而次干道/內(nèi)街的商業(yè)價值相對較低。今年一季度,北部新區(qū)高新園區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓152套，,分別比群年同期增長105% 、95%、53%。隨著棕櫚泉國際花園湖邊別墅區(qū)和協(xié)信town城四期聯(lián)排別墅的陸續(xù)開盤，本季度均價6000元/平方米以上的房屋較上一季度和去年同期都有一定幅度的增長，特別是10000元/平方米以上的房屋也銷售了7套。房地產(chǎn)銷售情況分析⑴、購房需求面積的選擇本季度北部新區(qū)高新園區(qū)商品房銷售最多的為180㎡以上的房屋，其次是120150㎡以及150180㎡的，都是偏大戶型房屋，占本季度銷售總量的58%。⑶、住宅銷售價格從上表可以看出，受金科五星城、龍湖天籟城、金科目前，該區(qū)域七座“星”系列商務(wù)大廈和總部基地已投入使用，據(jù)官方信息，已經(jīng)有近百萬平米的商務(wù)樓投入市場，可以滿足1000家以上科技型中小企業(yè)辦公、生產(chǎn)需要，目前其使用率平均達到了76%。居住環(huán)境（1）、北部新區(qū)高新園區(qū)總面積約50平方公里，其余為生態(tài)綠地、林地及水域等，%。人口18萬人黃茅坪組團現(xiàn)代制造業(yè)以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。北部新區(qū)于2000年12月18日設(shè)立，2001年4月25日掛牌成立，重慶市委、市政府決定把北部新區(qū)建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市發(fā)達經(jīng)濟圈的核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)，提出用10年時間在北部新區(qū)再造一年重慶工業(yè)，即北部新區(qū)加經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)在2010年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1500億元（相當(dāng)于2000年重慶市工業(yè)總產(chǎn)值）。重慶消防總隊對面，城市快速干道雙寧路段北側(cè)與內(nèi)環(huán)高速X立交相連，西面靠近金科天籟城，東面是“X麗景”樓盤和鳳麟苑（經(jīng)濟適用房）、怡和小區(qū)。北部新區(qū)發(fā)展規(guī)劃北部新區(qū)規(guī)劃概況：規(guī)劃性質(zhì)以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，是都市發(fā)達經(jīng)濟圈核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)用地規(guī)模，%人口規(guī)模規(guī)劃人口規(guī)模為65萬人北部新區(qū)組團規(guī)劃分布：禮嘉組團黃茅坪組團翠云組團鴛鴦組團人和組團大竹林組團金山組團北部新區(qū)七大組團規(guī)劃：組團主要功能組團概況X組團商務(wù)中心、客運樞紐、光電產(chǎn)業(yè)、高檔社區(qū)北部新區(qū)的中心商務(wù)服務(wù)區(qū)。園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃布局了未來新重慶的中央商務(wù)區(qū)、使領(lǐng)館區(qū)、居住新區(qū)以及交通、通信樞紐。截止2005年12月底園區(qū)土地供應(yīng)基本情況：類別合計(公頃)建設(shè)用地(公頃)非城市建設(shè)用地小計產(chǎn)業(yè)用地居住用地公共設(shè)施用地交通用地市政設(shè)施其它(綠化用地、水面)合計所占比例100%%%%%%%%%（4）、完善的交通網(wǎng)絡(luò)（）（五條“金”，大竹林組團總長100公里、火車北站片區(qū)道路總長46公里），（五條“金”），目前正在實施的道路長35公里，預(yù)計2010年前，高新園區(qū)將完成該區(qū)域全部道路建設(shè)。上述樓宇工業(yè)的大力發(fā)展，產(chǎn)業(yè)人員的大量入駐，必然會帶動區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，及促進住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。仁和欣座、金科東方王榭、金科香檳花園、尚源印象、勁力供應(yīng)情況與上一季度基本持平，較去年同期相比增幅較大。⑵、消費者對住宅單價的承受力由上圖可以看出，北部新區(qū)高新園區(qū)商品房住房銷售最多的是均價在30004000元/平方米的房屋，占總銷售量的21%。本季度商品房銷售情況雖然較去年同期有大幅度的提升，但是和上一季度相比卻有小幅度的回落。渝景苑⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢 周邊緊鄰古木峰公園、照母山公元，擁有較好的自然景觀 中興為大型通訊企業(yè)擁有交好的企業(yè)形象和實力 與金科天籟城緊密相連，可共享部分成熟生活配套劣勢 生活配套尚未成熟 項目背側(cè)緊鄰金開大道，受噪音影響⑵、經(jīng)濟指標(biāo)項目名稱中興該路段商業(yè)店面的形態(tài)以兩層商業(yè)為主，面積在2040㎡的店鋪出租率較高，店面開間控制在34米，進深在1012米。l 從未來發(fā)展解析：區(qū)域成熟度將會進一步提高，成為產(chǎn)業(yè)中心、商務(wù)中心和居住中心。天籟城側(cè)有著相對較好的居住環(huán)境，EBD（生態(tài)商務(wù)區(qū)）、金融中心、外事中心的發(fā)展，將會帶來更多的產(chǎn)業(yè)人口的入駐及生活配套的完善，并且項目具有較好的景觀資源和休閑居住資源。渝景苑）據(jù)中興⑷、目標(biāo)客層消費力在高科技產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢企業(yè)條件下他們相對穩(wěn)定的收入足以支撐他們置業(yè)。天籟城側(cè)布以小高層板式住宅，在布局與視線通廊上，應(yīng)充分利用地塊西、北側(cè)的自然景觀（山景、公園景觀等）及建筑景觀（金科因此，本項目的開發(fā)方向為小高層和高層住宅的各種組合。設(shè)計概念概念一——人車分流，動靜分區(qū)車行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)分開設(shè)置，車行系統(tǒng)同室外道路停車結(jié)合，形成“鬧”的外環(huán)，步行系統(tǒng)同中央綠地相結(jié)合，形成“靜”的核心。概念六——密切關(guān)注21世紀人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢。獨立劃分的商業(yè)用地，為以后商業(yè)開發(fā)的升級和功能的調(diào)整提供了很大空間；商業(yè)與住宅脫離，即節(jié)約建造成本，又為商業(yè)的劃分提供了更大的靈活性。預(yù)計從取得土地到整個項目開發(fā)銷售結(jié)束可以控制在3年內(nèi)。前期工程費前期工程費主要包括項目前期可研編制及市場調(diào)查費、控規(guī)編制及調(diào)整費、國內(nèi)外的設(shè)計費、水文地質(zhì)勘察費及三通一平費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費主要是指為整個小區(qū)服務(wù)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用，主要物管用房、醫(yī)療、郵政及會所等公共設(shè)施用房。具體測算數(shù)據(jù)詳見表81?？紤]到目前實行銷售的一價清政策，在我們調(diào)查分析確定的售價上我們把原五通費回收部分折到每年的售價上，根據(jù)目前的收費標(biāo)準，我們?nèi)?0元/平方米。主要用于土地款的支付（考慮全額支付）、前期工程費、部分規(guī)費及部分工程款支出，需求計劃為：2007年第3季度10500萬元，第4季度2500萬元，2008年第1個季度3300萬元，第2個季度1900萬元。第 42 頁 共 51 頁北部新區(qū)H29地塊項目可行性研究報告表94 項目還本付息表單位:萬元序號項目2007年2008年2009年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1期初累計貸款0 3544 6164 9659 11824 8416 5986 4725 2本期新增貸款3500 2500 3300 1900 0 0 0 0 3本期應(yīng)計利息44 120 195 265 296 210 150 118 4本期應(yīng)還本金0 0 0 0 3408 2430 1261 4725 5本期應(yīng)還利息0 0 0 0 296 210 150 118 注：考慮最大還款能力還款方式第十章 財務(wù)評價一、評價前置關(guān)鍵數(shù)據(jù)本次財務(wù)評價是基于前述有關(guān)售價的預(yù)測，售價年增長幅度的預(yù)測，房屋的銷售率，基準收益率設(shè)定，融資利息費用率及工程造價年增長率等關(guān)鍵性指標(biāo)。財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項目在計算期內(nèi),各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于0 時的折現(xiàn)率。財務(wù)評價可行。本項目所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為2932萬元，所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為1822萬元，均大于零，說明項目動態(tài)收益率高于基準收益率（12%）。項目《損益表》、《還本付息表》詳見表9表94。各類型物業(yè)的銷售收入情況詳見表91。表81 建設(shè)項目投資估算總表序號費用名稱面積 (㎡)單價(元/㎡)或費率（%）金額 (萬元)備注占總投資的比例一土地費用　%土地出讓金 　　土地轉(zhuǎn)讓費 70萬元/畝　征地費 　　拆遷安置補償費 　　土地契稅 3%(土地成交價+配套費/2)*稅率　二前期工程費 　%項目前期可研及市調(diào)費 　　控規(guī)編制及調(diào)整費 　　設(shè)計費（國內(nèi)） 18　　設(shè)計費（國外） 25　　水文、地質(zhì)勘察費 1　　地災(zāi)及環(huán)評費 　　三通一平費用 20　　臨時圍墻模型制作費用 1　　三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 200　%四建筑安裝工程費用 　%商業(yè)服務(wù)用房 1200　　多層花園洋房 1000　　小高層住宅 1120　　高層住宅 1050　　五公共配套設(shè)施建設(shè)費　%地下車庫用房 1150　　地下配套用房 1100　　六間接費用 　%項目管理費 5%((三)+(四)+(五))費率　財務(wù)費用 84　　營銷費用 %銷售收入費率　七開發(fā)期稅費 251　%城市建設(shè)配套費 190　　人防易地建設(shè)費 50　　其他稅費 12　　八基本預(yù)備費 2