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發(fā)改委宿舍區(qū)地塊項目可行性研究報告-免費閱讀

2024-08-12 15:29 上一頁面

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【正文】 五 .投資風(fēng)險的控制 該項目控制風(fēng)險的方式包括三項措施: 做好資金儲備; 加快 建設(shè)速度; 相對周邊樓盤折價 10— 20%左右銷售 40 十二、 項目 分析 結(jié)論 從社會效益來說:本項目建成后,將成為 白山湖 沿線又一個亮點,為 白山湖 地區(qū)的人民提供了高品質(zhì)的住宅環(huán)境 . 從經(jīng)濟效益來說 ,只要合理籌措資金,加強成本費用控制,加快建設(shè)及銷售進程,就目前市價,即使保守估計也可以很好地保障投資者的利益。 該 項目周邊地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯,在小區(qū)附近有 水果湖 中學(xué),華中理工附屬中學(xué),華中科技大 附中, ***大學(xué)附中等, 居民子女在這兒能享受 良好 的學(xué)習(xí)環(huán)境。 3. 房屋預(yù)售 。 20xx 年 3 月,取得預(yù)售證 。 通過對施工期環(huán)境影響的分析,施工期主要污染為噪聲與揚塵,為減少其環(huán)境污染,應(yīng)做到: ,建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位,并采取防塵措施,設(shè)置擋風(fēng)板。聲級最大的是電鉆,可達 115dB(A)。實現(xiàn)人車分離、各行其道, 白山湖 路、徐東大街、黃浦大街等沿線將新建 20 處過街通道(天橋或隧道)。 4. 供氣 : ***大道、 白山湖 路引入了天然氣高壓線,已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點,郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。 ( 3)、 智能化系統(tǒng) : 紅外探測可視對講防盜門, 24 小時電子巡更系統(tǒng),車庫管理系統(tǒng)等 、 IC 卡門禁,小區(qū)內(nèi)停車智能識別系統(tǒng)。 二.產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 樓型 戶型 格 式 面積(㎡) 數(shù)量 ① A 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 80 B 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 90 ② C 2 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 100 D 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 120 ③ E 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 1 書房 140 項目 規(guī)劃 為 高 檔電梯高層住宅 , 在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。 4)對家庭居室的要求較高:除對住宅的舒適性 .安全性的要求以外,由于工作的原因,他們要求居住地能上班方便,同時在家也可順利開展工作,對小區(qū)環(huán)境的要求,對住宅品位的要求,對戶型的設(shè)計要求也比較高。預(yù)計后期 ***市主城區(qū)項目的減少以及銀行貸款政策的收緊、國家對近期房地產(chǎn)價格上漲過快的關(guān)注,銷售價格將趨于穩(wěn)定。 四.競爭力分析 ( 1)、該項目地理位置優(yōu)越,省博物館隔路相望,毗鄰省委、省政府和省直機關(guān),遙望 白山湖 風(fēng)景區(qū),周邊高校密集,環(huán)境適宜,自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。 。 此外,除寫字樓、商鋪外的其它類商業(yè)物業(yè)累計成交 7589 套, 20xx年全年, ***合計售出商品房達到 13萬套。 ( 10)、 中央現(xiàn)在出了一個政策 “審慎度勢 ”, 溫總理都說 “買不起房子,可以先租房 ”,中央高度關(guān)注民生,當(dāng)成一個大事來 解決。今年***市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。 14 ( 4)、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度,將極大地改善城市面貌,進一步優(yōu)化城空間布局,推進 ***區(qū)政治人文山林水都的人居城市的規(guī)劃建設(shè)。許多人關(guān)心這種打壓是否有效果。這時,中央政府又講了:地方政府要為房價太高負責(zé),不要搞土地財政,不要 強拆!地方政府也委屈:我的弄的錢 你拿走了一大半,現(xiàn)在來罵我, 怎么說你都有理!罵來罵去,眼見著老百姓里明白人越來越多,政府趕緊強調(diào):咱不罵了,咱還是降房價吧 。去年大量的流動性發(fā)放,帶來嚴重后果,必須打壓有指標效應(yīng)的產(chǎn)業(yè),以期壓制通貨膨脹的幅度,同時,又要兼顧產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 ( 5)、 誰在說房價高? 第一, 剛畢業(yè)的大學(xué)生們。老百姓誰沒有房子???請看看你身邊的人! 第 五 ,從投資避險價值來講,若通貨膨脹 7%,則去掉利息收入,投資者還有 5%的避險空間 。 所以房價不高。不對的是,絕大多數(shù)土地收入其實最終都補貼給了拆遷、征地、市政乃至于補貼給了保障房和企業(yè)用地,所剩無幾。 ( 2)、 如果仔細推敲,會發(fā)現(xiàn)北京的“穩(wěn)中有降” 是有前提的,指的是“新建普通住房價格與 20xx 年相比穩(wěn)中有降”,其中的關(guān)鍵詞是“新建”、“普通住房”即 140 平米以下住房,而“普通住房”包含“普通商品房”和“保障性住房”。其中最“不靠譜”的是吉林榆樹,漲幅不得超 50%。目前,本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”,其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。整體規(guī)劃采用裙樓加雙塔樓型設(shè)計,充分考慮現(xiàn)代和時尚,具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生 活服務(wù)設(shè)施,創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。 二.項目概況 項目位于 ******市 ***區(qū)黃鸝路 88 號, 白山湖 大道以北, ***大道 段博物館對面。 六、勞動安全衛(wèi)生與消防 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 八、 項目實施 十、 財務(wù) 估算 2. 地理條件 項目所在的 ***大道是橫跨 ***市漢口、 ***長江兩岸,設(shè)計時速 60 公里的城市快速路。 1. 供水 在 ***大道、黃鸝路 有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線,本項目上水可從上述干線引入。 6. 電信 本項目預(yù)計需裝機容量擬由 ***區(qū)電話局解決。作為最早公布房價調(diào)控目標的省會城市之一, ***是“不高于去年全國平均值 (%)” 。這個統(tǒng)計首先把中 高檔住房排除在外,然后,如果能夠切實增加保障房供應(yīng)的話,新建普通住宅的平均房價必降無疑。 ( 3)、 房價十余年見漲不見跌,真正的原因是“貨幣覺醒”和“城市覺醒”。 第二,從供需關(guān)系來講,首先,中國的城市化進程方興未艾,大量農(nóng)民進城,大量小城市的人口向大城市聚集,所有這一切是個浩浩蕩蕩的潮流,不可阻擋。大家不說汽車貴,為什么?因為它不是投資品,而是消費品,不買也行。這些人如果一畢業(yè)就買得起房子才奇怪,難道大學(xué)畢業(yè)就應(yīng)該買得起房子? 第二, 要結(jié)婚的人。這沒有錯,錯在去年發(fā)放大量流動 性(也是同一撥人干的)。 第四, 行政干預(yù) 。 如果換一個角度考慮:要是打壓成功了,房價降下來了,會是什么樣的情況 : 那就是中國完了 ! 二 .市場調(diào)查 ( 1)、 20xx 年 的 市場行情, 取決于中央政府穩(wěn)定房價的決心和 是否新增 出臺 具 體調(diào)控改革措施。 ( 5)、房地產(chǎn)營銷方式的改變 ,房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、 商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。幾處大型房屋拆遷改造工程,使得大量居民重新置業(yè),為 ***市商品房的銷售提供了契機,這將導(dǎo)致 *** 15 市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。對完善和規(guī)范租賃房市場做一個方向, 這就 說明 房地產(chǎn) 這個價格不好向下調(diào),因為 房價的問題是由市場供需來解決的。 從項目成交排行榜來看,銷售套數(shù)排行榜的二、三位是萬科魅力之城和保利心語,這兩個項目都屬于 環(huán) 白山湖 地段 , 白山湖 香榭水岸的持續(xù)繁榮可見一斑。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看,有 %的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè),而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款;還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變,使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。 ( 2)、 同類可比地塊新建項目少,項目涉及 地塊小,涉及到省直機關(guān),可規(guī)劃的容積率、建筑密度彈性充足,場地地形地質(zhì)條件能滿足建設(shè)要求。 ( 7)、該地塊地質(zhì)好,屬于四類土(沙礫堅土),地基強度好,適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ),建造 10 萬平方米的房地產(chǎn) ,不會超過土地承載力。 這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好,比較容易出手,這也是項目投資本金安全性的保證。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi) 27 涵,充分體現(xiàn) 21 世紀高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 三 .項目概況 1. 自然條件 通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究,發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好,屬于四類土(沙礫堅土),地基強度好,適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ),建造 1
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