【正文】 地產(chǎn)市場成交量分析⑴、二級市場成交情況本季度北部新區(qū)高新園區(qū)商品房銷售成交2297套，,分別比去年同期增長82%、73%、94%。其中,商品房住宅成交1936套，,分別同比增長61%、55%、87%。非住宅成交361套，,分別同比增長491%、266%、159%。本季度商品房銷售情況雖然較去年同期有大幅度的提升，但是和上一季度相比卻有小幅度的回落。說明北部新區(qū)高新園區(qū)近年來的商品房銷售情況并不是一味瘋長，而是略有波動，但處于持續(xù)增長的良好世態(tài)。⑵、三級市場成交情況在北部新區(qū)的建設(shè)進(jìn)程不斷加快，二手房市場也越來越被看好的情況下,北部新區(qū)高新園區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓數(shù)量也是節(jié)節(jié)攀升,一直保持穩(wěn)步上漲的局勢。今年一季度,北部新區(qū)高新園區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓152套，,分別比群年同期增長105% 、95%、53%。其中住宅轉(zhuǎn)讓144套，,分別比去年同期增長106%、105%、63%。房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢分析從近1年的價(jià)格走勢分析來看，北部新區(qū)高新園區(qū)整體房價(jià)沒有太大的變化，穩(wěn)中有升，今年總體較去年同期上漲了574元/平方米，漲幅為19%。2004年重慶市房地產(chǎn)市場進(jìn)行政府宏觀調(diào)控以來，北部新區(qū)高新園區(qū)的房地產(chǎn)市場價(jià)格增長勢頭已逐漸相對平緩，處于穩(wěn)步增長中。三、重點(diǎn)個(gè)案調(diào)研住宅個(gè)案中興渝景苑⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢 周邊緊鄰古木峰公園、照母山公元，擁有較好的自然景觀 中興為大型通訊企業(yè)擁有交好的企業(yè)形象和實(shí)力 與金科天籟城緊密相連，可共享部分成熟生活配套劣勢 生活配套尚未成熟 項(xiàng)目背側(cè)緊鄰金開大道，受噪音影響⑵、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱中興渝景苑所屬區(qū)域板塊X版塊物業(yè)地址渝北區(qū)北部新區(qū)高新園金科天籟城背后（古木峰公園）占地面積建筑面積容積率樓層規(guī)劃兩棟18層高層和五棟11+1小高層建筑形態(tài)小高層、高層開盤日期200609主力房型72114㎡銷售均價(jià)3480元/㎡銷售率80%以上總戶數(shù)512開發(fā)商重慶中興發(fā)展公司物業(yè)管理待定榮鼎國際⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢1. 位與新牌坊區(qū)內(nèi)，前臨機(jī)場路交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯2. 后靠市政規(guī)劃涉外領(lǐng)事區(qū)，擁有較好的居住環(huán)境3. 背擁盤溪河，龍湖香樟林、財(cái)富中心等城市住宅景觀。劣勢 緊鄰交通主干道，噪音污染大⑵、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱榮鼎國際所屬區(qū)域板塊新牌坊物業(yè)地址重慶新牌坊機(jī)場路（中國移動大廈旁）占地面積26232㎡平方米建筑面積容積率樓層規(guī)劃4棟30F高層建筑形態(tài)高層開盤日期預(yù)計(jì)五月中旬主力房型71108㎡銷售均價(jià)預(yù)計(jì)35003600元/㎡銷售率未售總戶數(shù)512戶開發(fā)商重慶榮鼎地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理待定財(cái)富中心⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢，成功運(yùn)作過多個(gè)案例，園區(qū)的發(fā)展已為項(xiàng)目帶來驚人的效益、道路交通、市政公園、涉外領(lǐng)事館、等等所有市政配套劣勢⑵、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱財(cái)富中心所屬區(qū)域板塊新牌坊物業(yè)地址重慶北部新區(qū)星光大道16號占地面積26232㎡平方米建筑面積容積率樓層規(guī)劃點(diǎn)式高層：2231F板式小高層：18F花園洋房：4+6F建筑形態(tài)點(diǎn)式高層板式小高層花園洋房開盤日期點(diǎn)式高層：板式小高層：花園洋房：主力房型點(diǎn)式高層：50114㎡板式小高層：70140花園洋房：110200㎡銷售均價(jià)點(diǎn)式高層：4200元/㎡板式小高層：3980元/㎡花園洋房：5300元/㎡銷售率點(diǎn)式高層：100%板式小高層：100%花園洋房：85%總戶數(shù)點(diǎn)式高層：560戶板式小高層：812戶花園洋房：400戶開發(fā)商重慶香江高科地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理北京達(dá)文物業(yè)管理公司天湖美鎮(zhèn)觀天下⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢，我市一線知名開發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚，內(nèi)部自然條件優(yōu)越劣勢⑵、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱觀天下所屬區(qū)域板塊經(jīng)開版塊物業(yè)地址X金開大道1號占地面積40000平方米建筑面積70000平方米容積率樓層規(guī)劃板式小高層：18F建筑形態(tài)板式小高層開盤日期板式小高層：主力房型80110㎡銷售均價(jià)36003800元/㎡銷售率90%總戶數(shù)板式小高層：576戶開發(fā)商東成物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理金科物管商業(yè)個(gè)案項(xiàng)目名稱地理位置體量面積區(qū)間售價(jià)租金天一順和康城渝北區(qū) 北部新區(qū)萬壽支路4000㎡以上20300㎡400011000元/㎡3060元/㎡天湖美鎮(zhèn)金開大道1號1100040400㎡70001200035元/㎡中興渝景苑北部新區(qū)高新園金科天籟城背后40005000㎡未定未定未定分析：⑴、除金科十二坊外，該區(qū)域在售商業(yè)均以底商和商業(yè)街的形式存在；⑵、縱觀該區(qū)域商業(yè)價(jià)格，在套內(nèi)400014000元/㎡的區(qū)間，其中，臨近主干道（金開大道、X大道、黃山大道）的商業(yè)價(jià)格較高，售價(jià)相對較高，而次干道/內(nèi)街的商業(yè)價(jià)值相對較低。四、區(qū)域商業(yè)解析區(qū)域商業(yè)整體分析分析：從圖中可看出，空置商業(yè)店面占整個(gè)業(yè)態(tài)比例最高為21%，其次是物流倉儲占整個(gè)業(yè)態(tài)比例19%，建材汽配占17%，生活便利店占15%、小型餐飲11%、大中型餐飲8%、美容美發(fā)4%、醫(yī)療保健4%、金融服務(wù)1%。X大道商業(yè)分析分析：從圖中可看出，汽配建材占比例最高為53%，其次是空置商業(yè)店面占比例37%，生活便利店與醫(yī)療保健并列僅占5%。該路段商業(yè)之所以形成該態(tài)勢的主要原因：①、臨近華廷等大型物流中心，屬于快速主干道，有利于汽配等相關(guān)業(yè)態(tài)的經(jīng)營。②、店鋪面積過大租賃價(jià)格過高，致使空置率較高。該路段商業(yè)店面的形態(tài)以兩層商業(yè)為主，面積在2040㎡的店鋪出租率較高，店面開間控制在34米，進(jìn)深在1012米。雙寧路分析：圖中生活便利店占整個(gè)業(yè)態(tài)比例的27%，小型餐飲23%、大中型餐飲21%、空置商業(yè)店面為9%、美容美發(fā)8%、醫(yī)療保健4%、汽配建材占4%、金融服務(wù)4%。該路段的商業(yè)表現(xiàn)出了：東西兩極分化明顯的特征，以金科天籟城為劃分界限：西段商業(yè)集中分布于金科盛宴十二坊內(nèi)，其形態(tài)為3層中式復(fù)古建筑，13家定位全為中高檔次的餐飲酒樓，營業(yè)面積均在300800㎡之間，輻射范圍為本區(qū)域所有中高端消費(fèi)人群、政府職能部門、大中型企業(yè)；東段全為低檔次的生活便利店、餐飲店等，全部分布在道路兩旁的拆遷安置房的平街層，通過整改形成商住相結(jié)合的形式，面積集中在1020㎡，通過調(diào)研，均為住戶以自己經(jīng)營為目的，在方便本路段人群的同時(shí)，也算為自己增加收入。寧支路(X麗景)圖表顯示物流倉儲業(yè)態(tài)占據(jù)54%,位居第二的空置商業(yè)店面占據(jù)了18%,其次是生活便利店占12%,醫(yī)療保健為9%,美容美發(fā)3%,醫(yī)療保健占據(jù)3%,建材汽配僅1%。該部分商業(yè)店面的形態(tài)全為底商，以圍合的形式分布在項(xiàng)目（X麗景）四周，通過實(shí)地調(diào)研店面總數(shù)近80個(gè)，單個(gè)商鋪面積均在3050㎡之間，開間尺度在34米不等，進(jìn)深在1012米范圍，從商家使用上來看，臨街部分均為辦公為主，小部為辦公與倉儲相結(jié)合的方式，便于商家停車裝卸貨物及辦理相關(guān)手續(xù)。因我司意向性地塊為長途貨運(yùn)停車場的原故，消化了該案80%以上的商業(yè)店面，在如此優(yōu)越條件的支撐下，仍可看出較為明顯的商業(yè)空置率，如果意向性項(xiàng)目的啟動必然會導(dǎo)致停車場與大部分商家的搬遷，此時(shí)，本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)空置率將會急劇上升，該問題是本項(xiàng)目商業(yè)定位具有重要的參考價(jià)值。小結(jié)X大道商業(yè)形態(tài)主要以建材、汽車配件、布藝家居裝飾品為主，重百超市與小部分生活便利店為輔助；雙寧路的兩極分化商業(yè)特征，既滿足了區(qū)域內(nèi)的基本生活需求，又輻射到了區(qū)域內(nèi)的中高端消費(fèi)人群；雙寧支路的X橋停車場臨時(shí)的存在，也帶活了該支路的商業(yè)發(fā)展；通過本案周邊商業(yè)分布以及規(guī)劃形態(tài)的研究，再結(jié)合現(xiàn)目前整體與潛在的商業(yè)空置看來，我們得出以下結(jié)論：①、本案商業(yè)功能定位應(yīng)考慮服務(wù)于本社區(qū)業(yè)主，在長期來看，能滿足區(qū)域的發(fā)展所帶來的商業(yè)消費(fèi)的增長，考慮鄰近規(guī)劃中的學(xué)校帶來的消費(fèi)機(jī)會；②、位置盡量靠近社區(qū)主入口周圍，以方便使用；③、商業(yè)規(guī)劃與布局時(shí)，應(yīng)不影響社區(qū)品質(zhì)及未來業(yè)主的居住，面積控制在5000㎡左右；④、在建筑形態(tài)上盡量以一層商業(yè)為主，考慮部分的兩層臨街商業(yè)，注意層高、開間、進(jìn)深的控制。五、周邊配套公交系統(tǒng)路線車型開收班時(shí)間起始站點(diǎn)125B中級車6：3019：30X、中華坊、讀書梁、上清寺、大禮堂、南坪126普通車6：3019：30出口加工區(qū)、汽博中心、金渝大道、天湖美鎮(zhèn)、中華坊、新牌坊133中級車6：3021：00X、中華坊、電子校、重慶大學(xué)、陳家灣、高灘巖149普通車6：0019：30金福路、天湖美鎮(zhèn)、紅旗河溝、黃泥磅、大灣、南坪二小區(qū)208中級車7：0019：10X醫(yī)院、中華坊、邊防總隊(duì)、南橋寺、陳家灣、小龍坎、西南醫(yī)院465B普通車6：3018：30天湖美鎮(zhèn)、消防總隊(duì)、新牌坊、加州市場、海關(guān)、小苑、家樂福606中級車6：3019：30X鎮(zhèn)、加州市場、紅旗河溝、上清寺、火車站、黃沙溪、袁家崗125普通車6：3019：30X鎮(zhèn)、新牌坊、牛角沱 、菜園壩 、 工貿(mào)、 金臺、南坪區(qū)府 外部配套學(xué)校X中小學(xué)、金科巴蜀中學(xué)高二部及其龍湖小學(xué)部、特色幼兒園醫(yī)療重慶北城醫(yī)院、X醫(yī)院、佳愛骨科門診、商業(yè)盛宴十二坊、休閑娛樂女主角護(hù)膚美體生活館、蕭丙養(yǎng)生足療、維他蔬果吧農(nóng)超銀衛(wèi)超市、重客隆、易初蓮花、X綜合農(nóng)貿(mào)市場金融中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國信合市政水、電、氣、閉路、電信交費(fèi)點(diǎn)其它金科酒店、消防隊(duì)招待所第四章 項(xiàng)目SWOT分析一、地塊解析l 從土地地貌特征解析：項(xiàng)目地塊內(nèi)地貌情況平坦，利于土地整理；l 從項(xiàng)目所在區(qū)域解釋：區(qū)域未來將成為重慶市行政中心、金融中心、外事中心和“富人居住區(qū)”以及高新園的完善的生活配套區(qū)域；l 從周邊生活配套條件解析：基礎(chǔ)生活配套設(shè)施已經(jīng)形成，居家生活日益方便；l 從消費(fèi)者的觀點(diǎn)解析：認(rèn)可度較高，以理消費(fèi)價(jià)位較高。l 從未來發(fā)展解析：區(qū)域成熟度將會進(jìn)一步提高，成為產(chǎn)業(yè)中心、商務(wù)中心和居住中心。二、SWOT分析優(yōu)勢（S）l 區(qū)域居住氛圍已經(jīng)形成，生活配套日益完善；l 區(qū)域市場知曉度高，房地產(chǎn)市場成熟穩(wěn)定，發(fā)展?jié)摿Υ?；l 區(qū)域隨著高新園產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展成熟，將帶動很大一批產(chǎn)業(yè)鏈人口進(jìn)入，支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展；l 項(xiàng)目周邊景觀資源豐富，緊臨大型生態(tài)公園及川劇藝術(shù)中心等休閑設(shè)施，生活環(huán)境良好；l 地理位置良好，周邊道路網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達(dá)，交通配套日益完善，交通通達(dá)性好。劣勢（W）l 項(xiàng)目兩側(cè)中低端項(xiàng)目形象較差，低端居住人群對居住環(huán)境有一點(diǎn)的影響，進(jìn)而影響項(xiàng)目檔次和形象的提升；l 項(xiàng)目地塊前面地塊現(xiàn)在荒置，用途未知，將會影響項(xiàng)目在后期的動作及推廣；建議：試圖連前面地塊一并拿下，在靠近西面臨金科天籟城處合理規(guī)劃，設(shè)立銷售中心。機(jī)會（O）l 高新園區(qū)及周邊工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，將為區(qū)域帶來極大的升值潛力和人口的入?。籰 周邊可供開發(fā)用地較少，項(xiàng)目市場競爭較弱；l 項(xiàng)目場地平整，有利于減少開發(fā)周期，以短平快獲取較大利潤。威脅（T）l 項(xiàng)目周邊其他熱點(diǎn)住宅板塊對客源的分流。l 項(xiàng)目場地現(xiàn)為一成熟物流中心，如該地塊開發(fā)，物流中心暫時(shí)搬遷至前面或后面地塊，其帶來的若干負(fù)面效應(yīng)將會影響本案的銷售。l 地塊西南角邊緣處有渝懷鐵路隧道穿過,地塊退紅線3米多,其的修建及規(guī)劃變更的可能,會對項(xiàng)目開發(fā)造成影響。小結(jié)：通過以上的分析，可以看出，項(xiàng)目地塊臨金科天籟城側(cè)有著相對較好的居住環(huán)境，EBD（生態(tài)商務(wù)區(qū)）、金融中心、外事中心的發(fā)展，將會帶來更多的產(chǎn)業(yè)人口的入駐及生活配套的完善，并且項(xiàng)目具有較好的景觀資源和休閑居住資源。因此項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)及營銷過程中，應(yīng)盡量規(guī)避兩側(cè)中低檔次對其的影響，打造成中高檔樓盤的形象，才會在獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。第五章 項(xiàng)目初步定位一、目標(biāo)客戶定位區(qū)域目標(biāo)客戶群目前，通過對金科天湖美鎮(zhèn)、金科天籟城、金科中華坊、財(cái)富中心等項(xiàng)目深入調(diào)研分析，已經(jīng)購買及已入住的業(yè)主，從區(qū)域看來以渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)為主，渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)等區(qū)域?yàn)檩o，而我市周邊區(qū)縣來客內(nèi)與外省人士為輔助客戶。本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以中高端多層、低密度項(xiàng)目作為市場的主導(dǎo)，其建筑形態(tài)主要以花園洋房（5+1）、板式小高層（18F）為主，點(diǎn)式高層（1830F）為輔，其主力客層多來自區(qū)域內(nèi)政府職能部門與移動、電信等國有大中型企業(yè)的中高層及以上的高管，作為私企老板、業(yè)內(nèi)人士與其他精英們也不干落后的成為區(qū)域內(nèi)先居者，他們擁有豐富社會資源，有著豐厚的收入來源，擁有自主的交通工具，主力年齡范圍在3045歲之間，這支主力軍推動了本區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。最具參考價(jià)值目標(biāo)客戶（中興渝景苑）據(jù)中興渝景苑內(nèi)部銷售初步統(tǒng)計(jì)，移動、電信是他們最主力客戶，該部門主管、部門經(jīng)理、技術(shù)人員之類的，他們收入狀況略微豐厚、相對穩(wěn)定，顧能承受總價(jià)在25萬以內(nèi)的兩房，3035萬的三房，年齡范圍相對較寬在2550之間，是因?yàn)閭€(gè)人能力而決定，他們對公交配套的依賴性相對較強(qiáng)，從建筑形態(tài)的接受度來看，3040之間的中青年對于小高層、高層的抗性