【正文】 ......................................................... 15 第 2 頁 共 50 頁 成都空壓機(jī)廠地塊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第七部分 項(xiàng)目投資估算 ................................................................................................................................................. 16 一、土地開發(fā)模式總投資估算 .................................................................................................................................. 16 （一）開發(fā)成本測(cè)算 ............................................................................................................................................... 16 基準(zhǔn)地價(jià)與出讓金 ............................................................................................................................................. 16 實(shí)際出讓地價(jià)預(yù)估 ............................................................................................................................................. 16 （ 1）土地出讓金補(bǔ)差額估算 .............................................................................................................................. 16 （ 2）地價(jià)估算 .................................................................................................................................................... 16 （ 3）土地增值額估算 ......................................................................................................................................... 16 （二）開發(fā)費(fèi)用測(cè)算 ............................................................................................................................................... 17 管理費(fèi)用 ............................................................................................................................................................ 17 其他費(fèi)用 ............................................................................................................................................................ 17 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ............................................................................................................................................................ 17 二、房產(chǎn)開發(fā)模式總投資估算 .................................................................................................................................. 17 （一）開發(fā)成本測(cè)算 ............................................................................................................................................... 17 土地成本 ............................................................................................................................................................ 17 前期開發(fā)費(fèi) ......................................................................................................................................................... 17 設(shè)計(jì)費(fèi) ................................................................................................................................................................ 17 工程建安費(fèi) ......................................................................................................................................................... 18 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ......................................................................................................................................................... 18 公建配套費(fèi) ......................................................................................................................................................... 18 運(yùn)作期間費(fèi) ......................................................................................................................................................... 18 不可預(yù)見費(fèi) ......................................................................................................................................................... 18 （二）開發(fā)費(fèi)用測(cè)算 ............................................................................................................................................... 18 管理費(fèi)用 ............................................................................................................................................................ 18 銷售費(fèi)用 ............................................................................................................................................................ 18 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ............................................................................................................................................................ 18 第八部分 項(xiàng)目資金籌措 ................................................................................................................................................. 19 一、土地開發(fā)模式投資方案 ....................................................................................................................................... 19 二、房產(chǎn)開發(fā)模式投資方案 ....................................................................................................................................... 19 （一）投資組合方式 ............................................................................................................................................... 19 （二）資金運(yùn)作方式 ............................................................................................................................................... 19 自有資金 ............................................................................................................................................................ 20 銀行貸款 ............................................................................................................................................................ 20 銷售收入再投入 ................................................................................................................................................. 20 第九部分 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析 ................................................................................................................................... 21 一、地產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析 .............................................................................................................................. 21 (一 )拍賣地價(jià)評(píng)估 ........