海福巷地塊收購(gòu)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 n 城東板塊客戶人群在區(qū)域和層次上有一定局限性，一段時(shí)間內(nèi)還不能突破，一手、二手市場(chǎng)較主城區(qū)其他板塊不太活躍，這些因素都要在銷(xiāo)售初期充分考慮。 5. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算預(yù)算前提條件：占地面積：33350平方米容積率：建筑面積56695平方米 土地成本按3500元/平方米底價(jià)測(cè)算（約350萬(wàn)/畝計(jì)算）銷(xiāo)售均價(jià)按7800元/平方米，總銷(xiāo)售額為44222萬(wàn)元項(xiàng)目總費(fèi)用每平方米費(fèi)用備注一開(kāi)發(fā)成本34107712060161土地成本1984325003500土地費(fèi)用19843250035002前期工程費(fèi)10772050190規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用226780040規(guī)費(fèi) 85042501503建安成本1020510001800建安成本10205100018004配套費(fèi)19843250350基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)14173750250水、電、管網(wǎng)、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設(shè)費(fèi)283475050人防工程建設(shè)費(fèi)2834750505不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)113390020市政增容、煤氣管道運(yùn)資費(fèi)、衛(wèi)星電視也包含在內(nèi)6教育贊助費(fèi)907120167垃圾清運(yùn)費(fèi)2834750 508管理性費(fèi)用510255090建安費(fèi)的3%二開(kāi)發(fā)費(fèi)用302184355331銷(xiāo)售費(fèi)用17688800310銷(xiāo)售收入的3%（含廣告投入）2財(cái)務(wù)費(fèi)用12644119300按土地成本60%的2年計(jì)算三成本費(fèi)用合計(jì)3712955556549四銷(xiāo)售收入4422210007800五營(yíng)業(yè)稅24322155429%六土地增值稅198432535土地成本1%增收七利潤(rùn)44618965787八所得稅11154741197利潤(rùn)的25%九凈利潤(rùn)33464224590十凈利潤(rùn)率9%根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)測(cè)算，如果按照400萬(wàn)/畝土地成本預(yù)算，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)回報(bào)率僅僅只有9%，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)影響很大，開(kāi)發(fā)可行性比較嚴(yán)峻。 項(xiàng)目的規(guī)劃是否得到市場(chǎng)的認(rèn)同；216。雖然可能有政策扶持，但也要謹(jǐn)防市場(chǎng)壓力和對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)，50畝的小型項(xiàng)目也會(huì)受到相關(guān)政策法規(guī)的影響，因此，本項(xiàng)目應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)政策的出臺(tái)，并提高對(duì)政策變動(dòng)的預(yù)見(jiàn)性。 O 機(jī) 會(huì) ——隨著地鐵二號(hào)線的即將建成通車(chē)、南京繞城公路向北，交通問(wèn)題的解決大力抬升了城東板塊的價(jià)值；——樓盤(pán)尚未開(kāi)發(fā)，可在主題設(shè)計(jì)和產(chǎn)品規(guī)劃上力爭(zhēng)特色； T 威 脅 ——本案周邊新老小區(qū)都有，產(chǎn)品不易突破、客戶有較多對(duì)比參數(shù)；——區(qū)域內(nèi)品質(zhì)樓盤(pán)較多，對(duì)新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)提出更高要求；——區(qū)域內(nèi)客戶不足，要在客戶群的突破上作文章。. 項(xiàng)目區(qū)域主要二手房情況分析. 項(xiàng)目區(qū)域精選二手房源概況樓盤(pán)名稱年代樓層裝修情況面積（㎡）總價(jià)（元）單價(jià)（元/㎡）城開(kāi)家園20037/16毛坯10871大地豪庭20058/11精裝11600御水灣花園200610/11毛坯10434銀城東苑20065/18毛坯9750清新家園20045/7精裝8992老友記公寓20074/8精裝8885萬(wàn)達(dá)江南明珠20041/7精裝8117萬(wàn)達(dá)紫金明珠20064/9精裝7500注:以上數(shù)據(jù)采自2月10日365房產(chǎn)網(wǎng). 項(xiàng)目區(qū)域二手房市場(chǎng)分析216。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，㎡，%。項(xiàng)目推廣名稱為德基?紫金南苑。）. 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析德基紫金南苑「項(xiàng)目概況」：德基紫金南苑位于海內(nèi)外聞名的南京東郊風(fēng)景區(qū)－紫金山南麓玄武區(qū)長(zhǎng)巷，地處中山陵景觀中軸線上，西鄰中山門(mén)明城墻，南望南京最大混地公園—七橋甕混地公園，與月牙湖高尚社區(qū)相連；解放軍理工大學(xué)工程兵學(xué)院，南京理工大學(xué)，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)等多所高校環(huán)擁四周，人文環(huán)境極佳，小區(qū)北面為緯六路，南臨石門(mén)坎，東、西面為擬建32米規(guī)劃路，其南北方向分別與石門(mén)坎和緯六路相連。 從樓盤(pán)戶型方面，各個(gè)樓盤(pán)的主力面積幾乎都是以90平方米（兩房?jī)蓮d）、120平方米（三房?jī)蓮d）的戶型占據(jù)了市場(chǎng)主力地位，三房仍然最受市場(chǎng)的青睞。 2. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究. 項(xiàng)目所處房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)特征分析. 城東板塊：環(huán)境資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯城東板塊因?yàn)橛性卵篮约白辖鹕降纳剿Y源，一直為南京傳統(tǒng)的富人區(qū)，別墅、類別墅、豪宅的產(chǎn)品特征和高昂的價(jià)格使得區(qū)內(nèi)以具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善自住和投資客戶為主，這部分客戶不缺住房因此在經(jīng)濟(jì)下行的前提下是最容易持幣觀望的人群，城東板塊08年下半年開(kāi)始需求量就呈現(xiàn)大幅下降，成交低迷。㎡，其中，㎡，成交套數(shù)為5200多套。中央多次降息、降低交易費(fèi)稅和二套房貸款部分松動(dòng)等政策變化，再加上南京市政府更加具體和直接的救市細(xì)則出臺(tái)，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，挽救市場(chǎng)信心起到了一定的作用。全市各區(qū)的銷(xiāo)售率，其中浦口、江寧、河西新三區(qū)的存量房源的絕對(duì)數(shù)量高，與其他各區(qū)相比，其“上市多、賣(mài)的多、剩的多”，因此新三區(qū)的市場(chǎng)消化率依然明顯高于城區(qū)市場(chǎng)。浦口、江寧、河西新三區(qū)年度供應(yīng)量大、在年底價(jià)格大幅下調(diào)的前提下，雖實(shí)現(xiàn)了一定的銷(xiāo)售，但與07年同比浦口、江寧、河西三區(qū)也均下降了45%、57%、43%。雖然國(guó)際大環(huán)境和國(guó)內(nèi)小環(huán)境的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容樂(lè)觀，但中國(guó)“保增長(zhǎng)”的4萬(wàn)億資金投入、08年底各項(xiàng)推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好信息的推行，房地產(chǎn)剛性需求以及大量民間資本等，都對(duì)09年房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。08年8月份70大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10年來(lái)首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。經(jīng)過(guò)1年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房?jī)r(jià)自8月份開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過(guò)一半的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。 土地使用權(quán)出讓年限：70年；. 項(xiàng)目資源分析方向資 源照 片東東面為友誼河，河邊坡岸、景觀已做好，水體水質(zhì)較好，但缺少特色和維護(hù)南南面是光華路，光華路南側(cè)是四方新村，光華路北側(cè)為三層涮羊肉館、總參南京干休所接待處（正在經(jīng)營(yíng)中）西西面南
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