【正文】 ，當(dāng)前均價9500元/㎡，戶型面積90150㎡，二期當(dāng)前銷售率20%。小區(qū)景觀設(shè)計由香港貝爾高林設(shè)計大師主理。一期開發(fā)項目如下：01幢、02幢、03幢、04幢、05幢、08幢、11幢高層（1718層）住宅；06幢、07幢、09幢、10幢、12幢、13幢、15幢小高層（11層）住宅；16幢為多層住宅；14幢為會所、28幢為幼兒園。本工程即南片分為兩期開發(fā)，小區(qū)北片為一期開發(fā)建設(shè)，一期用地面積約為7萬平方米，一期總建筑面積約為15萬平方米，2008年8月竣工?！敢?guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計」：。車位配比：1:交通狀況：東苑路上有5830804路到銀城東苑站下，光華路上有12361314路到海福巷東站下。物業(yè)地址：白下區(qū)長巷，銀城東苑的南面物業(yè)管理費(fèi)：「基本情況」：物業(yè)類別：普通住宅、商業(yè)、住宅（說明按照2008年成交套數(shù)1663套*套均面積120平方米計算，板塊年成交不到20萬平方米，按照2007年最好成交套數(shù)5330套*套均面積120平方米計算，最好年成交不到65萬平方米，市場競爭還是比較大的。. 后續(xù)市場供應(yīng)預(yù)測根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)上公布的城東板塊在售和在建項目（不包括未入網(wǎng)的待開發(fā)地塊）不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，占整個板塊后續(xù)供應(yīng)量的65%，可見此區(qū)域在整個板塊中競爭非常激烈。216。216。216。. 項目區(qū)域主要競爭項目分析. 主要在售競爭項目一覽表光華路區(qū)域：項目名稱德基紫金南苑萬達(dá)江南明珠萬達(dá)紫金明珠鴻意星城項目地址玄武區(qū)長巷石楊路2號星海路8號星海路6號開發(fā)商南京凱豐經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司南京萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京鴻意地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積25萬㎡18萬㎡㎡15萬㎡容積率2綠化率%%40%%推出時間在售期數(shù)二期四期二期建筑形式多層（6+1）、小高層（10+1）、高層（17+1）多層（45層）小高層（10+1）裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯總套數(shù)2200套四期150套2306套1200套銷售率54%98%90%銷售均價（元/㎡）9500850072007500折后均價（元/㎡）900084006700主力面積（㎡）991149013012716092129主力客群主城范圍內(nèi)年輕成功人士板塊內(nèi)改善居住人群、首次購房外地人板塊內(nèi)改善居住人群、首次購房外地人板塊內(nèi)改善居住人群、首次購房外地人后續(xù)供應(yīng)量（㎡）約18萬基本售完基本售完基本售完216。城東板塊2008年總可售房源5118套，%，供求關(guān)系處于供嚴(yán)重大于求的失衡狀態(tài)，市場形勢相當(dāng)嚴(yán)峻。. 城東板塊成交量大幅萎縮，供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，市場形勢嚴(yán)峻根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年，全市商品住宅累計成交42401套，與2007年相比，%。綜合評述：項目所在區(qū)域整體價格偏高，2008年南京各大區(qū)域價格都出現(xiàn)了2040%左右的下降調(diào)整，城東板塊由于成交量低迷維持在1020%左右的價格下調(diào)，市場補(bǔ)跌可能性在增大，市場風(fēng)險相對于其它區(qū)域較大。. 2009年房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測從價格角度分析：2009年，房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整，預(yù)計房地產(chǎn)價格還有10%左右的窄幅下調(diào)，預(yù)計最快下半年才能有所回暖，但目前每年都有12次的剛性需求行情支撐房市；從行業(yè)角度分析：2009年，經(jīng)濟(jì)危機(jī)繼續(xù)影響，預(yù)計未來12年，行業(yè)正式進(jìn)入“兼并”、“重組”階段，優(yōu)勝劣汰，行業(yè)健康發(fā)展必然；從政府政策方向分析：政府明確支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，“降價保量”的總方針使得市場降價成為一種趨勢，開發(fā)商“順勢而為”是最好的選擇；從經(jīng)濟(jì)的角度來分析：經(jīng)濟(jì)危機(jī)必然導(dǎo)致消費(fèi)者消費(fèi)力降低，市場觀望氣氛濃厚和購買欲望低迷；從成交量的角度來分析：08年成交量相對于07年萎縮過半，09年預(yù)計也不會有很大的起色，預(yù)計維持在08年水平左右；從開發(fā)商的角度來分析：縮減開工量、運(yùn)營開支等，準(zhǔn)備過冬是明智的選擇，有錢的開發(fā)商可以選擇儲地，預(yù)計09年下半年行業(yè)有可能出現(xiàn)回暖；南京市場熱點(diǎn)：供應(yīng)量決定市場熱點(diǎn)，江寧區(qū)、江北區(qū)和河西區(qū)將是市場的熱點(diǎn)，或者城市中心高性價比地塊也是一個主要考慮方向。有的樓盤延續(xù)了過去的促銷舉措，有的則針對當(dāng)前市場推出了特別的優(yōu)惠，都取得較好銷售業(yè)績?？鄢┖痛汗?jié)假日因素，㎡，商品住宅日均成交套數(shù)200多套，略低于2007年日均成交水平。. 2009年1月份南京房地產(chǎn)市場特征分析a) 市場消費(fèi)信心呈階段性回暖在各類房地產(chǎn)利好政策的刺激以及各樓盤的積極促銷，使得08年觀望者的剛性需求在08年底和09年2月份得到部分釋放，市場交易量有較大幅度的增長，出現(xiàn)較為顯著的階段性回暖特征?！兑庖姟返闹饕獌?nèi)容包括：進(jìn)一步優(yōu)化住房消費(fèi)環(huán)境，適當(dāng)調(diào)整普通商品住房稅收優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)，抓緊研究并適時出臺提高公積金貸款額度，加大住房補(bǔ)貼的發(fā)放力度(最高為房款總額1%)；進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境，加大金融扶持力度，推進(jìn)房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和擔(dān)保方式創(chuàng)新，全力保障個人購買自住住房的貸款需求；適當(dāng)調(diào)整出讓土地規(guī)模，不斷優(yōu)化土地出讓條件，吸引有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)等。 二、本標(biāo)準(zhǔn)自2008年10月1日起執(zhí)行，與本通知精神不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行?，F(xiàn)將2008年南京房地產(chǎn)政策匯總?cè)缦拢篴) 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和存量房交易資金管理的若干規(guī)定》2008年8月27日，南京市工商行政管理局、南京市房產(chǎn)管理局、南京市公安局、中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部近日聯(lián)合出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和存量房交易資金管理的若干規(guī)定》，從2008年9月1日起正式實(shí)行。 . 2008年南京房地產(chǎn)市場政策回顧2008年對南京房地產(chǎn)業(yè)來說是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年，2008前半年延續(xù)2007年樓市調(diào)控政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房價過快增長，防止房地產(chǎn)投資再度過熱為主要目標(biāo)；下半年隨國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢惡化，需求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國家樓市調(diào)控方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉乐箻鞘羞^冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標(biāo)。2008年312月份，供求關(guān)系處于明顯的供嚴(yán)重大于求的失衡狀態(tài)，供求失衡是今年房價重心向下調(diào)整的直接影響因素。4000元/㎡以下的低檔房源集中在江北，此板塊樓盤紛紛大幅降價，成交持續(xù)上升；40005000元/㎡的中檔房源集中的江寧板塊，雖然此板塊樓盤也有大幅促銷，但成交比例明顯下降；而8000元/㎡及以上的城中新盤以及河西部分樓盤由于價格明顯下調(diào)，令8000元/㎡以上高檔房在年底出現(xiàn)翹尾。e) 低檔房源和高檔房源走勢相對教好，中檔房源成交比例下降。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致購買力下降的影