【正文】 類型多層配套設施分戶供暖景觀配套3500m2東南亞風情中庭景觀目前狀況尚未開盤（估計以集資房為主）戶型設計（共7種戶型）周邊配套農行、國稅大廈、國泰中學、兆基家居、聯通大廈、博物館、圖書館等◇X市城北版塊（鐵道線以北）部分中高檔樓盤個案分析：九方天水（現名：九方X獨創(chuàng)的組團式景觀綠島設計上虞）開發(fā)商X富華置業(yè)有限公司建筑景觀設計浙江華匯工程設計集團有限公司全案策劃杭州尚龍廣告物業(yè)類型多層（5+1）社區(qū)配套熱電廠直接集中供暖、5大主題風情廣場、2萬m2城市休閑綠化、目前狀況一期已基本售罄，于2007年7月份交房二期尚未開盤，但可接受預約戶型設計約80160m2銷售價格一期多層：2360元/m2周邊配套X職業(yè)技術學院、同仁中學、梅苑學校（西）家天下天津水晶城規(guī)劃建設可倫國際公館地理位置相山路與桂苑路交叉口投資商加拿大可倫國際房產開發(fā)商X可倫商貿廣場開發(fā)有限公司全程代理上海誠策地產機構建筑規(guī)劃英國HWCD景觀設計美國都林景觀設計事務所建筑風格加拿大風情園林社區(qū) 建筑面積70000m2（商業(yè)面積20000m2）規(guī)劃樓數12棟低密度雙景觀住宅（多層）物業(yè)類型多層、大型商業(yè)樓盤獎項《2007年中國綠色地產品牌十大園林景觀樓盤》金獎目前狀況多層在售、商業(yè)尚未開盤戶型設計車位比例1:2銷售價格多層2400元/m2（均價）周邊配套地處X行政辦公中心，商貿廣場、郁金香大酒店、同仁中學、中級法院等說明該樓盤除多層住宅外，以大型商業(yè)中心做為樓盤主體帝景翰園（中央公館）地理位置梅苑路以北體育中心以南開發(fā)商X宏基房地產開發(fā)區(qū)有限公司整體設計華邦建筑設計機構（上海）物業(yè)管理加拿大COLLIBRS INTBRNATIONAL行銷企劃TOPSIDE天仕不動產機構（上海）物業(yè)類型高層、別墅目前狀況一、二期已售罄，三期接受預約，尚未開盤戶型設計三期高層：105150m別墅：300m2起銷售價格三期高層：30004200元/m別墅：180萬元/套起價備注目前X公認最高檔的小區(qū)奧斯卡國際標準的9大智能體系4200m2相山生活會館、景觀泳池X市萬馬房地產開發(fā)有限公司規(guī)劃設計杭州江南建筑設計院景觀設計澳大利亞BBC建筑景觀工程設計公司物業(yè)管理浙江中都物業(yè)管理有限公司整合推廣杭州新天地行銷機構全案策劃杭州青鳥廣告樓盤賣點一軸、兩灣、六大功能組團社區(qū)配套1000m2VIP生活會所、沿人民路商業(yè)區(qū)配套設施集中供暖系統(tǒng)、外墻外保溫、24小時供熱水、區(qū)內活水目前狀況尚未開盤銷售價格排屋：39505500元/m2多層電梯洋房：29503500元/m2周邊配套X公園、五星級金陵大酒店、高爾夫球場、十二中、體育場館等其他情報（約40萬/畝）樓盤效果圖注：以上效果圖攝于電視屏幕（三）典型樓盤分析：◇X市城南版塊（鐵道線以南）部分中高檔樓盤個案分析：藍湖綠城地理位置長山路橋南、東200米，X公園西側，X路以南開發(fā)商安徽悍馬房地產開發(fā)有限公司建筑面積22萬m2社區(qū)配套10000m2中心景觀區(qū)域，保溫墻體、彩鋁窗、雙層中空玻璃、1100m2豪華會所物業(yè)類型多層（6層）、小高層目前狀況一期：基本售罄（2007年10月份交房）戶型設計55200m2（10余種戶型）調研目標多層、小高層銷售價格4層中間套128m2，2355元/m2（2007年10月交房）物業(yè)費未定周邊配套X公園、黎苑小學、12中學等溫哥華城地理位置人民路東頭（錦河兩岸）開發(fā)商安徽眾安房地產開發(fā)有限公司（浙江眾安集團）方案設計上海澳森建筑設計有限公司策劃推廣杭州味蕾廣告總用地面積3818畝（二期400畝，其中南區(qū)200畝）建筑面積225萬m2（二期22萬m2，其中南區(qū)10萬m2）社區(qū)配套幼兒園、大型超市、時代公園、智能化系統(tǒng)物業(yè)類型多層、排屋、別墅二期：多層、水緣聯排別墅（27幢）目前狀況一期已售罄，并入住二期南區(qū)：正在銷售，北區(qū)尚未開盤戶型設計多層標準層：多層躍層：聯排別墅：銷售價格二期南區(qū)多層：18001900元/m2（56層躍層1600元/m2）排屋：27003000元/m2二期北區(qū)：多層：20002200元/m2，別墅：50006000元/m2物業(yè)費周邊配套一幼、一小、一中萬馬景觀布局180度觀景X獨創(chuàng)棕櫚花園點式高層組團封閉陽臺封閉陽臺城市花園組團——藏身花園的城市公寓全明衛(wèi)入戶花園6層電梯情境式退臺花園洋房下層送大面積私家花園外置樓梯南北雙向私家花園68米面寬私家木棧道扇形布局而城南以平原地形為主，故大型中高檔小區(qū)較多，同時隨著市政府南遷及各項城市配套的陸續(xù)到位，以及大型體育場館、五星級大酒店、高爾夫球場、大型公園等相繼開工建設，城南版塊（尤其是城南東部）的升值空間巨大，目前城南版塊的房價基本呈上漲勢頭，與兩年前相比平均漲幅為1000元/m2左右，當前的房價基本為多層、小高層：22002800元/m2，高層：30004000元/m2左右，而排屋、別墅：50200萬元/套。隨著生活水平的提高，人們對住宅、景觀、配套有了更高的要求，開發(fā)商必然會在這些方面投入更大的資金，這也是發(fā)展商提高房價的一個籌碼。房價上漲不乏老百姓盲目追捧的因素，據調查，X市區(qū)有些地方的二手房價高得毫無道理等，這客觀上對房價上漲起到了推波助瀾的作用。房價上漲，買了房的人得到實惠，發(fā)展商有更好的投資回報，政府也得到更多的土地收入和稅收，這是一種財富效應。從經濟學上來說，房地產市場是個“寡占市場”，在寡占市場上，開發(fā)商必然會有賣家優(yōu)勢，目前X房地產市場，畢竟同一個項目只有兩三個競爭項目，價格自然較高。從發(fā)展趨勢來看，X的地價長期上漲并不奇怪。按照房地產市場運作的經驗，地價每上漲1個百分點。X大規(guī)模的老城改造使得許多居民要重新購房，老城改造使得拆遷量增大，住房的需求量也越來越大。X市區(qū)北部是相山，西部為縣域或外省市，市中心區(qū)域只有東部與南部有良好的土地資源可予以利用，政府前幾年搬遷到城南板塊，就指明了X現有的發(fā)展趨勢——城市向東、向南開發(fā)拓展。越來越多的農村人口進入市區(qū)，目前X每年人口城市化的速度在2%以上，外來人口的不斷涌入，必然增加買房人的數量。③ 城市帶來的經濟高速增長的格局近期不會改變，經濟高速增長帶來人均可支配收入的相應增長，這也意味著老百姓人均可支配收入也會呈總體增長的趨勢，消費和投資能力自然也會提高。近幾年，房地產開發(fā)投資、增量房銷售、二手房交易都快速增長，房價上漲速度也較大，房地產業(yè)已經成為新的經濟增長點。特別值得關注的是X礦產集團的中高層管理人員，規(guī)模龐大，消費能力驚人。小結：① 由于是國家型“能源重鎮(zhèn)”，隨著煤炭、電力價格的持續(xù)上漲，以此為支柱產業(yè)的X市經濟呈跳躍性大幅發(fā)展。從X市統(tǒng)計局房地產價格指數來看，X房地產市場依然保持著強勁的增長態(tài)勢，這種趨勢將會在2007年繼續(xù)持續(xù)下去。房地產投資情況分析房地產開發(fā)投資額度歷史數據比較數據來源：X市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計信息房地產市場供求情況X市往年房地產施工竣工量歷史數據比較數據來源：X市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計信息X房地產市場分析小結自土地實行招標、拍賣的幾來，X的土地供應量成倍增長，土地供應量充足。根據統(tǒng)計分析，我們發(fā)現X市土地成交價格在近幾年內相差極大，究其原因主要是因為X市自從進行土地拍賣政策以來，地價得到大量的提升。隨著中央有關文件的頒布和執(zhí)行，2007年X市的土地市場在保證穩(wěn)定的供應量同時，將更趨規(guī)范化。X市房地產開發(fā)趨勢2006年市區(qū)推出的實際房地產開發(fā)與銷售總量約為60萬平方米左右。從最初的幾家“統(tǒng)建辦”系統(tǒng)公司發(fā)展到目前的眾多的房地產開發(fā)公司，每年快速增長。 根據市場調研分析來看：年齡在20—35歲的準購房戶在買房子時首選購房面積在80平方米到120平方米之間，但卻將目標鎖定在新城區(qū)，一是：價格相對便宜，二是：居家環(huán)境好，三是：未來的升值潛力大。 上半年X市購房者的消費也更加理性，％。 房地產市場發(fā)展平穩(wěn)，住房貸款增速減緩與房地產投資回落形勢一致，全市投機投資性住房需求得到一定遏制，但短時間內房價大幅度下降的可能性不大。 ，%，房屋施工面積191萬平米，%%，銷售額為12799萬元。 X市房地產開發(fā)是在2001—2002年興起，在2003—2004年可以說完全是個井噴的過程，由20萬平米猛增到160萬平米，投資額也由2億到6億的巨大轉換。五、X市2006年上半年房地產市場發(fā)展平穩(wěn)X市居蘇豫皖三省之要沖，臥淮海經濟區(qū)之腹地，轄一縣三區(qū)，擁有二個省級開發(fā)區(qū)，總面積2725平方公里，人口202萬。一旦投資買房，就是為了賺錢房屋上漲后房價的差價，而現在房價水平已經處在一個很高的水平，達到了幾乎近瘋狂的地步，再此背景下，銀行已經調高了貸款利率，當也不排除國家有關部委和央行聯手調控房價，進一步出臺房價調控措施政策的出臺，遏制房價，那時我市房價將出現一個新的拐點。 房地產價格將在2007年夏秋間出現下降的拐點，這是因為房地產市場經過幾年發(fā)展，利潤可觀，吸引了眾多的開發(fā)企業(yè)進入，大家都在圈地建房，一時間房地產項目如雨后春蘇般的大量增長，百姓固然有需求，但是需求總量有限，而開發(fā)面積成倍增加，早晚會出現供大于求的局面，到那時房地產價格的走勢將會日趨明顯！四、 風險X市的房地產新項目雖然主要集中在人民路附近，但是配套設施及其不完善，商業(yè)、醫(yī)療、教育、金融、日常消費設施也不健全，城市新區(qū)的居民生活還要靠老城區(qū)補給。目前X市新樓盤房價保持在16002500元/平米之間，最高3200元/平米。最高價格分別為3