【正文】 東新區(qū)等多條公交線路，交通較為便捷；178。 地塊位于X區(qū)內(nèi)環(huán)線，依托X內(nèi)環(huán)工業(yè)園區(qū)，擁有穩(wěn)定的人流量；178。項(xiàng)目地塊地勢與臨近道路接近，地塊上已拆遷完畢，正在進(jìn)行土地平整與整理工作。216。(6) X內(nèi)環(huán)片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景假設(shè) 216。 —，整體均價(jià)在12,000元/平方米左右。 區(qū)域整個住宅市場的吸納速度一般，整體上內(nèi)環(huán)板塊一般平均每月的成交套數(shù)集中在100套左右，成交量較好的樓盤一般在35套/月左右，如寶地東花園。區(qū)域市場對于90平米左右的住宅小戶型供應(yīng)量相對較少，但市場消化速度很快，因此市場對于小戶型有一定的需求量。 從供應(yīng)量的角度來看，X內(nèi)環(huán)板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)216。 項(xiàng)目優(yōu)勢：交通優(yōu)勢、近軌道交通8號線江浦路站216。216。由高層組成，總戶數(shù)208套。 產(chǎn)品：1）建筑風(fēng)格現(xiàn)代時尚2）功能組合齊全3）精裝修產(chǎn)品戶型4）50%綠化景觀彰顯開發(fā)商背景實(shí)力，產(chǎn)品功能組合強(qiáng)大，建成集居住、商業(yè)、辦公、展示、觀光為一體的現(xiàn)代化社區(qū)典型項(xiàng)目六：信通浦皓園216。 主要客戶：本區(qū)域及周邊區(qū)域客戶216。預(yù)計(jì)2008年2月交房，現(xiàn)售單價(jià)1250016600元/平米216。 產(chǎn)品：一梯兩戶全明設(shè)計(jì)特別設(shè)計(jì)的二加一房型舒適實(shí)用房型緊湊精致，生活配套設(shè)施較全，景觀良好典型項(xiàng)目五：寶地東花園216。 主要客戶：本區(qū)域客戶216?，F(xiàn)均價(jià)12500元/平米216。 基本情況：小區(qū)總建面15000平方米，綠化率30%。 項(xiàng)目優(yōu)勢：處于控江路商圈內(nèi)，周邊商業(yè)教育配套成熟，交通便捷（公交、軌道交通8號線江浦站）216。公開時別墅均價(jià)13000元/平方米，公寓歷史價(jià)格700012000元/平米，現(xiàn)公寓二手房均價(jià)14000元/平米216。 基本情況：216。 項(xiàng)目優(yōu)勢：社區(qū)集聚大量人氣216。 房型：（三期）兩房：108平米左右，三房：130140平米左右，四房：170—190平米216。 產(chǎn)品：實(shí)用社區(qū)聚集人氣，產(chǎn)品中檔典型項(xiàng)目二：現(xiàn)代星洲城216。 主要客戶：只為煙草公司內(nèi)部職工購買216。歷史價(jià)格54007000元/平米，現(xiàn)二手房價(jià)格為1250013000元/平米216。圖18 片區(qū)樓盤分布D. 典型項(xiàng)目分析典型項(xiàng)目一：金X家園216。216。C. 住宅房地產(chǎn)市場分布概況216。216。公告號出讓類別楊房地（2003）147號江浦路1200號住辦222430237020031231招標(biāo)X區(qū)1號 周家嘴路南、江浦路東居住、辦公2224319118200312192003年第8號招標(biāo)X區(qū)2號 寧國路西、河間路南居住、辦公綜合107144990200312192003年第8號招標(biāo)楊房地（2003）080號大連路東、唐山路南、遼陽路西、昆明路北商品住宅330040338120031212招標(biāo)X區(qū)2號 寧國路西、平?jīng)雎繁?、錦州灣路南綜合2093517273550200311252003年第7號招標(biāo)楊房地（2003）056號荊州路東、昆明路北、遼陽路南等商品住宅6027087942003617招標(biāo)楊房地（2003）001號長陽路1650號商品住宅23121022352003513招標(biāo)楊房地（2003）003號平?jīng)雎?090號商品住宅73592003116招標(biāo)X市X區(qū)隆昌路長陽路地塊隆昌路以東、長陽路以北辦公33055719644200511212005年第4號招標(biāo)X市X區(qū)黃興路1617號地塊黃興路以西、走馬塘以北綜合368718835200511212005年第4號招標(biāo)X區(qū)江浦街道26街坊3/2丘地塊大連路東、長陽路北、荊州路西、昆明路南綜合商業(yè)辦公151602149020091232005年第5號招標(biāo)216。用途容積率面積 (米2)總價(jià) (萬元)單價(jià) (萬/畝)樓面單價(jià)（元/平米）地地 整個內(nèi)環(huán)片區(qū)有同濟(jì)大學(xué)、控江路商圈和長陽路小商圈等生活商業(yè)配套環(huán)境。其中周家嘴路以南是以居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，主要由舊城區(qū)組成，是X區(qū)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點(diǎn)區(qū)域。 由于X區(qū)內(nèi)部的剛性需求比較大，并且隨著五角場副中心及濱江發(fā)展帶的逐漸發(fā)展輻射，以及“知識X”引發(fā)新的需求量，因此在近年房地產(chǎn)市場供應(yīng)相對減少的情況下，在一定時期會有供不應(yīng)求的市場表現(xiàn)(5) X內(nèi)環(huán)區(qū)域房地產(chǎn)市場特征A. 區(qū)域概況及配套情況：216。 從供應(yīng)角度來看，X區(qū)房地產(chǎn)市場無論是從一級市場，還是二級市場，供應(yīng)量都都在減少。 隨著政府對用地出讓的控制加強(qiáng)，以及X區(qū)可開發(fā)地的逐步減少，X區(qū)從2003年開始，住宅性質(zhì)用地批量逐年減少圖15 圖16 X批準(zhǔn)預(yù)售情況216。 2005年X區(qū)亦經(jīng)受房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的影響，一手房交易面積大幅下降，均價(jià)也略有波動，但在進(jìn)入06年后，價(jià)格又進(jìn)入一個上升通道216。 根據(jù)X的人口結(jié)構(gòu)分布，年輕婚房置業(yè)構(gòu)成一定需求216。 東外灘板塊： 北外灘延伸板塊、濱江規(guī)劃；未來供應(yīng)量預(yù)計(jì)10萬平方米216。 五角場板塊： 配套優(yōu)勢、商圈規(guī)劃、大學(xué)城；未來供應(yīng)量預(yù)計(jì)10萬平方米216。 新江灣板塊： 生態(tài)、區(qū)域整體規(guī)劃；未來供應(yīng)量預(yù)計(jì)40萬平方米216。交通規(guī)劃X區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃軌道交通線路初定為8條；規(guī)劃主干道為主的“五橫、四豎”的骨干道路網(wǎng)絡(luò)格局。周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)分別為城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系；楊樹浦路以南為黃浦江兩岸綜合開發(fā)的核心區(qū)，規(guī)劃將建成漁人碼頭現(xiàn)代觀光旅游區(qū)及X大橋現(xiàn)代科教辦公區(qū)；東側(cè)緊鄰規(guī)劃復(fù)興島CID中心；地區(qū)道路交通條件優(yōu)越。黃浦江兩岸綜合開發(fā)世紀(jì)工程的啟動以及2010年X世博會的申辦成功，推動了浦江兩岸周邊區(qū)域的功能轉(zhuǎn)換。以寧國路—黃興路為界分為西塊與東塊兩個規(guī)劃編制單元。 X區(qū)為配合市政工程，2004年拆遷居民就為4500戶左右，預(yù)計(jì)在0607年拆遷戶數(shù)不會少于3000戶，對住宅市場的剛性需求較大(3) X片區(qū)規(guī)劃發(fā)展定位總體規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，未來X將形成“一中心、一發(fā)展帶、兩軸線、五功能區(qū)”的多層次、網(wǎng)絡(luò)狀、組團(tuán)式的空間布局結(jié)構(gòu)。其戶籍人口總數(shù)排位僅此于X市浦東新區(qū)，是X人口數(shù)第二大的行政區(qū)216。 2004年X區(qū)創(chuàng)立了X市知識產(chǎn)權(quán)園，并成功推動臺州科技研發(fā)園落戶X ，并新開辦了科技企業(yè)519戶 X是人口聚居的重要區(qū)域，且舊區(qū)改造力度加大，居民住房需求量較大表11：X人口分布216。 2004年110月引進(jìn)各類企業(yè)2217 戶，同比增長19%；，同比增長1%，注重引大引強(qiáng)，引進(jìn)注冊資金500萬元以上的企業(yè)185戶，同比增長12%。工業(yè)總值與GDP成正比上升，%，X區(qū)一直保持了工業(yè)重區(qū)的地位。圖9 區(qū)域位置(2) X區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rX區(qū)整體經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)穩(wěn)步上升，支撐居民生活水平及購買力逐步提高圖10 XGDP歷年增長情況216。2005年人均住宅使用面積有小幅度的增加，還有很大的增長空間。216。216。216。所以說X的房地產(chǎn)市場存在著眾多不確定性。 從相關(guān)的政策我們可以知道，2005年一系列的宏觀政策對X的房地產(chǎn)市場是一大重?fù)簟?從經(jīng)濟(jì)發(fā)展上看，X的經(jīng)濟(jì)總量在全國具有絕對的領(lǐng)先地位，這為X的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)后盾。② 銷售面積/竣工面積，從近幾年的數(shù)據(jù)看，X供求基本平衡的，還傾向于供不應(yīng)求。從表8看近4年X的這一指標(biāo)的平均值為3左右，遠(yuǎn)低于5。還有很大的增長空間。 從圖8看X的人均住宅使用面積的增長，2004年是一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，又達(dá)到了一個高峰，%，%。 從2002年至2004年住宅的銷售速度增長極快，%，2005年由于受宏觀政策的調(diào)控，%。 從圖6看，X近兩年的這一指標(biāo)屬于較為合理的范圍。 房價(jià)增長率/GDP增長率這一指標(biāo)通常被用來當(dāng)作衡量房地產(chǎn)相對國家經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的速度，首先該比率低于2被認(rèn)為是合理的，在1—2之間則需要高度警覺，而超過2說明存在泡沫問題。 外來人口和城市化進(jìn)程將造成X未來23年內(nèi)將潛在的住房需求轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)需求。%。 外來人口和城市人口是影響一個地區(qū)住房潛在需求的主要因素。但2005年相對于2004年都有所降低，指標(biāo)向好的方向發(fā)展。(2) X市居民購買能力分析圖3216。從2005年的數(shù)值看。 看圖2，X住宅投資增長率與GDP增長率之比，2003年2004年的這一指標(biāo)都屬于比較大的范圍，都超過了1，有了極大的回轉(zhuǎn),。X高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為X的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。%，%。 從表1可看出，X的國內(nèi)生產(chǎn)總值，近三年屬于高速發(fā)展的階段，