【正文】 大幅縮減，隨著房?jī)r(jià)見頂回調(diào)的可能性越來越大，投資房市的風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，一旦房?jī)r(jià)回調(diào)，房屋加之縮水的速度一點(diǎn)都不比股市慢，目前房市已有一部分資金調(diào)離，重新投入股市、債市等金融市場(chǎng)。從2002年到現(xiàn)在，X市房地產(chǎn)項(xiàng)目開工和竣工面積成倍增長(zhǎng)，房產(chǎn)交易空前活躍，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格不斷增長(zhǎng)，很多市民已經(jīng)感覺到房?jī)r(jià)到了無(wú)法承受的地步，最近的一項(xiàng)調(diào)查顯示多達(dá)90%的人表示買不到房子，一時(shí)間，房?jī)r(jià)成了人們街頭巷尾議論最多的話題：今年房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲；價(jià)格會(huì)不會(huì)往下跌，會(huì)出現(xiàn)在什么時(shí)候！三、 分析現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)外乎兩種聲音： 房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，因?yàn)檎鎸?shí)地消費(fèi)需求決定著現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)，房屋還屬于緊俏商品，供不應(yīng)求，價(jià)格自然會(huì)上漲，加上土地成本、建筑材料成本不斷增加造成房地產(chǎn)價(jià)格不斷走高。目前市區(qū)新建住宅和二手住宅的最低價(jià)格分別為1950元/平方米、1500元/平方米。從20012005年底相山區(qū)五年累計(jì)完成開發(fā)面積400萬(wàn)平方米。，同比增長(zhǎng)了74%。第二章 X房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況一、X房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡：2001年黎苑新村成為X市最大最大的住宅小區(qū)。恩格爾系數(shù)%。固定資產(chǎn)投資，%，%%。二、 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及人民生活（一）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行國(guó)民生產(chǎn)總值全年生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，%。努力建成安徽省東北部地區(qū)的中心城市，國(guó)家重要的能源城市。依托城市豐富的水系和周邊山體，大力開展城市綠化建設(shè)，形成多種形式的公共綠地系統(tǒng)，突出山、水、城、林交融一體的城市特色。交通運(yùn)輸能力不斷提高。X市酒文化悠久，著名的口子酒就是產(chǎn)于此地。1960年4月，建立濉溪市。春秋（公元前588576年）　宋國(guó)共公為避水患，經(jīng)睢陽(yáng)遷都于相。中心城區(qū)規(guī)模小，聚集功能不強(qiáng)，輻射能力弱，對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)力不足。三是人才制約。我市水資源匱乏，人均水資源占用量?jī)H為全省平均水平的2/5，且地表水污染嚴(yán)重，造成功能性缺水。六是社會(huì)精神文明優(yōu)勢(shì)。④綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)。X是安徽距離淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市徐州最近的城市，是安徽離出海口最近的城市之一，也是距離未來中俄聯(lián)合建設(shè)歐亞大陸橋最近的城市。2006年人口數(shù)及其構(gòu)成指 標(biāo)年末數(shù)（萬(wàn)人）比重（%）全市戶籍人口 其中：非農(nóng)業(yè)人口 農(nóng)業(yè)人口 其中：男性 女性 其中：018歲 1860歲 60歲及以上城市發(fā)展的優(yōu)勢(shì)與制約因素（1）自身優(yōu)勢(shì)：①煤炭資源優(yōu)勢(shì)。春秋季明顯短于冬夏季，冬季寒冷干燥，夏季炎熱多雨。X市地勢(shì)由西北向東南傾斜，地貌以平原為主，%，%。X市X路以南項(xiàng)目地塊可行性研究報(bào)告2007612第一章 房地產(chǎn)投資宏觀環(huán)境一、 X概況（一）人文、地理及交通條件區(qū)域位置與交通狀況X市位于安徽省北部，東經(jīng)116度23分——117度02分，北緯33度16分——34度14分之間。本市河流有十多條，總長(zhǎng)378公里，主要河流有濉河、南沱河、閘河、龍岱河、岱河、龍河、湘西河、洪堿河、巴河、王引河、新北沱河、包河、澮河、懈河、北淝河等自然和人工河流，面積約18萬(wàn)平方米。全年主導(dǎo)風(fēng)向夏季多為東南風(fēng)，冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。43居）。X已探明儲(chǔ)量84億余噸，且煤種齊全。京福高速、連霍高速的貫通，京滬高速鐵路的修建，進(jìn)一步改善了X市的交通條件，X市東西互補(bǔ)、南北交融的區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐步提升?！笆濉币詠鞽市經(jīng)濟(jì)呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，地區(qū)生產(chǎn)總值及財(cái)政收入等增長(zhǎng)速度指標(biāo)一直位居皖北地區(qū)前列。經(jīng)過多年的文明城市創(chuàng)建工作，市民文明素質(zhì)和城市文明程度得到了極大提高。工業(yè)“三廢”、采煤塌陷速度仍在加快，對(duì)維護(hù)X的生態(tài)環(huán)境構(gòu)成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在采煤、選煤方面人才濟(jì)濟(jì)，但其他方面的人才就明顯不足，特別是煤化工、管理、開放型等專業(yè)人才有限，人才的后備資源不足。五是開放型經(jīng)濟(jì)、非公有制經(jīng)濟(jì)等發(fā)展不足。中華民國(guó)元年（1912年）　市境分屬安徽省宿縣和江蘇省蕭縣。1971年4月，更為X市。臨渙包瓜、臨渙棒棒茶、黃里石榴、黃里笆斗杏、土型西瓜、大莊葡萄、宿半夏都是X的久負(fù)盛名的特產(chǎn)。全年公路運(yùn)輸完成貨運(yùn)量3626萬(wàn)噸，%；貨物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量112622萬(wàn)噸公里，增長(zhǎng)24%。在城市功能定位方面，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌做好X市城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的各項(xiàng)工作。根據(jù)規(guī)劃要求，未來15年X市城市發(fā)展的總體目標(biāo)是：有序推進(jìn)城市化進(jìn)程，形成完美的城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)，擁有先進(jìn)的公共服務(wù)設(shè)施和完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，生態(tài)環(huán)境建設(shè)成效顯著，城市管理規(guī)范有序。人均GDP按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值11015元，比上年增加763元。分行業(yè)看，工業(yè)投資75億元，%，%和99%。消費(fèi)品零售總額，%，增幅為近10年來最高水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)。2004年。2002年以來,X市商品房銷售價(jià)格的不斷上漲也反映了商品房市場(chǎng)的供求狀況。最高價(jià)格分別為3100元/平方米、2900元/平方米,比2002年幾乎增加了一倍,居安徽全省的第二位。 房地產(chǎn)價(jià)格將在2007年夏秋間出現(xiàn)下降的拐點(diǎn)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過幾年發(fā)展，利潤(rùn)可觀，吸引了眾多的開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，大家都在圈地建房，一時(shí)間房地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春蘇般的大量增長(zhǎng)，百姓固然有需求，但是需求總量有限，而開發(fā)面積成倍增加，早晚會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面，到那時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)將會(huì)日趨明顯！四、 風(fēng)險(xiǎn)X市的房地產(chǎn)新項(xiàng)目雖然主要集中在人民路附近，但是配套設(shè)施及其不完善，商業(yè)、醫(yī)療、教育、金融、日常消費(fèi)設(shè)施也不健全，城市新區(qū)的居民生活還要靠老城區(qū)補(bǔ)給。五、X市2006年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)X市居蘇豫皖三省之要沖，臥淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)之腹地，轄一縣三區(qū)，擁有二個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，總面積2725平方公里，人口202萬(wàn)。 ，%，房屋施工面積191萬(wàn)平米，%%，銷售額為12799萬(wàn)元。 上半年X市購(gòu)房者的消費(fèi)也更加理性，％。從最初的幾家“統(tǒng)建辦”系統(tǒng)公司發(fā)展到目前的眾多的房地產(chǎn)開發(fā)公司，每年快速增長(zhǎng)。隨著中央有關(guān)文件的頒布和執(zhí)行，2007年X市的土地市場(chǎng)在保證穩(wěn)定的供應(yīng)量同時(shí)，將更趨規(guī)范化。房地產(chǎn)投資情況分析房地產(chǎn)開發(fā)投資額度歷史數(shù)據(jù)比較數(shù)據(jù)來源：X市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況X市往年房地產(chǎn)施工竣工量歷史數(shù)據(jù)比較數(shù)據(jù)來源：X市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息X房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)自土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣的幾來，X的土地供應(yīng)量成倍增長(zhǎng)，土地供應(yīng)量充足。小結(jié)：① 由于是國(guó)家型“能源重鎮(zhèn)”，隨著煤炭、電力價(jià)格的持續(xù)上漲，以此為支柱產(chǎn)業(yè)的X市經(jīng)濟(jì)呈跳躍性大幅發(fā)展。近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)投資、增量房銷售、二手房交易都快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲速度也較大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。越來越多的農(nóng)村人口進(jìn)入市區(qū)，目前X每年人口城市化的速度在2%以上，外來人口的不斷涌入，必然增加買房人的數(shù)量。X大規(guī)模的老城改造使得許多居民要重新購(gòu)房，老城改造使得拆遷量增大，住房的需求量也越來越大。從發(fā)展趨勢(shì)來看，X的地價(jià)長(zhǎng)期上漲并不奇怪。房?jī)r(jià)上漲，買了房的人得到實(shí)惠，發(fā)展商有更好的投資回報(bào)，政府也得到更多的土地收入和稅收，這是一種財(cái)富效應(yīng)。隨著生活水平的提高，人們對(duì)住宅、景觀、配套有了更高的要求，開發(fā)商必然會(huì)在這些方面投入更大的資金，這也是發(fā)展商提高房?jī)r(jià)的一個(gè)籌碼。扇形布局68米面寬外置樓梯6層電梯情境式退臺(tái)花園洋房全明衛(wèi)封閉陽(yáng)臺(tái)180度觀景一軸、兩灣、六大功能組團(tuán)社區(qū)配套1000m2VIP生活會(huì)所、沿人民路商業(yè)區(qū)配套設(shè)施集中供暖系統(tǒng)、外墻外保溫、24小時(shí)供熱水、區(qū)內(nèi)活水目前狀況尚未開盤銷售價(jià)格排屋：39505500元/m2多層電梯洋房：29503500元/m2周邊配套X公園、五星級(jí)金陵大酒店、高爾夫球場(chǎng)、十二中、體育場(chǎng)館等其他情報(bào)（約40萬(wàn)/畝）樓盤效果圖注：以上效果圖攝于電視屏幕（三）典型樓盤分析：◇X市城南版塊（鐵道線以南）部分中高檔樓盤個(gè)案分析：藍(lán)湖綠城地理位置長(zhǎng)山路橋南、東200米，X公園西側(cè)，X路以南開發(fā)商安徽悍馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積22萬(wàn)m2社區(qū)配套10000m2中心景觀區(qū)域，保溫墻體、彩鋁窗、雙層中空玻璃、1100m2豪華會(huì)所物業(yè)類型多層（6層）、小高層目前狀況一期：基本售罄（2007年10月份交房）戶型設(shè)計(jì)55200m2（10余種戶型）調(diào)研目標(biāo)多層、小高層銷售價(jià)格4層中間套128m2，2355元/m2（2007年10月交房）物業(yè)費(fèi)未定周邊配套X公園、黎苑小學(xué)、12中學(xué)等溫哥華城地理位置人民路東頭（錦河兩岸）開發(fā)商安徽眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（浙江眾安集團(tuán)）方案設(shè)計(jì)上海澳森建筑設(shè)計(jì)有限公司策劃推廣杭州味蕾?gòu)V告總用地面積3818畝（二期400畝，其中南區(qū)200畝）建筑面積225萬(wàn)m2（二期22萬(wàn)m2，其中南區(qū)10萬(wàn)m2）社區(qū)配套幼兒園、大型超市、時(shí)代公園、智能化系統(tǒng)物業(yè)類型多層、排屋、別墅二期：多層、水緣聯(lián)排別墅（27幢）目前狀況一期已售罄，并入住二期南區(qū)：正在銷售，北區(qū)尚未開盤戶型設(shè)計(jì)多層標(biāo)準(zhǔn)層：多層躍層：聯(lián)排別墅：銷售價(jià)格二期南區(qū)多層：18001900元/m2（56層躍層1600元/m2）排屋：27003000元/m2二期北區(qū)：多層：20002200元/m2，別墅：50006000元/m2物業(yè)費(fèi)周邊配套一幼、一小、一中萬(wàn)馬4200m2相山生活會(huì)館、景觀泳池天津水晶城規(guī)劃建設(shè)可倫國(guó)際公館地理位置相山路與桂苑路交叉口投資商加拿大可倫國(guó)際房產(chǎn)開發(fā)商X可倫商貿(mào)廣場(chǎng)開發(fā)有限公司全程代理上海誠(chéng)策地產(chǎn)機(jī)構(gòu)建筑規(guī)劃英國(guó)HWCD景觀設(shè)計(jì)美國(guó)都林景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所建筑風(fēng)格加拿大風(fēng)情園林社區(qū) 建筑面積70000m2（商業(yè)面積20000m2）規(guī)劃樓數(shù)12棟低密