【正文】 自然狀態(tài)，有利開發(fā)X地塊自然旅游資源基本上尚未開發(fā)，大部分仍處在原始自然狀態(tài)，有利于統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)，但人文旅游資源亟待加強(qiáng)保護(hù)。旅游資源存在條件良好從旅游資源存在條件，包括旅游區(qū)規(guī)模、容量、種類要素、組合條件和資源聚集度方面來說，X旅游資源條件良好。這些旅游點(diǎn)陽光明媚，青山綠水，景色秀麗，環(huán)境別致，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，收費(fèi)低廉，美食豐盛，令游客流連忘返，是旅游度假的勝地。 旅游資源類型齊全，開發(fā)價(jià)值較高X市山青水秀，景色宜人，既有奇山、異洞、怪石、海灘、島嶼、溫泉、熱帶珍稀動植物、濱海風(fēng)光等自然景觀，又有文物古跡、革命遺址等人文景觀。本項(xiàng)一級開發(fā)完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的“七通”(供水通、排水通、路通、電通、網(wǎng)絡(luò)通、有線電視通、電話通)及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。投資者在我市創(chuàng)辦項(xiàng)目，所用電量都將得到滿足且價(jià)格便宜。（2）市政設(shè)施現(xiàn)狀自來水：萬州水廠日供水能力10萬噸，已投入生產(chǎn)，且萬城至港北、長豐等地供水主管網(wǎng)鋪設(shè)已基本完成，并將投入使用。日前X憑借在綠色經(jīng)濟(jì)、生態(tài)建設(shè)、環(huán)境整治、循環(huán)經(jīng)濟(jì)等方面的突出成績。年平均氣溫24℃，℃,℃；全年無霜凍,氣候宜人；二是雨量充沛，年平均降雨量2400毫米左右；三是日照長，年日照時(shí)數(shù)平均在1800小時(shí)以上。在土地面積中，山地約占一半，丘陵和平原各占四分之一。自然環(huán)境　?。?）地理環(huán)境：X市位于海南島東南部沿海，東瀕南海，西毗瓊中，南鄰陵水，北與瓊海接壤。位于海南省東北部，距省會海口市約160公里，距三亞市約100公里，距興隆約14公里。現(xiàn)狀土地構(gòu)成表用地性質(zhì)面積（公頃）比例水域%道路用地%建設(shè)用地%耕地%林地%園地%青皮林%沙灘%總規(guī)劃面積　規(guī)劃用地表建設(shè)用地用地性質(zhì)用地代碼用地面積（h㎡）用地比例（%）容積率建筑面積（㎡）備注度假居住用地R1 % 　公共服務(wù)用地C2 % 　酒店會所用地C25 % 　小鎮(zhèn)房車營地　 %　　配套相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施濱海房車營地及配套設(shè)施用地　 %　公共綠地G1 %　　　防護(hù)綠地G2 %　　　道路用地S1 %　　　合計(jì)　 %　 　非建設(shè)用地村莊建設(shè)用地E6%林地E4%　　　農(nóng)田E2%　　　水域E1%　　　沙灘　%　　　合計(jì)　%　總用地　 　 　 項(xiàng)目土地的自然特征 整體地形為中部村莊、耕地及東部沿海較為平緩，西部和西北部是山地、丘陵地形。建議使用商品水泥混凝土，盡量不在現(xiàn)場設(shè)拌合站，減少對城區(qū)環(huán)境的影響。項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)來自工程風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，承辦單位應(yīng)加強(qiáng)管理力度，積極推行先進(jìn)的管理辦法，爭取通過有效的管理避免風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的建設(shè)將推進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是促進(jìn)旅游、服務(wù)業(yè)發(fā)展從而帶動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的需要，也是加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的需要，可以實(shí)現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會雙重效益?！逗Ｄ蠂H旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見 》《X市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》《X市城市總體規(guī)劃（20052020）》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》《X市日月灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》X市人民政府與浙江中匯控股集團(tuán)公司簽訂的《開發(fā)建設(shè)日月灣地塊項(xiàng)目框架協(xié)議書》委托方相關(guān)規(guī)劃要求對規(guī)劃建設(shè)用地，按計(jì)劃完成項(xiàng)目用地的拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施建設(shè)，達(dá)到“七通”和地塊內(nèi)場地平整，達(dá)到土地作為旅游、商住綜合用地可掛牌出讓的條件。主要作為度假居住用地，公共服務(wù)用地，酒店會所用地，村莊建設(shè)用地， 房車露營地，公共綠地，防護(hù)綠地，道路用地，林地，農(nóng)田，水域，沙灘。整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。， 公頃， 。因此項(xiàng)目的建設(shè)對X市社會與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展意義重大。承辦單位要組建一支精干、高效、專業(yè)、配套齊全的管理隊(duì)伍，加強(qiáng)工程管理，統(tǒng)一調(diào)度指揮。第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 宗地性質(zhì)及基本情況X市X地塊旅游開發(fā)項(xiàng)目位于X市日月灣旅游景區(qū)內(nèi)，東南臨南海，西北至銅鐵嶺，西南至黑嶺仔，東北至藝坡嶺，南接日月灣旅游度假區(qū)，北接石梅灣旅游度假區(qū)。海灣沿岸靠山面海，地形呈北高南低之勢，多為丘陵山地，植被茂密，臨海平原上分布著世界稀有的青皮林。處于海南兩大旅游核心城市的中間，擁有17km純白沙灘線。南距三亞市112公里，北離?？谑?39公里，處于東線高速公路中部。,；行政轄區(qū)有12個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)國營農(nóng)場、1個(gè)華僑農(nóng)場、1個(gè)國營林場。社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境X市具有區(qū)位優(yōu)勢、自然資源豐富和水陸交通便利條件，未來五年將努力把X建設(shè)成為海南新興工業(yè)市、旅游度假新熱點(diǎn)和海南熱帶高效農(nóng)業(yè)基地，為構(gòu)建人與自然和諧的社會邁出新的步伐。市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況（1）交通現(xiàn)狀X市水陸交通方便，海南東線高速公路橫貫全境，全市境內(nèi)國道2條共160公里，市（縣）道14條共179公里，鄉(xiāng)道239條共861公里，行政村通達(dá)率達(dá)100％。天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。第三章 項(xiàng)目背景及必要性浙江中匯控股集團(tuán)公司與X市人民政府簽訂的框架開發(fā)協(xié)議書，授權(quán)我公司開發(fā)本項(xiàng)目。有以“海南第一山”之美稱的東山嶺，有“熱帶花果園”之美譽(yù)的興隆溫泉旅游區(qū)，有“南海明珠”.之稱的大洲島，有水清浪靜、灘潔沙軟的石梅灣、南燕灣、日月灣、春園灣，有“神州半島”之稱的牛廟嶺，有神奇?zhèn)髡f，饒有野趣的尖嶺五眼溫泉等。由此可見，X市人文旅游資源較多，自然旅游資源也不少。優(yōu)質(zhì)旅游資源可開發(fā)性強(qiáng)有以“海南第一山”之美稱的東山嶺，有“熱帶花果園”之美譽(yù)的興隆溫泉旅游區(qū)，有“南海明珠”.之稱的大洲島，有“神州半島”之稱的牛廟嶺，有神奇?zhèn)髡f，饒有野趣的尖嶺五眼溫泉?！笆晃濉逼陂g，我國已進(jìn)入全方位寬領(lǐng)域的對外開放階段，隨著“9+2”泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作和“雙大互動”計(jì)劃的啟動，海南與發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)合作進(jìn)一步加強(qiáng)，為X市的持續(xù)快速健康發(fā)展提供了難得的歷史性機(jī)遇。如何及時(shí)向旅游消費(fèi)者提供快捷、方便、靈活、個(gè)性、健康、舒適、特色的產(chǎn)品也隨即成為旅游景區(qū)的重要發(fā)展方向。居民和游客是融合發(fā)展的群體，而不是分開或隔離的關(guān)系。這樣才能讓當(dāng)?shù)孛癖娬媲懈惺艿巾?xiàng)目建設(shè)帶來的好處?！笆濉卑l(fā)展規(guī)劃要求 根據(jù)X區(qū)位優(yōu)勢、自然資源豐富和水陸交通便利條件，努力把X建設(shè)成為海南新興工業(yè)市、旅游度假新熱點(diǎn)和海南熱帶高效農(nóng)業(yè)基地，為構(gòu)建人與自然和諧的社會邁出新的步伐。旅游發(fā)展總體目標(biāo)：以現(xiàn)有景區(qū)、景點(diǎn)為依托，根據(jù)市場的需求，逐步開發(fā)新的景區(qū)，開展新的旅游項(xiàng)目，突出特色、統(tǒng)籌規(guī)劃、系統(tǒng)開發(fā)、分期實(shí)施，把X市建設(shè)成為集觀光旅游、休閑度假、康樂療養(yǎng)、會議展覽于一體的旅游勝地?！秶鴦?wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展若干意見》和發(fā)改委審批的《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，按照“整體設(shè)計(jì)、系統(tǒng)推進(jìn)、滾動開發(fā)”的空間發(fā)展模式，科學(xué)確定了國際旅游島建設(shè)的6大功能組團(tuán)。第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件本項(xiàng)目位于X市日月灣景區(qū)，東南臨南海，西北至銅鐵嶺，西南至黑嶺仔，東北至藝坡嶺，南接日月灣旅游度假區(qū)，北接石梅灣旅游度假區(qū)。規(guī)劃區(qū)北部坡向主要向用地中部盆地，南部則向南海方向?yàn)橹?。全市?萬畝內(nèi)海水面適宜養(yǎng)殖。根據(jù)地下水樣分析資料，按強(qiáng)透水土層進(jìn)行腐蝕性評價(jià)：地下水對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性。X市氣候?qū)贌釒А啛釒Ъ撅L(fēng)氣候，℃，℃，℃，年日照2081小時(shí)，平均年降雨量1750mm，每年5—10月份為雨季，12月至翌年4月為旱季?？山佑檬窞郴蚴侨赵聻呈姓芫W(wǎng)，本項(xiàng)目供水有保證。（3）通訊本項(xiàng)目通訊可接用石梅灣或是日月灣的通訊網(wǎng)絡(luò)以滿足本項(xiàng)目的需要。第五章 市場分析中國經(jīng)濟(jì)在過去的二十年中迅速發(fā)展，國民生產(chǎn)總值已達(dá)到僅次于美國，居世界第二位。這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相當(dāng)高的水平。2011年全市生產(chǎn)總值完成887211萬元， %，％；社會消費(fèi)品零售總額296006萬元， %；全社會固定資產(chǎn)投資745659萬元，%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入62711萬元，%，%（指調(diào)整預(yù)算數(shù)）；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14830元，%，完成年度計(jì)劃的103％；農(nóng)民人均純收入5813元，%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)4500人，比年度預(yù)期目標(biāo)增加1500人，完成年計(jì)劃的150％；下崗失業(yè)人員再就業(yè)752個(gè)，比年度預(yù)期目標(biāo)增加52人，完成年計(jì)劃的107％。（3）城市旅游房地產(chǎn)主要集中在?？?、三亞等城市，以外銷為主。從需求方面來看，由于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。制度建立之初，由于對土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價(jià)格有可能會呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。以上發(fā)展趨勢，對海南和X地區(qū)也不會例外。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國2010年全國平均出游率為90%，相當(dāng)于每年有12億的人出去旅游，這是一個(gè)非常龐大的數(shù)字。這也意味著作為最大的省級經(jīng)濟(jì)特區(qū)，海南省將通過明確國際旅游島的戰(zhàn)略地位帶動海南生態(tài)文明建設(shè)，旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、人均消費(fèi)水平和停留時(shí)間越來越高，中高端游客的比例在上升，旅游結(jié)構(gòu)在優(yōu)化。但是較發(fā)展較快地區(qū)如江蘇、廣東、浙江等地仍然存在較大差距。到時(shí)旅游業(yè)的管理體制、運(yùn)行機(jī)制與國際基本接軌，旅游服務(wù)基本達(dá)到國際水準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)海南旅游在國際上的知名度和美譽(yù)度大幅提高，而到2028年，海南將建成世界一流的國際旅游島。這些得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢為海南建設(shè)國際旅游島提供了優(yōu)越的基礎(chǔ)條件。海南初步建立了以高速公路為主骨架的公路交通網(wǎng)絡(luò)，海南鐵路也已融入全國鐵路網(wǎng)。年末全省共有星級賓館235家，其中五星級賓館20家；已有2家5A級景區(qū)和10家4A級景區(qū)，一家全國國際百強(qiáng)和全國國內(nèi)百強(qiáng)旅行社，全省已具備接待游客2000萬人次的國際接待能力。知名度不高。而國際上許多著名的旅游島嶼，接待的主要是國外游客，入境游客占接待游客總數(shù)的比重都在60%以上。國際性旅游氛圍包括語言環(huán)境、國際旅游要素、公民國際素養(yǎng)、國際親和力、運(yùn)行國際慣例等，海南在這些方面均存在一定差距。另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為日月灣風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：作為旅游、商住綜合用地。在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集行政及商務(wù)辦公、住宅、酒店、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、公建配套等不僅可以滿足X市對商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動區(qū)域土地價(jià)格的上升。土方回填的實(shí)施包含現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\(yùn)輸。接入道路本項(xiàng)目擬從西南為主要入口，規(guī)劃道路平行東線高速與日月灣景區(qū)道路連接，東北入口則接石梅灣道路。道路設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》（CJJ3790）；（2）《公路路面基層施工技術(shù)規(guī)范》（JTJ0342000）；（3）《公路路基設(shè)計(jì)規(guī)范》（JTG D302004）；（4）《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ502001）。主要有沿海觀光游覽道、山上游覽小道、各功能區(qū)到海灘的通道等。2）道路