【正文】 ，饒有野趣的尖嶺五眼溫泉。從旅游資源自身價(jià)值，包括人文與自然資源觀賞價(jià)值的愉悅度、奇特度、完整度，科學(xué)價(jià)值的考察和普及，文化價(jià)值的人文考察；養(yǎng)生康體、民俗探奇方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，X旅游資源價(jià)值都是較高的。由此可見，X市人文旅游資源較多，自然旅游資源也不少。目前，正在開發(fā)的有石梅灣、尖嶺五眼溫泉、牛廟嶺；已開發(fā)利用，能供中外游客觀光的有東山嶺、興隆溫泉、南燕灣、日月灣和春園灣、興隆熱帶花果園。有以“海南第一山”之美稱的東山嶺，有“熱帶花果園”之美譽(yù)的興隆溫泉旅游區(qū)，有“南海明珠”.之稱的大洲島，有水清浪靜、灘潔沙軟的石梅灣、南燕灣、日月灣、春園灣，有“神州半島”之稱的牛廟嶺，有神奇?zhèn)髡f，饒有野趣的尖嶺五眼溫泉等。2010年以來，X市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，認(rèn)真貫徹落實(shí)中央和省委省政府的決策部署，抓住國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，主動(dòng)承接發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)張，著力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出運(yùn)行速度加快，運(yùn)行質(zhì)量提高，結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，居民收益提升的良好態(tài)勢(shì)。第三章 項(xiàng)目背景及必要性浙江中匯控股集團(tuán)公司與X市人民政府簽訂的框架開發(fā)協(xié)議書，授權(quán)我公司開發(fā)本項(xiàng)目。有線電視：由X市有線電視提供。同時(shí)，農(nóng)村電網(wǎng)全面改造，實(shí)現(xiàn)同網(wǎng)同價(jià)。天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況（1）交通現(xiàn)狀X市水陸交通方便，海南東線高速公路橫貫全境，全市境內(nèi)國(guó)道2條共160公里，市（縣）道14條共179公里，鄉(xiāng)道239條共861公里，行政村通達(dá)率達(dá)100％。X市大力發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)，積極搞活生態(tài)農(nóng)業(yè)、發(fā)展生態(tài)旅游，發(fā)展節(jié)約型和環(huán)境友好型的園區(qū)經(jīng)濟(jì)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境X市具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、自然資源豐富和水陸交通便利條件，未來五年將努力把X建設(shè)成為海南新興工業(yè)市、旅游度假新熱點(diǎn)和海南熱帶高效農(nóng)業(yè)基地，為構(gòu)建人與自然和諧的社會(huì)邁出新的步伐。（3）氣候條件：X市屬熱帶季風(fēng)氣候，主要特征表現(xiàn)為：一是氣候溫和、溫差小、積溫高。,；行政轄區(qū)有12個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、1個(gè)華僑農(nóng)場(chǎng)、1個(gè)國(guó)營(yíng)林場(chǎng)。（2）土地人口：，,海域面積2550平方公里。南距三亞市112公里，北離海口市139公里，處于東線高速公路中部。該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)用地主要以耕地、園地、林地和青皮林保護(hù)區(qū)為主，%。處于海南兩大旅游核心城市的中間，擁有17km純白沙灘線。 項(xiàng)目的區(qū)位特征項(xiàng)目所在地是X市，位于東南臨南海，西北至銅鐵嶺，西南至黑嶺仔，東北至藝坡嶺，南接日月灣旅游度假區(qū)，北接石梅灣旅游度假區(qū)。海灣沿岸靠山面海，地形呈北高南低之勢(shì)，多為丘陵山地，植被茂密，臨海平原上分布著世界稀有的青皮林。宗地規(guī)劃用途為住宅、酒店、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂為主體的現(xiàn)代化旅游用地。第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 宗地性質(zhì)及基本情況X市X地塊旅游開發(fā)項(xiàng)目位于X市日月灣旅游景區(qū)內(nèi)，東南臨南海，西北至銅鐵嶺，西南至黑嶺仔，東北至藝坡嶺，南接日月灣旅游度假區(qū)，北接石梅灣旅游度假區(qū)。城市道路路面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)還有要考慮原地面承載力，建議在施工實(shí)施前鉆孔取土分析土質(zhì)，對(duì)本報(bào)告初步擬定路面結(jié)構(gòu)，再進(jìn)行校核計(jì)算，最終決定路基處理的方案。承辦單位要組建一支精干、高效、專業(yè)、配套齊全的管理隊(duì)伍，加強(qiáng)工程管理，統(tǒng)一調(diào)度指揮。為此建議有關(guān)部門給予大力支持，促成項(xiàng)目早日建設(shè)，早日發(fā)揮作用。因此項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)X市社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展意義重大。項(xiàng)目建設(shè)符合《X市土地利用總體規(guī)劃》、《X市城市總體規(guī)劃》內(nèi)容，適應(yīng)X市社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)，為X市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一個(gè)良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件。， 公頃， 。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū)域文化經(jīng)濟(jì)的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，對(duì)整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義； 項(xiàng)目區(qū)將形成以商務(wù)辦公、住宅、酒店、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會(huì)福利、待遇； 改善就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)；優(yōu)化建設(shè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一，推動(dòng)城市的可持續(xù)發(fā)展； 為土地一級(jí)開發(fā)單位提供決策依據(jù)。整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。 X市X地塊旅游發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1 1 2 2 3 3 4第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 5 5 6 7第三章 項(xiàng)目背景及必要性 10 10 12 14第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 17 17 18 18第五章 市場(chǎng)分析 20 20 23 25 27第六章 土地整理及配套工程方案 28 28 28 28 29 29第七章 環(huán)境保護(hù) 39 39 39 40 43第八章 組織機(jī)構(gòu)和建設(shè)管理 45 45 45 45第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 47 47 47第十章 工程招標(biāo) 48 48 48 49 招標(biāo)活動(dòng)的工作程序 49第十一章 開發(fā)建設(shè)成本估算和資金籌措 51 51 51 52第十二章 項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析 53 53 53 53 54 54 55第十三章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 56 56 56 56 56第十四章 結(jié)論和建議 58 58 5963第一章 總 論 X市X地塊旅游開發(fā)項(xiàng)目X本項(xiàng)目東南臨南海，西北至銅鐵嶺，西南至黑嶺仔，東北至藝坡嶺，南接日月灣旅游度假區(qū)，北接石梅灣旅游度假區(qū)。主要作為度假居住用地，公共服務(wù)用地，酒店會(huì)所用地，村莊建設(shè)用地， 房車露營(yíng)地，公共綠地，防護(hù)綠地，道路用地，林地，農(nóng)田，水域，沙灘。在加強(qiáng)X市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，發(fā)揮本項(xiàng)目土地自身優(yōu)勢(shì)，提升X市石梅灣旅游度假區(qū)與日月灣旅游度假區(qū)的商業(yè)檔次，顯化及提升國(guó)有土地資源的內(nèi)在價(jià)值，促進(jìn)海南的整體發(fā)展； 符合X市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會(huì)目標(biāo)?！逗Ｄ蠂?guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見 》《X市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》《X市城市總體規(guī)劃（20052020）》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》《X市日月灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》X市人民政府與浙江中匯控股集團(tuán)公司簽訂的《開發(fā)建設(shè)日月灣地塊項(xiàng)目框架協(xié)議書》委托方相關(guān)規(guī)劃要求對(duì)規(guī)劃建設(shè)用地，按計(jì)劃完成項(xiàng)目用地的拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施建設(shè)，達(dá)到“七通”和地塊內(nèi)場(chǎng)地平整，達(dá)到土地作為旅游、商住綜合用地可掛牌出讓的條件。，全部由建設(shè)單位自籌解決。項(xiàng)目的建設(shè)將推進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是促進(jìn)旅游、服務(wù)業(yè)發(fā)展從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要，也是加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的需要，可以實(shí)現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益。項(xiàng)目總體方案設(shè)計(jì)合理，投資規(guī)模適宜，本項(xiàng)目建設(shè)是可行的。項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)來自工程風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，承辦單位應(yīng)加強(qiáng)管理力度，積極推行先進(jìn)的管理辦法，爭(zhēng)取通過有效的管理避免風(fēng)險(xiǎn)。臺(tái)風(fēng)、雨季影響及其它不可抗拒的因素可能會(huì)導(dǎo)致工程工期延長(zhǎng)，施工組織要精心策劃，制訂詳細(xì)、可行的施工組織計(jì)劃，盡量避免在臺(tái)風(fēng)、降水季節(jié)施工，以防水土流失。建議使用商品水泥混凝土，盡量不在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)拌合站，減少對(duì)城區(qū)環(huán)境的影響。 宗地實(shí)際用途與規(guī)劃用途?，F(xiàn)狀土地構(gòu)成表用地性質(zhì)面積（公頃）比例水域%道路用地%建設(shè)用地%耕地%林地%園地%青皮林%沙灘%總規(guī)劃面積　規(guī)劃用地表建設(shè)用地用地性質(zhì)用地代碼用地面積（h㎡）用地比例（%）容積率建筑面積（㎡）備注度假居住用地R1 % 　公共服務(wù)用地C2 % 　酒店會(huì)所用地C25 % 　小鎮(zhèn)房車營(yíng)地　 %　　配套相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施濱海房車營(yíng)地及配套設(shè)施用地　 %　公共綠地G1 %　　　防護(hù)綠地G2 %　　　道路用地S1 %　　　合計(jì)　 %　 　非建設(shè)用地村莊建設(shè)用地E6%林地E4%　　　農(nóng)田E2%　　　水域E1%　　　沙灘　%　　　合計(jì)　%　總用地　 　 　 項(xiàng)目土地的自然特征 整體地形為中部村莊、耕地及東部沿海較為平緩，西部和西北部是山地、丘陵地形。三面環(huán)山，一面臨海，資源組合十分優(yōu)越，集山地、平原、海域、自然保護(hù)區(qū)、河流、沙灘和礁石為一體，蘊(yùn)含了珍貴的生態(tài)資源與重要生態(tài)價(jià)值，具有得天獨(dú)厚的自然旅游資源優(yōu)勢(shì)。位于海南省東北部，距省會(huì)?？谑屑s160公里，距三亞市約100公里，距興隆約14公里。東環(huán)鐵路與東線高速公路將規(guī)劃區(qū)劃分成三個(gè)區(qū)塊，旅游資源十分獨(dú)特，并已初步建成富有特色的文化景觀旅游區(qū)。自然環(huán)境　?。?）地理環(huán)境：X市位于海南島東南部沿海，東瀕南海，西毗瓊中，南鄰陵水，北與瓊海接壤。在土地面積中，山地約占一半，丘陵和平原各占四分之一。X市人民政府駐地為萬城鎮(zhèn)。年平均氣溫24℃，℃,℃；全年無霜凍,氣候宜人；二是雨量充沛，年平均降雨量2400毫米左右；三是日照長(zhǎng)，年日照時(shí)數(shù)平均在1800小時(shí)以上。生態(tài)環(huán)境X市堅(jiān)持生態(tài)立市，打造優(yōu)美生態(tài)環(huán)境，積極開展環(huán)保專項(xiàng)行動(dòng)。日前X憑借在綠色經(jīng)濟(jì)、生態(tài)建設(shè)、環(huán)境整治、循環(huán)經(jīng)濟(jì)等方面的突出成績(jī)。此外還有大小港口8個(gè)，較大的有萬州港和烏場(chǎng)港，與我國(guó)東南沿海港口航線相連，水陸運(yùn)輸都十分方便。（2）市政設(shè)施現(xiàn)狀自來水：萬州水廠日供水能力10萬噸，已投入生產(chǎn)，且萬城至港北、長(zhǎng)豐等地供水主管網(wǎng)鋪設(shè)已基本完成，并將投入使用。電力充足：我市電網(wǎng)已并入海南省網(wǎng)，全市電網(wǎng)覆蓋率已達(dá)98%以上，供電設(shè)備先進(jìn)，市內(nèi)現(xiàn)有110KV變電站2座，35KV變電站6座。投資者在我市創(chuàng)辦項(xiàng)目，所用電量都將得到滿足且價(jià)格便宜。通訊便捷：X郵電通訊設(shè)施先進(jìn)，程控電話可直撥國(guó)內(nèi)1000多個(gè)城市縣和世界上180多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。本項(xiàng)一級(jí)開發(fā)完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的“七通”(供水通、排水通、路通、電通、網(wǎng)絡(luò)通、有線電視通、電話通)及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目位于X市的日月灣景區(qū)。 旅游資源類型齊全，開發(fā)價(jià)值較高X市山青水秀，景色宜人，既有奇山、異洞、怪石、海灘、島嶼、溫泉、熱帶珍稀動(dòng)植物、濱海風(fēng)光等自然景觀，又有文物古跡、革命遺址等人文景觀。這些旅游資源，都具有較高的開發(fā)價(jià)值。這些旅游點(diǎn)陽(yáng)光明媚，青山綠水，景色秀麗，環(huán)境別致，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，收費(fèi)低廉，美食豐盛，令游客流連忘返，是旅游度假的勝地。社會(huì)人文資源保存狀態(tài)好，自然旅游資源大多保持原生態(tài)，開發(fā)潛力較大。旅游資源存在條件良好從旅游資源存在條件，包括旅游區(qū)規(guī)模、容量、種類要素、組合條件和資源聚集度方面來說，X旅游資源條件良好。20052010年海南接待國(guó)內(nèi)外游客數(shù)量表海南省國(guó)內(nèi)游客（萬人次）比例海外游客（萬人次）比例2005%%2006%%2007%%