【正文】 鎮(zhèn)成灌路以南的城區(qū)，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、中心，交通樞紐，城鎮(zhèn)人口集中區(qū)龍湖弗萊明戈、中信未來城、置信逸都花園、中鐵奧維爾二、項目概述項目基本信息項目投資商：成都市 有限公司項目開發(fā)商：成都 置業(yè)有限公司項目名稱：“田園世界”（暫定）項目投資商成都市中環(huán)宇盛投資管理有限公司擬以產(chǎn)權(quán)競拍方式收購上述兩家公司全部股權(quán)而獲得土地使用權(quán)及項目開發(fā)權(quán)，并為此已組建了專業(yè)的投資并購團(tuán)隊，對郫縣房地產(chǎn)市場做了大量的市場調(diào)研，并對該項目做了深入的研究和前期策劃，擬將該項目打造成郫筒鎮(zhèn)標(biāo)志性的宜居生態(tài)樓盤。近幾年，隨著現(xiàn)代工業(yè)港的大力發(fā)展，以及成都市主城區(qū)的外擴(kuò)，使得郫縣經(jīng)濟(jì)面臨巨大的機(jī)遇，也給郫縣房地產(chǎn)市場帶來了穩(wěn)定的客戶資源和發(fā)展機(jī)會。 隨著郫縣城市開發(fā)建設(shè)的快速推進(jìn)，共建配套設(shè)施不斷完善，縣域三產(chǎn)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢。 郫縣距成都市區(qū)10公里，交通十分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，市政設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢突出，有銀郫縣之稱。本報告通過對“田園世界”3宗土地共210畝的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)蟠郫筒鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進(jìn)行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積58萬平方米，項目總投資25億元。轄14個鎮(zhèn)（街道），總?cè)丝?0萬人。眾多開發(fā)建設(shè)巨頭的目光投向郫縣，中信地產(chǎn)集團(tuán)、深圳花樣年集團(tuán)、中鐵五局、中鐵二局先后進(jìn)入郫縣參與一級土地整理，綠地、龍湖、華潤、置信等 品牌開發(fā)商先后進(jìn)駐郫縣，主題地產(chǎn)和高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)，城區(qū)土地價值迅速提升，經(jīng)營性土地的拍賣價格從2008年前的每畝100—240萬元上漲至目前的每畝400—645萬元，商品房市場均價目前達(dá)到5500元/平方米左右。郫縣是“八河并流的水上城市，成都平原的至美田園”，自然環(huán)境優(yōu)越，水資源豐富，是國家級生態(tài)示范區(qū)、成都市區(qū)的重要取水源區(qū)。 土地信息：該項目共AB兩宗土地，總占地約211畝，㎡，㎡。兩宗土地地形方正，平整規(guī)則，四面臨街，目前已達(dá)到“六通一平”，可以啟動設(shè)計報建手續(xù)，分別以該項目的一二期順序?qū)嵤?。而房地產(chǎn)市場也開始提出5+2的生活概念，郫縣的購買群體也表現(xiàn)出購買目的多樣化的特點。面積供應(yīng)主要集中在100平米的三室及120平米之間的四室之間。中信集團(tuán)負(fù)責(zé)一級土地開發(fā)的中信蜀都，規(guī)劃用地面積約7平方公里，是郫縣新政府所在地，未來將是郫縣新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，片區(qū)發(fā)展已經(jīng)由龍湖弗萊明戈的入市開始。郫筒板塊面積段情況數(shù)據(jù)來源：郫縣房管局同樣，房地產(chǎn)市場的發(fā)達(dá)，使得郫筒板塊在分面積段供應(yīng)方面也較為豐富；各個面積段及各種戶型均占有一定的比例；占比前三分別是：120144平米，29%，90120平米，24%，6090平米，23%；市場以120平米左右的套三戶型為主；郫筒板塊產(chǎn)品客戶群體分析數(shù)據(jù)來源：中原市場監(jiān)測由中原日常市場監(jiān)測得知，在郫筒板塊置業(yè)的客戶基本上以郫筒鎮(zhèn)及紅光鎮(zhèn)本地居民為主，老城鎮(zhèn)相對成熟和完善的生活配套使得這部分人群就近置業(yè)；其次，阿壩州、都江堰等周邊地區(qū)的客戶能夠占到23%的比例；成都市主城區(qū)的客戶僅占7%。根據(jù)上海、廣州等城市的經(jīng)驗來看，凡是軌道交通正式運(yùn)行的十年里，沿線物業(yè)都會出現(xiàn)快速上漲行情。古蜀文化旅游產(chǎn)業(yè)帶沿郫彭公路和郫花路分布，由以望叢古蜀文化產(chǎn)業(yè)園為核心，涵蓋古城遺址、鵑城遺址、楊雄墓、平樂寺等古蜀文化遺址和景觀。境內(nèi)“七河并流”，花木久負(fù)盛名，現(xiàn)在有近10萬畝花卉苗木，是成都市鮮花基地、中國盆景之鄉(xiāng)，境內(nèi)滿目清綠，四季花開，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。結(jié)合兩者特色及區(qū)域環(huán)境以及本項目所處的位置及規(guī)劃條件我們認(rèn)為應(yīng)順應(yīng)市場發(fā)展，以現(xiàn)代時尚的建筑風(fēng)格面市，并樹立城市新型精品住宅社區(qū)的標(biāo)桿。另外知名企業(yè)得到追捧。而周邊地段由于郫筒鎮(zhèn)近年來的高速發(fā)展，致使可建設(shè)規(guī)模用地越來越少，與此同時居民的購買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場上住房供需相對平衡，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。⑵、客戶購房原因客戶購房時最關(guān)注的因素是價格（%）、交通便利（%）和物業(yè)管理（%）。 選擇平層的客戶多喜歡3房2廳2衛(wèi)的戶型。 ⑺、商品房交付標(biāo)準(zhǔn)客戶對菜單式裝修的概念幾乎沒有，接近九成的人希望買到毛坯房自己動手裝修。7 、項目SWOT分析田園世界項目市場研究及定位報告. 項目特性SWOT分析優(yōu)勢 Strength劣勢 Weakness 機(jī)會 Opportunity 威脅 Threat n 項目所在區(qū)域位置非常好n 項目周邊文化氛圍濃厚n 當(dāng)?shù)馗叨巳后w的購買欲n 項目周邊的景觀還需完善n 快鐵噪音問題n 地塊布局問題n 開發(fā)模式, 多元的商業(yè)配套帶動住宅n 郫縣舊城改造推動消費(fèi)者的剛性需求n 周邊品牌開發(fā)商項目密集n 新的“國十條”等政策出臺，造成部分消費(fèi)者持幣觀望四、市場策略分析房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟(jì)物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，房地產(chǎn)商品的組合性，位置固定性，房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個別性，房地產(chǎn)商品價值的巨額性，房地產(chǎn)開發(fā)政策限制性，開發(fā)周期長，相關(guān)行業(yè)多，房地產(chǎn)商品更多地受到政府政策的限制，房地產(chǎn)使用的長期性、耐用性等。如裝修、物業(yè)管理、安裝電視天線等，我們有完善的售后服務(wù)，專業(yè)的物業(yè)管理公司，提供住戶所需的各項個性化裝修要求和高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，讓住戶輕輕松松就可以擁有溫馨的家園； （4）潛在產(chǎn)品層：由產(chǎn)品帶來的可發(fā)展的潛在性產(chǎn)品，如停車場、餐飲服務(wù)、特殊服務(wù)、娛樂服務(wù)等。很多方面決定的，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競爭能力。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長度、深度和粘度等方面作出決定。 ㈡、價格策略 定價策略的核心 在市場營銷組合中，價格是唯一能創(chuàng)造收益的因素，其他因素只影響成本。 開盤時，采取“試探性”的定價策略，為了能夠加速收回資金和有效判定市場需求情況，設(shè)定較低價格為4900元/m2，考察市場的反映情況，收集市場信息，為下一階段的營銷提供參考數(shù)據(jù)，此階段銷售量控制在15%。 二期開發(fā)在一期開發(fā)和銷售的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場情況進(jìn)行綜合價格定位。 開發(fā)前期在郫筒鎮(zhèn)的主要人口集中點安放大型的宣傳廣告牌，在項目所在地安放大型廣告牌，在項目銷售前期，通過當(dāng)?shù)匦侣劽襟w擴(kuò)大宣傳。 五、建設(shè)規(guī)劃和產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。③總體上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。（促進(jìn)人與自然的親和關(guān)系，自然開放的社區(qū)文化，親切的組團(tuán)休閑空間，構(gòu)建出親密和睦的鄰里關(guān)系）●強(qiáng)調(diào)居住的均好性●采用人車分流設(shè)計。（建筑空間的高低錯落，形成豐富的庭院空間，室內(nèi)外空間互相滲透，而又不失私密性。建筑以清雅的格調(diào)，質(zhì)樸的材質(zhì)，柔和的色彩，親切的尺度及豐富的細(xì)部錯落掩映于園林中。(幾條主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了4個形態(tài)各異的景觀噴水池，形成怡人的環(huán)境和園區(qū)景觀的延伸) 空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個景觀流暢圓滑，連綿不斷?？臻g上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個景觀流暢圓滑，連綿不斷。相反，灌木及喬木不僅能遮陽、吸熱、減燥，亦能產(chǎn)生大量的氧氣) ●與其他景觀要素結(jié)合配置成景。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼稚園、配套會所、文化中心、生態(tài)廣場、社區(qū)活動中心、游泳池、網(wǎng)球場、商業(yè)街、運(yùn)動區(qū)、健康跑道、攀巖壁、人造沙灘游樂區(qū)以及醫(yī)療中心等，充分的滿足業(yè)主的日常生活需要。小區(qū)配套設(shè)施建議⑴、會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個中型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。⑷、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。主要居住對象為公務(wù)員、商業(yè)精英、知識分子、白領(lǐng)階