【正文】 田園世界俊峰置業(yè)有限公司（即第一期130畝土地使用權(quán)），資金按協(xié)定準(zhǔn)時(shí)到位，資金使用期限2年，年息成本不超過25%，到期還本付息。⑶、 公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)所有的融資工作及開發(fā)經(jīng)營管理，前期合作方持有項(xiàng)目80%的股份，中環(huán)公司持有20%的股份，由 公司擔(dān)任或委派法人代表。雙方簽署合作協(xié)議及股權(quán)代持協(xié)議，按協(xié)議約定在2年內(nèi)連本帶息償還完上述融資資金，中環(huán)公司將按協(xié)定條款回購合作方持有的該項(xiàng)目80%的股份。⑷、具體合作細(xì)節(jié)以合作協(xié)議及股東章程為準(zhǔn)。整體規(guī)劃及分期實(shí)施這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本項(xiàng)目占地面積較大，為210畝左右，采用了兩期開發(fā)計(jì)劃，因此必須對(duì)兩期地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，分期實(shí)施。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá)56萬平方米，預(yù)計(jì)總投資約26億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議該項(xiàng)目以130畝地塊為突破口。其依據(jù)有：① 該地塊臨街環(huán)境、交通條件相對(duì)較好，宣傳也更為方便；②從規(guī)劃方面考慮，該地塊具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待；③從商業(yè)價(jià)值及景觀打造效果考慮，該地塊面臨望叢寺生態(tài)公園，更易注入生態(tài)人文理念。力創(chuàng)精品項(xiàng)目所在地塊的素質(zhì)較好，具有很強(qiáng)的可塑性，通過項(xiàng)目的品牌地塑造，可有效地帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。同時(shí)借助于該項(xiàng)目歷史的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在郫縣房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。二、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為26億人民幣，其中建設(shè)投資為 。詳見表1：《項(xiàng)目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。編制依據(jù)1）、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；2）、各種費(fèi)率依據(jù)國家相關(guān)文件。投資估算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)(元/ m2)數(shù)量金額（元）1土地費(fèi)用6966055122前期費(fèi)用2058291611658320勘測設(shè)計(jì)費(fèi)2058291611658320報(bào)規(guī)報(bào)建費(fèi)2205829161282415203工程費(fèi)用220058291612824152004銷售管理費(fèi)用按銷售收入的2%提計(jì)831545125資金成本2500000006不可預(yù)見200000007總投資2483733384銷售收入根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和郫縣房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本項(xiàng)目住宅均價(jià)定位為5500元/ m2 ，商業(yè)及其他均價(jià)定位為10000元/ m2 。銷售收入見下表：序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量價(jià)格金額（元）1住宅元/ m2450332580026119256002商業(yè)及其他元/ m21125801000011258000003車庫車位個(gè)35001200004200000004合計(jì)4157725600（以上銷售數(shù)據(jù)未計(jì)算公攤面積）營業(yè)稅及附加本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加188670336元。 盈利能力分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1現(xiàn)金流入4957725600銷售收入4157725600貸款8000000002現(xiàn)金流出3472403720成本投資2483733384營業(yè)稅及附加188670336償還貸款8000000003稅后利潤額14853218804項(xiàng)目稅后利潤率七、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于該項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)分析該項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與“田園世界”同一檔次的物業(yè)在郫筒鎮(zhèn)在建的項(xiàng)目供給量較多，競爭對(duì)手就相對(duì)較多，這是不好的一面。另一方面，從郫筒鎮(zhèn)及郫縣居民的住房消費(fèi)意向看，有相當(dāng)大的潛在居民，即與本項(xiàng)目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場。并隨著項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的完善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目的收入計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。八、結(jié)論與建議㈠、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，成都及郫縣良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平，不受限購政策影響等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。㈡、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：582916平方米項(xiàng)目總投資：248373萬元項(xiàng)目經(jīng)營利潤：148532萬元上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。㈢、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢.潛在需求量大。.住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。.項(xiàng)目有團(tuán)購意向的定向開發(fā)支持，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，投資收益有保障。.項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。.項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景非?？春?。㈣、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，樓面地價(jià)成本相對(duì)較低，在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，且項(xiàng)目定向開發(fā)部分站項(xiàng)目開發(fā)總量達(dá)30%左右，通過一期的開發(fā)的收益，開發(fā)商少量貸款或無需貸款就可自主開發(fā)第二期，有效降低了項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。㈤、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項(xiàng)目的定位主題受周邊影響有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；3房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。㈥、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成?？傊陨隙ㄎ唤ㄗh主要是根據(jù)前期市場調(diào)研所獲取的相關(guān)資料以及相關(guān)分析成果所作的方向性的建議，因信息采集時(shí)間有限，故難免會(huì)存在部分內(nèi)容在動(dòng)態(tài)性上存在不足。因此，在此階段所作的定位建議主要還是一個(gè)相對(duì)靜態(tài)的分析。為此，以上建議僅供貴決策參考，我們將在后續(xù)各階段策劃過程中進(jìn)行實(shí)時(shí)修正。61 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