【正文】 田園世界俊峰置業(yè)有限公司（即第一期130畝土地使用權(quán)），資金按協(xié)定準(zhǔn)時到位，資金使用期限2年，年息成本不超過25%，到期還本付息。⑶、 公司負(fù)責(zé)項目后續(xù)所有的融資工作及開發(fā)經(jīng)營管理，前期合作方持有項目80%的股份，中環(huán)公司持有20%的股份，由 公司擔(dān)任或委派法人代表。雙方簽署合作協(xié)議及股權(quán)代持協(xié)議，按協(xié)議約定在2年內(nèi)連本帶息償還完上述融資資金，中環(huán)公司將按協(xié)定條款回購合作方持有的該項目80%的股份。⑷、具體合作細(xì)節(jié)以合作協(xié)議及股東章程為準(zhǔn)。整體規(guī)劃及分期實(shí)施這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點(diǎn)，本項目占地面積較大，為210畝左右，采用了兩期開發(fā)計劃，因此必須對兩期地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，分期實(shí)施。該項目開發(fā)總建筑面積達(dá)56萬平方米，預(yù)計總投資約26億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議該項目以130畝地塊為突破口。其依據(jù)有：① 該地塊臨街環(huán)境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便；②從規(guī)劃方面考慮，該地塊具有相對獨(dú)立性，可作為一個獨(dú)立的項目看待；③從商業(yè)價值及景觀打造效果考慮，該地塊面臨望叢寺生態(tài)公園，更易注入生態(tài)人文理念。力創(chuàng)精品項目所在地塊的素質(zhì)較好，具有很強(qiáng)的可塑性，通過項目的品牌地塑造，可有效地帶動項目銷售。同時借助于該項目歷史的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在郫縣房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。二、項目投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為26億人民幣，其中建設(shè)投資為 。詳見表1：《項目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計劃可能隨設(shè)計及實(shí)施的改變而調(diào)整。編制依據(jù)1）、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；2）、各種費(fèi)率依據(jù)國家相關(guān)文件。投資估算表序號項目單價(元/ m2)數(shù)量金額（元）1土地費(fèi)用6966055122前期費(fèi)用2058291611658320勘測設(shè)計費(fèi)2058291611658320報規(guī)報建費(fèi)2205829161282415203工程費(fèi)用220058291612824152004銷售管理費(fèi)用按銷售收入的2%提計831545125資金成本2500000006不可預(yù)見200000007總投資2483733384銷售收入根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和郫縣房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，本項目住宅均價定位為5500元/ m2 ，商業(yè)及其他均價定位為10000元/ m2 。銷售收入見下表：序號項目單位數(shù)量價格金額（元）1住宅元/ m2450332580026119256002商業(yè)及其他元/ m21125801000011258000003車庫車位個35001200004200000004合計4157725600（以上銷售數(shù)據(jù)未計算公攤面積）營業(yè)稅及附加本項目應(yīng)計營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加188670336元。 盈利能力分析財務(wù)現(xiàn)金流量表序號項目合計1現(xiàn)金流入4957725600銷售收入4157725600貸款8000000002現(xiàn)金流出3472403720成本投資2483733384營業(yè)稅及附加188670336償還貸款8000000003稅后利潤額14853218804項目稅后利潤率七、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運(yùn)作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于該項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。市場風(fēng)險分析該項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與“田園世界”同一檔次的物業(yè)在郫筒鎮(zhèn)在建的項目供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一方面，從郫筒鎮(zhèn)及郫縣居民的住房消費(fèi)意向看，有相當(dāng)大的潛在居民，即與本項目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著項目所在區(qū)域發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的完善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。項目的資本風(fēng)險分析項目的收入計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實(shí)現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。企業(yè)風(fēng)險分析企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項目的成本控制工作，同時也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。八、結(jié)論與建議㈠、項目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，成都及郫縣良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，不受限購政策影響等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。㈡、項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項目總建筑面積：582916平方米項目總投資：248373萬元項目經(jīng)營利潤：148532萬元上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。㈢、項目具有的突出優(yōu)勢.潛在需求量大。.住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。.項目有團(tuán)購意向的定向開發(fā)支持，開發(fā)風(fēng)險小，投資收益有保障。.項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。.項目所處地塊的發(fā)展前景非常看好。㈣、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，樓面地價成本相對較低，在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，且項目定向開發(fā)部分站項目開發(fā)總量達(dá)30%左右，通過一期的開發(fā)的收益，開發(fā)商少量貸款或無需貸款就可自主開發(fā)第二期，有效降低了項目開發(fā)的風(fēng)險，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。㈤、項目實(shí)施的難點(diǎn)本項目實(shí)施的難點(diǎn)：項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項目的定位主題受周邊影響有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；3房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。㈥、強(qiáng)化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成?？傊陨隙ㄎ唤ㄗh主要是根據(jù)前期市場調(diào)研所獲取的相關(guān)資料以及相關(guān)分析成果所作的方向性的建議，因信息采集時間有限，故難免會存在部分內(nèi)容在動態(tài)性上存在不足。因此，在此階段所作的定位建議主要還是一個相對靜態(tài)的分析。為此，以上建議僅供貴決策參考，我們將在后續(xù)各階段策劃過程中進(jìn)行實(shí)時修正。61 / 6