【文章內(nèi)容簡介】 因素，其他因素只影響成本。我們在制定產(chǎn)品價格方案時，我們根據(jù)項目公司的實力和郫縣地區(qū)價格走勢采用主動的競爭價格定價策略。定價時將競爭者的價格與估算價格進行比較，分高于、低于、一致三個層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費用、產(chǎn)品服務與競爭企業(yè)進行比較，分析造成價格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢，根據(jù)定價目標，確定產(chǎn)品價格。 定價策略 在綜合考慮開發(fā)成本的情況下，我們根據(jù)開發(fā)進行的不同階段對價格進行階段行設置，設置四個價格：開盤價、封頂價、竣工價和入住價，并設置與此價格相適應的銷售比例。 開盤時，采取“試探性”的定價策略，為了能夠加速收回資金和有效判定市場需求情況，設定較低價格為4900元/m2，考察市場的反映情況，收集市場信息，為下一階段的營銷提供參考數(shù)據(jù)，此階段銷售量控制在15%。 封頂時，通過前期的市場銷售情況進行價格的調(diào)整，符合消費者看漲的心理，調(diào)整價格為較高水平5500元/m2，設定此階段銷售量為25%。 竣工時，房屋建造完成，市場資料充分，市場需求得到較好的釋放，擁有實際的房屋可以作為更好的促銷手段，采取高價的策略，設定價格為5900元/m2，此階段將完成房屋的大部分銷售50%以上。 入住時，此時小區(qū)基礎配套設施完成，小區(qū)環(huán)境和質(zhì)量得到很好的改善和體現(xiàn)，由于大多數(shù)購房者都會在之前就完成了房屋的購買，此階段只是提供少量的房屋，同時，在第一期開發(fā)完成時，暫時減少房屋的供應量，更有利于二期房屋的較高需求的爆發(fā)。 二期開發(fā)在一期開發(fā)和銷售的基礎上，根據(jù)市場情況進行綜合價格定位。 促銷策略 房地產(chǎn)促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購買欲。我們結(jié)合本公司和項目實際情況，采取以下的促銷策略。 （1）廣告 良好的企業(yè)形象，注重企業(yè)的宣傳和良好形象的建立，通過各種的商譽廣告和負責的行為方式已經(jīng)建立起了良好的口碑。 開發(fā)前期在郫筒鎮(zhèn)的主要人口集中點安放大型的宣傳廣告牌，在項目所在地安放大型廣告牌，在項目銷售前期，通過當?shù)匦侣劽襟w擴大宣傳。 （2）房地產(chǎn)展銷會 參加成都年度房地產(chǎn)展銷會，在必要時開辦本公司各大樓盤的綜合展銷會，通過房地產(chǎn)商品的模型展覽，設計圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。 （3）人員推銷 由于房地產(chǎn)集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識為一身，是一種特殊商品，我們在必要的時候選取優(yōu)秀的推銷人員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，收集現(xiàn)場的信息，有針對性地對房地產(chǎn)進行推銷。擴大該項目的知曉度和認可度。 五、建設規(guī)劃和產(chǎn)品方案建設規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設備方案、工程方案、原材料供應方案及投資估算的依據(jù)。㈠、規(guī)劃設計方案的指導思想規(guī)劃指導思想：①由于項目開發(fā)分兩期開發(fā)，周期較長，因此在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，一定要充分根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行設計。②總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人文的視覺效果。突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”（政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀居住社區(qū)的整體特色。③總體上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設計應采用靈活的戶型和變化的立體效果。④小區(qū)的目標顧客屬中高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，大部分業(yè)主將擁有12輛私家車，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。⑤在設計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。強調(diào)以人為本的設計原則●營造舒適宜人的人文環(huán)境，良好的人居環(huán)境。（促進人與自然的親和關(guān)系，自然開放的社區(qū)文化，親切的組團休閑空間，構(gòu)建出親密和睦的鄰里關(guān)系）●強調(diào)居住的均好性●采用人車分流設計。（以貫穿的社區(qū)主道路為車行干道，車輛由主路直接進入地下車庫，社區(qū)成為步行區(qū)）完善的配套公建。（幼兒園、會所、便民商業(yè)街，以外向型布局，既服務本區(qū)又向社區(qū)開放）●與建筑交融的綠化體系。（連綿不斷的綠化體系和流動的景觀空間，以花園圍繞建筑，建筑坐落在花園中）●主動創(chuàng)造場地高差。（建筑空間的高低錯落，形成豐富的庭院空間，室內(nèi)外空間互相滲透，而又不失私密性。下沉式花園結(jié)合地下車庫。下沉的園區(qū)泳池結(jié)合地下室。）●注重園區(qū)周邊環(huán)境的改造。建筑以清雅的格調(diào)，質(zhì)樸的材質(zhì)，柔和的色彩，親切的尺度及豐富的細部錯落掩映于園林中?！褡≌讓犹Ц摺＃?，可使地下車庫直接采光通風。，自然延伸到樓墻窗前，首層推窗觸綠又可避免了視線干擾）●立面設計細節(jié)豐富、美觀●街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次。(幾條主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了4個形態(tài)各異的景觀噴水池，形成怡人的環(huán)境和園區(qū)景觀的延伸) 空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個景觀流暢圓滑，連綿不斷?！褡⒅刈≌ㄖc綠地的形式、布局的結(jié)合。(大膽采用平坡結(jié)合、喬灌結(jié)合、花草結(jié)合的手法營造景觀，藉以營造豐富的、多彩的、流動的景觀空間) ●強調(diào)組團綠地的自然性和空間的親切感。(利用組團建筑的圍合，以及栽植與建筑的進退關(guān)系，使自然的活物與建筑和硬質(zhì)景觀相生相長，共同營造出屬于組團內(nèi)部的、令人感到親切的空間) ?？臻g上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個景觀流暢圓滑，連綿不斷。利用組團建筑的圍合，以及栽植與建筑的進退關(guān)系，使自然的活物與建筑和硬質(zhì)景觀相生相長，共同營造出屬于組團內(nèi)部的、令人感到親切的空間?！袷箞@林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，便于植被搭配，實現(xiàn)大小喬木、灌木、地被植物的結(jié)合●增強首層住戶的私密性，使其與環(huán)境形成有一定距離的親近感●在園林綠化建設中強調(diào)以喬木為骨干的綠色植物作為主體，形成良好的生態(tài)效益。(草坪的維護浪費大量的水資源，且相對制造氧氣的能力較弱。相反，灌木及喬木不僅能遮陽、吸熱、減燥，亦能產(chǎn)生大量的氧氣) ●與其他景觀要素結(jié)合配置成景。（使得園區(qū)步移景異，處處花團錦簇，枝繁葉茂）室內(nèi)空間層次豐富，形式多樣：●地面不同高度的落差設計（如餐廳、客廳和連接客廳的陽臺）●多級、多層次的天花造型設計●搭配圓形疊式天花的圓形餐廳設計●八角形的270度觀景主臥室。㈡、規(guī)劃方案描述“田園世界”高檔小區(qū)項目規(guī)劃總用地約210畝左右，一期占地130畝，二期占地80畝，地面總建筑面積為56萬平方米左右，其中住宅45萬平方米，商業(yè)為11萬平方米?？偩幼魯?shù) 戶，規(guī)劃總居住人口 人，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設幼稚園、配套會所、文化中心、生態(tài)廣場、社區(qū)活動中心、游泳池、網(wǎng)球場、商業(yè)街、運動區(qū)、健康跑道、攀巖壁、人造沙灘游樂區(qū)以及醫(yī)療中心等，充分的滿足業(yè)主的日常生活需要。 小區(qū)分兩期開發(fā)，第一期開發(fā)12棟，二期開發(fā)8棟，總共將建成20棟住宅樓，共計5000戶。小區(qū)綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設幼稚園、配套會所、文化中心、生態(tài)廣場、社區(qū)活動中心、游泳池、網(wǎng)球場、商業(yè)街、運動區(qū)、健康跑道、攀巖壁、人造沙灘游樂區(qū)以及醫(yī)療中心等，充分的滿足業(yè)主的日常生活需要。小區(qū)配套設施建議⑴、會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設一個中型豪華會所，內(nèi)設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。⑵、當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網(wǎng)絡教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡服務。⑶、每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。⑷、小區(qū)內(nèi)應設有小型超市、商場、幼兒園等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。環(huán)境藝術(shù)設計建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；?