【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 著大發(fā)展商的介入， 以及市政配套、整體板塊形象 的 很快改善， 其附近區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)將變得越來(lái)越 激烈 。 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)有： （ 1） 海韻軒 。 海韻軒 在該區(qū)域 率先推盤(pán)，以均價(jià) 4600 元／ m2推出，搶占濱江西高尚住宅區(qū)龍頭位置。自 去 年 10月份以來(lái)，受到消費(fèi)者追捧，銷(xiāo)售非?；鸨?。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該樓盤(pán)位居洲頭咀板塊最北端，緊鄰洲頭咀公園，正對(duì)白鵝潭，具有最有利的江景，部分單位還附送約 50平方米的空中大露臺(tái)，升值潛力明顯可見(jiàn) 。 （ 2） 廣船機(jī)械廠地塊 （城啟粵泰項(xiàng)目）。 同在去年拍賣(mài)會(huì)成交的 廣船機(jī)械廠地塊 ，被 廣州城啟集團(tuán)有限公司競(jìng)得。 位于集裝箱廠地塊南側(cè)， 也是 商品房用地，用地面積５３３３４平方米，容積率４．０（按凈用地面積３１１１１平方米計(jì)），其中包括小學(xué)和肉菜市場(chǎng)、垃圾壓縮站等社區(qū)中心配套。 而其在市場(chǎng)定位上也是 中高檔的一線(xiàn)江景樓盤(pán)，戶(hù)戶(hù)望江 ，另外價(jià)格定位也是 7000 元左右。 （ 3） 光大花園。光大花園與該地塊非常近， 均價(jià)在 5000 元左右，比該項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位低 2020 元左右，而且光大花園已有了一定數(shù)量的住戶(hù)，建立了一定的口碑，是該地塊明顯的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，今后要密切注視該對(duì)手盤(pán)的動(dòng)態(tài)。 除了以上所列樓盤(pán)之外，附近還有 鵝潭明珠苑 、富澤園 、金沙花園、鳳安花園、保利豐花園，這些的競(jìng)爭(zhēng)力也是相當(dāng)大的。 （六）結(jié)論 從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來(lái)看，廣船集裝 箱地塊是比較理想的住宅建筑用地。根據(jù)SWOT 理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)域位置上有較大的優(yōu)勢(shì)，并且其周邊的市政規(guī)劃力度也非常的大，所以，該地塊適合建成豪宅。另一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤(pán)定位都是中檔樓盤(pán)，因此，本項(xiàng)目的定位定為高檔小區(qū)，相信可以為本項(xiàng)目帶來(lái)更大的發(fā)展空間，并減少同一檔次的競(jìng)爭(zhēng)。但本項(xiàng)目不能被周?chē)鷺潜P(pán)的定位限制了自己的思路，而是應(yīng)該針對(duì)規(guī)模、產(chǎn)品、品牌缺口、突出自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)入市場(chǎng)。 二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 見(jiàn)附錄“競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析表” 光大花園 A．項(xiàng)目特色及 市場(chǎng)定位：該樓盤(pán)占地達(dá) 43 萬(wàn)平方米，總建筑面積 100 萬(wàn)平方米，而已開(kāi)發(fā)的占地面積是 11 萬(wàn)平方米，容積率 。現(xiàn)正推出的 c c7 樓高 33 層，兩梯六戶(hù)，物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米。 2 層做停車(chē)場(chǎng)， 540 元/月，實(shí)用率 %。光大花園是廣州市舊城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、革新路目前唯一一家配套有學(xué)校的大型住宅區(qū)。該樓盤(pán)配套設(shè)施完善，小區(qū)內(nèi)設(shè)有銀行，肉菜市場(chǎng)，幼兒園，中小學(xué)，商鋪，會(huì)所，醫(yī)院，地鐵站，美容院等。光大花園還與廣州圖書(shū)館在住宅小區(qū)的會(huì)所二樓合辦了面積 300 多平方米，閱覽座位近100 個(gè)的廣州圖書(shū)館、光 大花園聯(lián)合圖書(shū)館，增加了文化氛圍。隨著榕景路的開(kāi)通，正與公交部門(mén)進(jìn)行洽談磋商的 248 線(xiàn)等公交線(xiàn)路延長(zhǎng)路及新開(kāi)設(shè)的公交線(xiàn)路的開(kāi)通，交通會(huì)越來(lái)越便捷。光大花園內(nèi)寧?kù)o祥和，樓宇建筑風(fēng)格現(xiàn)代，色調(diào)和諧?，F(xiàn)正推出的 c c7 座均價(jià)為 5600 元 /平方米，附帶價(jià)值 600 元 /平方米的豪華型精裝修，是本區(qū)的中等偏上的樓盤(pán)。主要購(gòu)房對(duì)象以海珠區(qū)原居民，芳村區(qū)和荔灣區(qū)的兩人月收入合共 5000 元左右的家庭為主。本期以東南向 108 平方米單位及南北對(duì)流的 76 平方米單位最受歡迎。 B． 銷(xiāo)售情況： c6 已售 50%， c7 已售 70%。 C． 成功之處：該 樓盤(pán)位于革新路尾，已經(jīng)開(kāi)發(fā)了四年，成為廣州市規(guī)模最大的綠色健康家園。區(qū)內(nèi)規(guī)劃完善，園林綠化、生活配套、教育設(shè)施齊備，以高綜合素質(zhì)自成一統(tǒng)。以千棵聞名已久的大榕樹(shù)營(yíng)造的綠色健康生態(tài)家園深入民心，樹(shù)立了自己的品牌，具有較大的社會(huì)影響力，故在開(kāi)賣(mài)榕上居之時(shí)就出現(xiàn)了兩日兩夜排隊(duì)搶購(gòu)現(xiàn)象。 D．與本樓盤(pán)比較：光大花園規(guī)模宏大，配套設(shè)施日益完善，無(wú)論規(guī)模還是配套本盤(pán)都是無(wú)法比較的，但我們可以借鑒光大花園做得非常好的營(yíng)銷(xiāo)策劃。憑藉“大榕樹(shù)下，健康人家”一句口號(hào)４年來(lái)在廣州市場(chǎng)豎立起堅(jiān)不可破品牌的形象，而隨著市場(chǎng)的向前發(fā)展 ，光大花園也引入了新鮮的思維，就是從以往強(qiáng)調(diào)虛概念“大榕樹(shù)下，健康人家”到這次訴求“社區(qū)寬度決定生活高度”。光大開(kāi)發(fā)４年，跟當(dāng)初不一樣的地方在于，已經(jīng)形成成熟的生活氛圍，已經(jīng)有３０００戶(hù)業(yè)主入住。一群生活在獨(dú)特社區(qū)中的人群必然會(huì)產(chǎn)生獨(dú)特的感受，把這 種感受描摹出來(lái)，光大的品牌就有了特別而有力的支撐，而電視廣告也從大榕樹(shù)轉(zhuǎn)到方便面。難怪銷(xiāo)售人員說(shuō)全因這樣準(zhǔn)確的定位和好的營(yíng)銷(xiāo)策劃才有這樣?jì)扇说匿N(xiāo)售成績(jī)！ 麗景灣 A．項(xiàng)目特色及市場(chǎng)定位：麗景灣傲立于廣州大橋與海印橋之間的濱江東一線(xiàn)江畔，與二沙島高尚文化區(qū)隔江相 對(duì)，貼近新領(lǐng)事館。廣州大橋?qū)Ⅺ惥盀撑c廣州新城市中心 天河區(qū)緊密相連，五羊新城、天河城廣場(chǎng)、火車(chē)站須臾可達(dá)。而海印橋則令麗景灣與東山歷史人文區(qū)近在咫尺， 8 12 13 20 21 21266 路公交線(xiàn)就在家門(mén)口，再加上地鐵二號(hào)線(xiàn)由附近經(jīng)過(guò)，令麗景灣盡得交通地利之便。超市、銀行、社區(qū)服務(wù)中心、郵政所、網(wǎng)吧、美容設(shè)施俱全，讓生活更為輕松。濱江一小、二小、中大附中、附小等學(xué)校林立，環(huán)境配套完善，市政規(guī)劃業(yè)已成熟。麗景灣豪華會(huì)所，面積達(dá) 2500M2，尊貴的配備設(shè)施與服務(wù)，彰顯名士風(fēng)范。大型歐陸式豪華泳池 枕江而臥，正對(duì)星海音樂(lè)廳，獨(dú)享珠江至美的一段江景，望江暢泳，指點(diǎn)云山珠水，亦是您豐盛人生的超凡之享。會(huì)所內(nèi)臨江酒吧、游藝室、健身房、兒童樂(lè)園等配套設(shè)施，動(dòng)靜兼得，長(zhǎng)幼兼顧，令尊貴生活更多繽紛色彩。麗景灣由全國(guó)知名的深圳華森設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)總體工程設(shè)計(jì)，紅、黃色相間的外墻顏色設(shè)計(jì)，在體現(xiàn)檔次之余流露出幾分新穎，配上翠綠外飄弧形或轉(zhuǎn)角玻璃窗，令其在珠水藍(lán)天間，顯得明快奪目?？傮w規(guī)劃求同存異，無(wú)論是雙翼式設(shè)計(jì)的西座，還是雙蝶式設(shè)計(jì)的南北座，皆以大戶(hù)型為主，并追求實(shí)現(xiàn)戶(hù)戶(hù)無(wú)阻隔，戶(hù)戶(hù)皆有景的境界。該樓盤(pán)占地面積：１９１０ ８平方米，建筑面積：１０４３６７平方米。容積率 ，實(shí)用率 84%以上，綠化率（連市政的環(huán)島路） 68%。物業(yè)管理費(fèi) 2 元 /平方米，車(chē)位月租600 元 /個(gè)。交樓附帶價(jià)值 600 元 /平方米的精裝修。其均價(jià)約為 6500 元 /平方米。 B． 銷(xiāo)售情況：現(xiàn)正推出的南座已售 80%。 C． 成功之處：坐享濱江東豪宅地帶最后一線(xiàn)開(kāi)闊江景，位居城市新中軸黃金位置，地鐵三號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)物業(yè)，市民歡慶廣場(chǎng)、新領(lǐng)事館區(qū)、赤崗觀光塔等市政配套尊定全新高尚住宅社區(qū)。亭臺(tái)水榭掩映的江畔私家園林、主題庭院，營(yíng)造出一線(xiàn)江景、三面園景風(fēng)情畫(huà)卷。 D．與本盤(pán)比較：麗景 灣的南、北、西座有分為一線(xiàn)及二線(xiàn)江景，周邊配套成熟， 交通便捷，但占地面積不大，是一個(gè)綜合素質(zhì)為中上的樓盤(pán)。但我們可以參考它的香格里拉式酒店管理，香格里拉式酒店式親切、體貼、無(wú)微不至的服務(wù)，令您如沐春風(fēng)，盡亨尊貴。 中海名都 A．項(xiàng)目特色及市場(chǎng)定位：該樓盤(pán)位于江灣大橋南紡織路 1 號(hào)，離珠江僅 100 米，東臨江灣大橋及江灣路；西與繁華江南大道毗鄰；南面前進(jìn)路商業(yè)旺地，并與江南大道交匯，九條公交路線(xiàn)停靠名都站，交通四通八達(dá)，距地鐵二號(hào)線(xiàn)市二宮站步行 10 分鐘即達(dá)。中海名都總占地 萬(wàn)平方米， 共三期，綠化面積四萬(wàn)多平方米，容積率 ，實(shí)用率 81%， 03 年 11 月交樓，附帶價(jià)值 600 元 /平方米的普通裝修，物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米，車(chē)位月租 600 元 /個(gè)。中海名都二期，以“都市生態(tài)家園 ?江畔高尚社區(qū)”為主題，將都市與生態(tài)元素完美結(jié)合，以濱江高尚文明塑造社區(qū)高雅文化，打造市中心罕有“風(fēng)光水綠”之都。共四座樓，現(xiàn)售其中兩座，樓高 34 層。中海名都二期注重良好風(fēng)環(huán)境的營(yíng)造，門(mén)架式設(shè)計(jì)、兩兩相連的塔樓引進(jìn)江風(fēng)；由南至北的三進(jìn)式庭院、樓宇架空層設(shè)計(jì)、開(kāi)敞的核心筒戶(hù)型、通透的建筑設(shè)計(jì)等，共同造就了清風(fēng)盈門(mén)的舒適環(huán)境。中海名都首創(chuàng)廣州采光、節(jié)能、造景的［生態(tài)建筑］：［風(fēng)光大堂］使用大面積玻璃墻，讓室外園林風(fēng)光與室內(nèi)森林主題的雕飾無(wú)阻礙地融和。［陽(yáng)光清風(fēng)綠意電梯間］采取開(kāi)敞通透的設(shè)計(jì)，采光節(jié)能，并引導(dǎo)清風(fēng)，制造極佳對(duì)流；候梯廳的綠化花槽讓風(fēng)景在各個(gè)空間垂直蔓延。 [陽(yáng)光綠意地下車(chē)庫(kù) ]流淌著令人驚喜的陽(yáng)光、清風(fēng)。無(wú)須燈光照明與機(jī)械排風(fēng)，沒(méi)有尾氣污染與潮濕味道，卻有層級(jí)式綠化將地庫(kù)環(huán)境與地面園林景觀連為一體，一派清新自然。在住宅的細(xì)部處理上，中海名都二期也處處考慮采光節(jié)能的環(huán)保工藝，雙陽(yáng)臺(tái)、 270176。轉(zhuǎn)角大飄窗等設(shè)計(jì)，都增強(qiáng)了 明廳明房明廚明廁的高采光、通風(fēng)效果，讓居所更健康、美觀。中海名都花園中最引人入勝之處，便是 300 米生態(tài)水系及其沿途設(shè)置的古樹(shù)區(qū)、蓮花池、棕櫚園、蘭花園、紫竹苑、噴泉、瀑布、亭臺(tái)橋閣等優(yōu)美景觀。巧妙布置的各種水體起到了降塵除燥的功用；精心營(yíng)造的水澤生態(tài)圈已呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的繁盛景象。在中海名都二期，柔柔碧波更是從 A1A12 座之間穿過(guò)，讓大多數(shù)單位都畔溪而居，暢享掬水閑情。 4 萬(wàn)平方米［都市、生態(tài)、家園］三進(jìn)式主題園林，既相互獨(dú)立又完美統(tǒng)一，營(yíng)造與傳統(tǒng)中心 大花園完全不同的審美感受。一期［都市園林］已完成，草木豐 茂，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，一個(gè)充滿(mǎn)靈性的園林生態(tài)圈正躍然呈現(xiàn)。中海名都二期正位于［生態(tài)］與［家園］兩個(gè)園林之間，［生態(tài)園林］將于二期交樓時(shí)同期建成，屆時(shí)幾乎 100%單位都可盡覽大花園美景，可說(shuō)是匯萃了小區(qū)中最精華的景觀。二期園林，更擁有珍貴的古樹(shù)群，二期的園林設(shè)計(jì)也是圍繞著保護(hù)古樹(shù)展開(kāi)，并引進(jìn)了大量觀賞樹(shù)種，豐富原有生態(tài)圈。令小區(qū)的生態(tài)內(nèi)涵更加厚重。中海名都二期更采用全新升級(jí)環(huán)保裝修標(biāo)準(zhǔn)，全樓采用無(wú)污染高檔用材，杜絕健康隱患；室內(nèi)裝修則比一期有了更大的飛躍，無(wú)論選材、格調(diào)都更時(shí)尚清新。其生活配套完善，小區(qū)幼兒園，小學(xué)， 周邊小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)組成了教育直通車(chē)，區(qū)內(nèi)配有設(shè)備齊全的會(huì)所，超市，銀行，商場(chǎng)，而江灣新城、北京路商業(yè)街、馳名廣州的特色餐廳舉步可達(dá)，廣州海員醫(yī)院附屬醫(yī)院即將進(jìn)駐小區(qū)，業(yè)主能享受足不出戶(hù)的醫(yī)療保健。該項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象為一些較高收入的文化人士，相當(dāng)一部分是二次置業(yè)者，其售價(jià)均價(jià)為 5000— 6000 元 /平方米。 B． 銷(xiāo)售情況：首期“七次推出，七次排隊(duì)爭(zhēng)購(gòu)”， 100%售出率；二期已售 80%。 C．成功之處：該樓盤(pán)由一直以“誠(chéng)信卓越，精品永恒”為經(jīng)營(yíng)方針的中海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并匯集國(guó)際著名的新加坡雅科本設(shè)計(jì)管理服務(wù)公司， BCA 貝爾高林香港有限公司及華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司。二期都市與園林相映成趣，建筑與自然親密接觸，生活全面升級(jí)，營(yíng)造優(yōu)越優(yōu)雅更高境界。 D．與本盤(pán)比較：中海名都的主題概念是 都市生態(tài)園，嶺南新加坡 ，它的每一個(gè)細(xì)節(jié)都體現(xiàn)著這個(gè)主題，而且它的環(huán)境做得既自然又富有特色。我們可以借鑒它是如何體現(xiàn)主題概念，也可以參考它是如何做到“ 5+2”模式的。在中海名都，地下車(chē)庫(kù)的開(kāi)敞式的，地下室也能自然采光，綠化的園林從地面延伸至此；首層大堂是開(kāi)敞式的，電梯廳也是開(kāi)敞式的，人的視覺(jué)在這里可以放松，隨時(shí)隨地與自然交流溝通。這才是 一種歸家的感受。從走進(jìn)中海名都開(kāi)始每個(gè)人會(huì)從心而外都是輕松的，而不是被像電梯、車(chē)庫(kù)這樣封閉的空間所壓抑。好的生態(tài)環(huán)境不只是小橋流水、綠樹(shù)紅花，生態(tài)是一種人與自然的交流，人與建筑的交流。所說(shuō)的“５＋２”是一種綜合模式，５是都市樓盤(pán)的形態(tài)，２是郊區(qū)樓盤(pán)的生活?！埃担病本褪菍⒍际袠潜P(pán)和郊區(qū)樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來(lái)，在城市中心區(qū)營(yíng)造有郊區(qū)生態(tài)環(huán)境和享受的花園社區(qū)，這在中海名都完整地體現(xiàn)了 出來(lái)。 4．錦駿華庭 A． 項(xiàng)目特色及市場(chǎng)定位： 錦駿華庭于去年 3月份開(kāi)盤(pán)，總建筑面積 2 萬(wàn)平方米，號(hào)稱(chēng)五星級(jí)住宅。此項(xiàng)目首創(chuàng)頂層空中會(huì)所，設(shè) 有咖啡廳。有空中花園， 5樓架空層恒溫羅馬溫泉泳池與架空層花園，建筑面積 － 平方米。地下雙層停車(chē)場(chǎng)設(shè)智能管理系統(tǒng)。建筑物立面方面，桾樓采用玻璃幕墻，塔樓采用貼面磚、凡爾賽藍(lán)藝術(shù)屋頂；沿街面窗戶(hù)采用整體大面積雙層中空隔音玻璃。 B． 銷(xiāo)售情況：已銷(xiāo)售 86％。 C． 成功之處： 錦駿華庭在設(shè)計(jì)、裝修，還有服務(wù)上都做的非常優(yōu)秀，這是其很成功之處。其廣告也做的非常誘人，具體如下： 珠江河畔，錦駿華庭 沒(méi)有煩惱的世界 把服務(wù)變?yōu)樗囆g(shù)（“英式管家”） 品位高于生活 瀟 灑生活，藝術(shù)人生 5．珠江帝景 A． 項(xiàng)目特色及市場(chǎng)定位： 珠江帝景總用地面積 65 萬(wàn)平方米，首期占地面積 37萬(wàn)平方米，首期建筑面積 87 萬(wàn)平方米。規(guī)劃中的小區(qū)由 72棟 13－ 32層的高層和小高層組成，總規(guī)劃戶(hù)數(shù) 7000 余戶(hù)。整體樓宇采用自由式布局，住宅容積率 ，建筑密度 ％。此外，另有商業(yè)用途面積 ，車(chē)位3500 個(gè)。戶(hù)型方面，首期 13 層小高層一梯四戶(hù)，建筑面積由 125 平方米的三房二廳至 163 平方米的五房二廳，頂層復(fù)式設(shè)計(jì)，面積約 200 多平方米。所有單位均包括豪華裝修。按發(fā)展商規(guī)劃，區(qū)內(nèi)擁有十余個(gè) 糅合了世界典型水文化的園林， 萬(wàn)平方米的江畔公園，以及面積約 2 萬(wàn)平方米，運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)設(shè)施非常齊全的會(huì)所。此外，還配套有一座小學(xué)和一座中學(xué)。 不過(guò)，推出的二線(xiàn)江景單位均價(jià)已達(dá) 6000 元 /平方米，在該區(qū)域內(nèi)已屬較高價(jià)，而且大面積的戶(hù)型設(shè)計(jì)，單位總價(jià)較高。此外，需要注意的是，珠江帝 景目前距離交通主干道較遠(yuǎn)，周邊的公共生活配套設(shè)施不足，在公共交通及生活設(shè)施方面，如果發(fā)展商不及時(shí)配套，將會(huì)給生活帶來(lái)較大不便。 B．銷(xiāo)售情況：已銷(xiāo)售 80％。 C．