【正文】 年的增長有所放緩，方圓物業(yè)營銷總監(jiān)李力怡就認為，這只是由于二手市場在不斷發(fā)展，其每年成交量的基數(shù)在不斷增大，所以增幅有一定放緩。而今年白云、黃埔、海和越秀四區(qū)二手住宅成交量的增長率都超過100％。而全市十區(qū)和舊八區(qū)二手住宅成交量已占整個住宅市場成交量的 ％和 ％。 二手 市場成交量上漲 2020 年 111 月廣州市十區(qū)二手住宅成交量和成交金額分別為 萬平方米和 億元，比去年同期分別增長 67％和 45％。其中舊八區(qū)商品房成交面積和成交金額分別為 萬平方米和 億元，比去年同期增長 %和 %。 在供應量增加的同時，廣州市的商品房成交量也在上升。據(jù)廣州市房地產(chǎn)信息中心數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 111 月廣州市十區(qū)商品房批準預售面積為 萬平方米，比去年同期增長 %，其中舊八區(qū)商品房批準預售面積為 萬平方米，比去年同期增長 %。 2020 年，由于廣州市執(zhí)行了提高 商品房預售門檻、追繳地價等政策，一定程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商品房的預售面積比 2020 年減少 %。截至去年 11 月，廣州商品房預售成交金額是 億元，較去年的 億元同比增長了 %。 （二） 廣州市的商品房供求情況 廣州樓市的供求情形 據(jù)統(tǒng)計，廣州市商品房預售面積和成交金額同比均有所上升，成交面積遠高于同比，但成交價格同比有明顯的下降。８％，因此房地產(chǎn)的增幅程度比ＧＤＰ高出一點。６２億，同比增長１３％，比較理想；房地產(chǎn)投資 2020 年前４個月投資完成２８２178。制造業(yè)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對房地產(chǎn)的需求也會不斷提高，賣舊換新，在居住上享受生活。 具體項目為：廣州地鐵二、三號線；廣州白云國際機場遷建工程；廣州港新沙港區(qū) 8— 10 號泊位集裝箱碼頭；內(nèi)環(huán)路放射線工程；廣州南部地區(qū)（侖頭至龍穴島）快速路；廣州公路主樞紐系統(tǒng)工程；廣州北部（新國際機場）高速公路北延線（南端）；西朗污水處理系統(tǒng)工程；李坑生活垃圾焚燒發(fā)電廠；廣州國際會議展覽中心首期工程；金鵬移動通信；廣州市寬帶主干網(wǎng)絡(luò)二期工程；天河軟件園擴建首期工程；廣州科學城電子信息產(chǎn)業(yè)基地；廣州國際生物島首期工程；廣州本田轎車的改造廠房和完善公用動力系統(tǒng)等輔助 設(shè)施以及擴產(chǎn)；珠江鋼廠年產(chǎn)200 萬噸鋼水和 180 萬噸熱軋卷板；廣州水泥廠環(huán)保遷建工程；廣州出口加工區(qū)。 20 個重點建設(shè)項目： 2020 年全市安排重點建設(shè)項目 20 個，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施項目 8 個、環(huán)境保護項目 2 個、會展項目 1 個、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目 5 個、支柱產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)項目 4 個。 ％ 本月止累計 同比177。 ％ 本月 止累計 同比177。 （一） 廣州市的經(jīng)濟發(fā)展狀況 注：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度按可比價格計算。其中常住戶口人數(shù) 萬人，比上年末增加 萬人。其中，市轄10 區(qū)面積為 平方公里，占全市總面積的 ％； 2 個縣級市面積為 平方公里，占 ％。 由上面所列的數(shù)據(jù)可分析：本項目住宅部分利潤總額較大，投資利潤率也較高，其全部投資和自有資金投資的內(nèi)部收益率均大大超出行業(yè)的基準收益率8%，累計盈余資金較多，因此，住宅部分經(jīng)濟效益較好，方案可行。累計盈余資金為 萬元。利潤總額為 萬元，稅后利潤為 萬元，投資利潤率為%，總投資利稅率為 %，資本金利潤率為 %。 三、本項目可行性報告的結(jié)論性指標 本項目總投資為 45905 萬元（含貸款利息），自有資金為 萬元，向銀行借貸 15000 萬元。該地塊實際上滿足“五通”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通）條件。市規(guī)劃局已經(jīng)批準了該項目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計要點。 東至革新路，西邊以規(guī)劃路為界，規(guī)劃路旁邊就是珠江。 房地產(chǎn)市場調(diào)查 —— 是指運用科學的方法，有目的、有計劃、有系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場營銷狀況方面的各種情報資料，通過對過去與現(xiàn)代營銷狀況及動態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營者預測起未來發(fā)展、制定正確的決策提供可靠依據(jù)。 策劃 —— 為實現(xiàn)特定的目標，提出新穎的思想對策，并制定出具體的實施計劃方案的創(chuàng)造性思維活動。 and the second is the proposal planning, bining with the third part, which is the feasibility research, they will be the key point of this article: and the fourth part, which is the attachment, is the addition to the second and third part. Marketing research and proposal planning mainly mention the state of the real estate market development in this area and the massif analysis of this project, and also include the object markecting position of this district. The proposal planning is based on the object marketing position and the proposal plot, and it also arrange specific proposals which includes structural planning proposal, marketing proposal, managing proposal, developing proposal and property management proposal. The proposal planning is the most important part in this design, it will take great effect in the whole project development. The feasibility research concerns the feasibility of the setting of the item through analysis on economy, macro and micro real estate economy status. The feasibility of this item is specified through investment auditing, sales volume calculating, economic profit analyzing, social and environment profit analyzing and nonspecified features analyzing. Besides,step chart makes an scientific arrangement of the tasks which will be carried on in the construction of the whole project. 關(guān) 鍵 詞 投資 —— 指投資者為了獲得未來的收益將資金、土地、設(shè)備、物資、技術(shù)等生產(chǎn)要素投入社會在生產(chǎn)過程的經(jīng)濟活動和經(jīng)濟行為。 另外，網(wǎng)絡(luò)工序圖和進度計劃圖對廣船集裝箱廠小區(qū)在整個建設(shè)經(jīng)營期中所要開展的工作作出統(tǒng)籌安排。 可行性研究報告通過對我國及地區(qū)經(jīng)濟 、 宏觀和微觀房地產(chǎn)市場經(jīng)濟狀況來研究立項的可行性。 方案策劃是根據(jù)前面的目標市場定位和方案構(gòu)思，具體提出各種方案，包 括規(guī)劃設(shè)計方案、投資經(jīng)營方案、開發(fā)方案、營銷方案和物業(yè)管理方案。 本次畢業(yè)設(shè)計主要分為四大部分：第一部分是市場研究與方案構(gòu)思；第二部分規(guī)劃設(shè)計：第三部分項目營銷策劃和第四部分項目可行性研究是全文的重點；第五部分附錄屬于對第一、第三 、 第四部分的補充。 摘 要 本次畢業(yè)設(shè)計的對象是位于革新路小區(qū)，其景觀有白鵝潭，沿江 40 米寬規(guī)劃綠化帶，及無敵一線江景。預計建成后，將成為廣州市革新路上一道亮麗的風景線。 市場研究與方案構(gòu)思主要闡述現(xiàn)時本地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況和本項目的地塊分析，進而提出小區(qū)的目標市場定位。方案策劃是本設(shè)計最重要的部分，對整個項目開發(fā)起到指導性的作用。通過對該項目進行投資估算 、 銷售收入測算 、 經(jīng)濟效益評價 、 社會與環(huán)境效益評價和不確定性分析來確定本項目的可行性。 Abstract The subject of this graduate design is the living district of GeXin Road district,Its landscape includes BaiETan,40 metres in breadth afforestation belt along Pearl River. It is forecasted to be a grand scene of GeXin Road after setting up. There are four parts of this design: the first will be the market research and the proposal plot。 項目 —— 一定約束條件下，具有特定目標的一次性任務(wù)謂之項目。 可行 性研究 —— 是對項目技術(shù)經(jīng)濟方案的可行性進行的全面技術(shù)經(jīng)濟論證，是項目構(gòu)思、目標設(shè)計、方案策劃工作的進一步細化與具體化。 項目概況 一、項目基本情況 廣船集裝箱地塊位于海珠區(qū)革新路， 規(guī)劃用地性質(zhì)為商品住宅用地 ， 現(xiàn)狀為廠房， 用地面積 42310 平方米，容積率 （按凈用地面積 20403 平方米計），其中還包括 7035 平方米的幼兒園用地和包括派出所、綜合商店、居委會、儲蓄所、郵政所等等小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地。廣船集裝箱場地塊由恒大集團投得，總地價為 億元。本地塊目前部分已經(jīng)準備開始拆遷，一部分廠房現(xiàn)在正在運作使用。 二、項目模式與合作方式 本項目由本公司獨資開發(fā)，項目的經(jīng)營方式為 ：住宅部分和車位全部銷售。經(jīng)分析研究，本項目主要經(jīng)濟指標是： 住宅的得房成本為 元 /m2，住宅售價為 7000 元 /m2，車位售價為 20萬元 /個。 全部投資的稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率為 %；稅 后財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率為 %。自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率為 %。 第一部分 市場研究與方案構(gòu)思 第一章 項目市場研究 一、廣州市房地產(chǎn)市場研究 廣州市總面積為 平方公里，占全省陸地面積的 ％ 。 廣州市現(xiàn)有總?cè)丝跒? 萬人，比上年末增加 萬人。全市人口出生率 ?，人口自然增長率 ?。 單位：萬元 單位 工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)行價） 工業(yè)產(chǎn)銷率（ %） 工業(yè)增加值 工業(yè)綜合經(jīng)濟效益指數(shù)（ %） 本月止累計 同比177。 ％ 本月止累計 同比177。 ％ 白云區(qū) 2770130 603823 東山區(qū) 28511 7450 荔灣區(qū) 143264 40400 越秀區(qū) 46329 12972 海珠區(qū) 653082 176332 天河區(qū) 1079641 286429 芳村區(qū) 338088 94836 黃埔區(qū) 680176 159365 番禺區(qū) 6550215 1794150 花都區(qū) 4190061 1125995 2020 年廣州市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要指標：國內(nèi)生產(chǎn)總值預期增長目標為12%，其中三次產(chǎn)業(yè)增加值分別增長 3%、 %、 13%；全社會固定資產(chǎn)投資增長 6%；社會消費品零售總額增長 12%；外貿(mào)出口總額力爭有所增長；居民消費價格指數(shù)上升 1%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)；人口自然增長率控制在 ?以內(nèi)。總投資合計 億元， 2020 年計劃投資 億元。 隨著廣州城市經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的需求會增長，整個城市功能格局的拉開和一些大的市政利好的落實，如交通、地鐵二號線的開通、會展中心的落成以及國際新機場的投入使用、南湖的開發(fā)與啟動等，均對廣州樓市的發(fā)展有巨大的促進作用。 2020 年廣州房地產(chǎn)投資發(fā)展與廣州經(jīng)濟的發(fā)展協(xié)調(diào)，據(jù)１ — １０月的統(tǒng)計表明，廣州工業(yè)總產(chǎn)值Ｇ ＤＰ為２３２８178。１１億，同比增長１４178。 由于廣州的經(jīng)濟架構(gòu)的均好性和消費習慣的超前性的直接催生，去年 111月登記預售的商品房面積為 725 萬平方米，成交面積 818 萬平方米，總成交額375 億元，登記的預售面積就于去年全年成交量。去年 111 月，商品房預售面積為 621萬多平方米，實際銷售面積 700 多萬平方米，同比增長 %和 14． 05%，但住宅面積的增幅主要靠高層銷售面積的拉動，截至 11 月，高層銷售面積增長了%，而多層住宅的批準預售面積同比下降了 %。 2020 年廣州一手樓交易