【正文】 100元/平方米、2900元/平方米,比2002年幾乎增加了一倍,居安徽全省的第二位。但是市區(qū)的商品房價格明顯的高于統(tǒng)計價格。2002年以來,X市商品房銷售價格的不斷上漲也反映了商品房市場的供求狀況。2006年僅相山區(qū)內房地產投資就達到10億元。2004年。37億元。房地產市場平穩(wěn)。人均居住面積，農村居民人均住房面積38平方米。消費品零售總額，%，增幅為近10年來最高水平。（二）人民生活城市居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到9807元，比上年增長14%，人均消費性支出7559元，增長12%。分行業(yè)看，工業(yè)投資75億元，%，%和99%。：：。人均GDP按常住人口計算，人均生產總值11015元，比上年增加763元。到2020年，X主城區(qū)實際居住人口控制在94萬人以內。根據(jù)規(guī)劃要求，未來15年X市城市發(fā)展的總體目標是：有序推進城市化進程，形成完美的城鎮(zhèn)體系結構，擁有先進的公共服務設施和完善的城市基礎設施，生態(tài)環(huán)境建設成效顯著，城市管理規(guī)范有序。不斷完善城市功能，逐步把X市建設成為經(jīng)濟繁榮、社會文明、生態(tài)良好，具有地方特色的現(xiàn)代化城市。在城市功能定位方面，堅持經(jīng)濟、社會、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌做好X市城市規(guī)劃、建設和管理的各項工作。《國務院辦公廳關于批準X市城市總體規(guī)劃的通知》中明確規(guī)定：X市在城市發(fā)展過程中要以主城區(qū)湖泊為中心，相山、龍脊山為背景，構建“雙山伴湖”的山水城市框架。全年公路運輸完成貨運量3626萬噸，%；貨物運輸周轉量112622萬噸公里，增長24%。%，%，%，城市公交客運人次5410萬人次，%。臨渙包瓜、臨渙棒棒茶、黃里石榴、黃里笆斗杏、土型西瓜、大莊葡萄、宿半夏都是X的久負盛名的特產。X的聞人名士有：春秋時期政治家、秦相蹇叔；三國時期的揚州刺史劉馥、魏國大司農桓范、三國魏著名文學家、哲學家、音樂家“竹林七賢”之一的嵇康、劉伶；東晉軍事家、音樂大師桓伊、東晉繪畫和佛像雕刻大師戴逵；明代開國元勛傅友德；我國當代杰出的人民藝術家、雕塑藝術大師、著名的美術教育家、中國美術館事業(yè)的開創(chuàng)者劉開渠等等。1971年4月，更為X市。1949年6月，市境分屬華東局皖北行政公署宿縣專區(qū)之宿縣和蕭縣。中華民國元年（1912年）　市境分屬安徽省宿縣和江蘇省蕭縣。（二）歷史沿革與文化屬性相傳公元前21世紀，商王朝的創(chuàng)立者商湯的十一世祖相土向東部開拓疆土，建城于相山南麓，相山、相城由此得名。五是開放型經(jīng)濟、非公有制經(jīng)濟等發(fā)展不足。農業(yè)人口較多，農村經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，產業(yè)化水平偏低，縣域經(jīng)濟發(fā)展緩慢。在采煤、選煤方面人才濟濟，但其他方面的人才就明顯不足，特別是煤化工、管理、開放型等專業(yè)人才有限，人才的后備資源不足。企業(yè)的融資能力偏弱，融資以貸款為主，融資方式和渠道單一，投融資機制不活，制約了企業(yè)的成長和經(jīng)濟的發(fā)展。工業(yè)“三廢”、采煤塌陷速度仍在加快，對維護X的生態(tài)環(huán)境構成了嚴峻的挑戰(zhàn)。②從內部制約因素來看，一是資源及環(huán)境要素的制約。經(jīng)過多年的文明城市創(chuàng)建工作，市民文明素質和城市文明程度得到了極大提高。煤炭、電力、煤化—鹽化一體化、煤化工等一大批重點項目已經(jīng)實施，新經(jīng)濟增長點開始全面孕育，推動經(jīng)濟加速增長的重大項目儲備充裕?！笆濉币詠鞽市經(jīng)濟呈加速增長態(tài)勢，地區(qū)生產總值及財政收入等增長速度指標一直位居皖北地區(qū)前列。經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了一大批高素質工程技術人員和技術熟練的產業(yè)工人，勞動力成本遠遠低于長三角地區(qū)，比較優(yōu)勢明顯。京福高速、連霍高速的貫通，京滬高速鐵路的修建，進一步改善了X市的交通條件，X市東西互補、南北交融的區(qū)位優(yōu)勢逐步提升。②區(qū)位優(yōu)勢將逐步顯現(xiàn)。X已探明儲量84億余噸，且煤種齊全。常住人口204萬人，與上年持平。43居）。市轄一縣三區(qū)：包括濉溪縣（10鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，413村，24居）、相山區(qū)（1鎮(zhèn)7辦，40村56居）、杜集區(qū)（3鎮(zhèn)2辦，92村，20居）、烈山區(qū)（3鎮(zhèn)5辦，84村,全年主導風向夏季多為東南風，冬季主導風向為東北風。全市因采煤塌陷土地已達15000公頃，形成永久性水面4000公頃，季節(jié)性水面5000公頃。本市河流有十多條，總長378公里，主要河流有濉河、南沱河、閘河、龍岱河、岱河、龍河、湘西河、洪堿河、巴河、王引河、新北沱河、包河、澮河、懈河、北淝河等自然和人工河流，面積約18萬平方米。南北長108公里，東西寬60公里，總面積2741平方公里。X市X路以南項目地塊可行性研究報告2007612第一章 房地產投資宏觀環(huán)境一、 X概況（一）人文、地理及交通條件區(qū)域位置與交通狀況X市位于安徽省北部，東經(jīng)116度23分——117度02分，北緯33度16分——34度14分之間。地處華東地區(qū)腹地，蘇、魯、豫、皖四省之交，北接蕭縣，南臨蒙城，東與宿州比鄰，西連渦陽和河南永城。X市地勢由西北向東南傾斜，地貌以平原為主，%，%。素有“百里煤城”美譽，大小煤礦星羅棋布。春秋季明顯短于冬夏季，冬季寒冷干燥，夏季炎熱多雨。行政劃分及隸屬關系X市位于安徽省北部，蘇、豫、皖三省交界處。人口狀況2006年。2006年人口數(shù)及其構成指 標年末數(shù)（萬人）比重（%）全市戶籍人口 其中：非農業(yè)人口 農業(yè)人口 其中：男性 女性 其中：018歲 1860歲 60歲及以上城市發(fā)展的優(yōu)勢與制約因素（1）自身優(yōu)勢：①煤炭資源優(yōu)勢。隨著國家新能源戰(zhàn)略的實施，X市煤炭資源的品種優(yōu)勢將進一步突出，是全國少有的具備發(fā)展煤化工條件的煤產區(qū)之一。X是安徽距離淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市徐州最近的城市，是安徽離出?？谧罱某鞘兄唬彩蔷嚯x未來中俄聯(lián)合建設歐亞大陸橋最近的城市。③勞動力資源優(yōu)勢。④綜合經(jīng)濟實力日益增強。⑤推動經(jīng)濟加速增長的重大項目布局初步形成。六是社會精神文明優(yōu)勢。（2）面臨的挑戰(zhàn)和制約因素：①從外部制約因素來看，我市經(jīng)濟發(fā)展高度依賴煤電產業(yè)，煤電產業(yè)增加值占整個工業(yè)增加值的80%以上，產業(yè)結構過于單一，抵御宏觀經(jīng)濟波動風險的能力弱，易受國際、國內能源價格波動等不確定性因素的沖擊。我市水資源匱乏，人均水資源占用量僅為全省平均水平的2/5，且地表水污染嚴重，造成功能性缺水。二是資金的制約。三是人才制約。四是城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展不平衡，二元結構矛盾突出。中心城區(qū)規(guī)模小，聚集功能不強，輻射能力弱，對農村經(jīng)濟的帶動力不足。經(jīng)濟發(fā)展對資源依賴性較強，企業(yè)的自主創(chuàng)新動力不足；經(jīng)濟外向度較低；非公有制經(jīng)濟總量小，遠低于全國和全省平均水平；開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)發(fā)展慢、總量小，對全市經(jīng)濟增長貢獻率低。春秋（公元前588576年）　宋國共公為避水患，經(jīng)睢陽遷都于相。1948年11月，市境解放。1960年4月，建立濉溪市。X著名的風景名勝有相山森林公園、顯通寺、飲馬池、釣魚臺、疊翠峰、奇峰、摩崖石刻、萬丈碑、牛鼻洞、秘霞洞、雪泉、戰(zhàn)捷山、天藏寺、龍脊山自然風景區(qū)、南湖公園、乾隆湖旅游風景區(qū)、世紀廣場。X市酒文化悠久，著名的口子酒就是產于此地。（三）城市發(fā)展與城市規(guī)劃建設2006年榮獲“國家園林城市”稱號。交通運輸能力不斷提高。完成客運量3408萬人，%，旅客運輸周轉量199722萬人公里，%。依托城市豐富的水系和周邊山體，大力開展城市綠化建設，形成多種形式的公共綠地系統(tǒng)，突出山、水、城、林交融一體的城市特色。大力推進經(jīng)濟增長方式的根本轉變，調整產業(yè)結構和布局，依托X市豐富的礦產資源和能源工業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展高新技術產業(yè)和第三產業(yè)。努力建成安徽省東北部地區(qū)的中心城市，國家重要的能源城市。通過20年左右的時間，把X建設成為布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的資源型生態(tài)山水園林城市。二、 經(jīng)濟運行及人民生活（一）經(jīng)濟運行國民生產總值全年生產總值（GDP），按可比價格計算，%。產業(yè)結構2006年，%；，%；，%。固定資產投資，%，%%。分區(qū)縣看，%、%、%%。恩格爾系數(shù)%。居民人均儲蓄存款余額，%。第二章 X房地產市場發(fā)展概況一、X房地產發(fā)展的軌跡：2001年黎苑新村成為X市最大最大的住宅小區(qū)。2002年X市房地產開發(fā)投資額為1。，同比增長了74%。從20012005年底相山區(qū)五年累計完成開發(fā)面積400萬平方米。在X,商品房價格平均價格2002年為1202元/平方米,2005年5月末為1519元/平方米,%。目前市區(qū)新建住宅和二手住宅的最低價格分別為1950元/平方米、1500元/平方米。二、 現(xiàn)狀：X市房地產起步較晚，雖然歷經(jīng)這幾年的高速增長，發(fā)育還是不太完善，表現(xiàn)在房地產價格不太穩(wěn)定，開發(fā)項目信息不能共享，已售房和未售房信息不公開，期房交易、炒房等投機行為嚴重，造成了多數(shù)市民對是否買房把握不準，對房價更是如霧里看花般迷惑，是持幣待購還是馬上入市，專家的爭論，政府的缺位，使百姓無所適從。從2002年到現(xiàn)在，X市房地產項目開工和竣工面積成倍增長，房產交易空前活躍，同時房地產價格不斷增長，很多市民已經(jīng)感覺到房價到了無法承受的地步，最近的一項調查顯示多達90%的人表示買不到房子，一時間，房價成了人們街頭巷尾議論最多的話題：今年房價還會不會繼續(xù)上漲；價格會不會往下跌，會出現(xiàn)在什么時候！三、 分析現(xiàn)在房地產市場上無外乎兩種聲音： 房地產價格繼續(xù)上漲，因為真實地消費需求決定著現(xiàn)在房地產市場還是買方市場，房屋還屬于緊俏商品，供不應求，價格自然會上漲，加上土地成本、建筑材料成本不斷增加造成房地產價格不斷走高。新區(qū)的小區(qū)建設大多是100平米以上的大戶型房屋，在目前較高的房價下，房屋總價較高，購買房屋的市民70%靠銀行貸款，買房后，他們不得不緊衣縮食，還款供房貸，大大的影響到他們的生活質量，一旦經(jīng)濟出現(xiàn)波動，或者銀行調高利率水平，將進一步加大他們的資金壓力，加之父母養(yǎng)老、子女撫養(yǎng)、教育醫(yī)療等現(xiàn)實問題，是這些新區(qū)居民不敢再奢侈消費，只能把錢繼續(xù)存在銀行里，從而造成消費緊縮，使自己的生活水平不同程度的下降，這是他們不愿看到的事實。如果在進入投資的話，利潤將大幅縮減，隨著房價見頂回調的可能性越來