【正文】 積。國興大廈寫字樓客戶主要是國有大中型企業(yè)和他們的計算機服務(wù)部門，銷售率在80%以上。從市場來分析呈現(xiàn)以下特點：　　大量成交成為市場主流 2001年初中國移動和中國電信整棟購買了金融街C區(qū)10萬平方米的寫字樓，（詳見表12），以上大單成交直接影響了市場的供給，在某種程度上導(dǎo)致西部市場供不應(yīng)求的緊張局面。綜合來看，2001年北京甲級寫字樓全年供應(yīng)量達到150萬平方米（詳見表11），銷售（租賃）量在68萬平方米。在上述利好的刺激下，2001年以來，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，尤其是在上半年再次呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢，無論租價、售價都出現(xiàn)了較大的漲幅，如遠洋大廈最高售價達到3,500美金／平方米，租價達到38美金／月／平方米，與2000年相比整整翻了一番。 北京申奧成功、APEC會議在上海的圓滿舉行、中國加入世貿(mào)組織等重大事件使得世界關(guān)注中國，全球都在為中國經(jīng)濟的良好表現(xiàn)而喝彩。（二） 2001年北京甲級寫字樓市場回顧　　如果說房地產(chǎn)是經(jīng)濟的晴雨表，那么寫字樓就是房地產(chǎn)的晴雨表。北京寫字樓市場從1991994年的大干快上，到1991998年步入低谷，緊接著2001年又承“申奧”成功和“入世”利好東風(fēng)，以及北京的CBD、金融街、中關(guān)村三大商務(wù)區(qū)地位的確定，使得北京的寫字樓市場又迎來了新一輪的上升期。隨著前幾年的空置面積進一步消化，北京寫字樓市場從2001年開始漸漸向春天走來。同時，由于經(jīng)濟狀況的進一步好轉(zhuǎn)，尤其是新興IT行業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、各大金融機構(gòu)、新剝離的大型國企公司、機構(gòu)等，消化了大量寫字樓，成為支撐北京寫字樓市場的生力軍。直到今天，我們?nèi)钥梢钥吹侥承皻v史遺跡”：位于西直門北的銀都大廈用了十年的時間才封頂；而位于公主墳的中都大廈（原公主墳綜合商業(yè)大廈）則至今無法啟動。此時的北京寫字樓市場面臨著一場激烈的淘汰賽。1998年底到1999年初，此類寫字樓平均租金低至USD13／平方米/月，有的寫字樓還提供裝修期免租金，甚至有長達6個月的免租期等情況的出現(xiàn)。1991999年，由于受東南亞金融危機和國家宏觀調(diào)控政策的影響，北京寫字樓市場從1998年開始逐步走向低谷，寫字樓大量空置，市場一片蕭條。當(dāng)年利達行代理銷售的萬通新世界廣場，在1993年12月開盤僅三天，一、二期即告售罄，并從一期的USD2,200／平方米賣到了三期的USD3,500／平方米。正因為這些原因，更加吊起各路發(fā)展商胃口，紛紛跑到北京圈地、建樓，以期分得一杯羹。二、 北京市寫字樓市場調(diào)研（一） 北京寫字樓市場發(fā)展歷程回顧 北京的寫字樓市場從1993年開始有了較快的發(fā)展，由于改革開放的不斷深入，市場經(jīng)濟開始步入軌道，外商、外資的大量進入促進了北京寫字樓市場的發(fā)展，使北京寫字樓市場迎來了第一個開發(fā)高潮。初步確定為商業(yè)和寫字樓物業(yè)，地下一層、地上一、二層為商場、地上三至九層為寫字樓。G3號地塊占地4,500平方米，其中建設(shè)用地3,800平方米，原用地已有規(guī)劃設(shè)計方案，且已審定通過。G3號地塊附近主要的商業(yè)建筑有北京市百貨大樓、新東安市場、世都百貨、東方廣場、X女子百貨、丹耀商場、喜樂迪視聽歌唱廣場、利生體育用品大廈等。面臨X大街上有一些臨街鋪面，它們是：體育用品商店、王府快餐、品客多、中國農(nóng)業(yè)銀行、情訂奇緣婚紗攝影、柯達快速沖印、運動之足、星巴克咖啡等。本項目地段燈市口站就有802110103等多路公交車經(jīng)過，而且距離北京火車站也很近，地鐵站口就位于X大街與長安街交界處，交通極為便利。G3地塊項目可行性研究報告G3號地塊項目可行性研究報告目錄一、項目基本情況…………………………………………………………3二、北京市寫字樓市場調(diào)研………………………………………………4（一） 北京寫字樓市場發(fā)展歷程回顧………………………………4（二） 2001年北京甲級寫字樓市場回顧……………………………6（三） 2002年北京寫字樓市場展望…………………………………12?。ㄋ模┍本〤BD寫字樓市場分析……………………………………19?。ㄎ澹┍本┦猩虡I(yè)用房市場分析………………………………………37三、G3號地塊項目周邊市場調(diào)研……………………………………44四、G3號地塊的價格定位………………………………………………48五、項目投資成本預(yù)算……………………………………………………52?。ㄒ唬╉椖堪l(fā)展基本數(shù)據(jù)……………………………………………52　（二）項目成本預(yù)算依據(jù)……………………………………………52?。ㄈ╉椖客顿Y成本預(yù)算……………………………………………52六、租賃方案財務(wù)分析……………………………………………………54（一）租賃方案初步設(shè)想……………………………………………54（二）營業(yè)收入估算…………………………………………………55（三）營業(yè)成本估算…………………………………………………56（四）預(yù)算期內(nèi)損益狀況……………………………………………56（五）現(xiàn)金流量及動態(tài)指標分析……………………………………56（六）盈虧平衡點分析………………………………………………56（七）財務(wù)評價的基本結(jié)論…………………………………………57七、租售方案財務(wù)分析……………………………………………………58（一）租售方案初步設(shè)想……………………………………………58（二）銷售收入估算…………………………………………………58（三）營業(yè)收入估算…………………………………………………58（四）營業(yè)成本估算…………………………………………………59（五）預(yù)算期內(nèi)損益狀況……………………………………………60（六）現(xiàn)金流量及動態(tài)指標分析……………………………………60（七）盈虧平衡點分析………………………………………………60（八）財務(wù)評價的基本結(jié)論…………………………………………61八、項目風(fēng)險及其規(guī)避方式………………………………………………61九、項目可行性綜合評述及相關(guān)建議……………………………………62十、附表……………………………………………………………………63一、 項目基本情況G3號地塊位于馳名中外的歷史文化名街――X大街商業(yè)區(qū)中心，與改造后的X天主教堂相對，教堂廣場地面寬闊，雕塑小品與綠草紅花相映成趣，是游人和購物者在X步行街最主要的休閑場所。項目西臨規(guī)劃中的G7地塊，南至韶九胡同，北臨燈市口西街，地理位置得天獨厚。本項目地塊上現(xiàn)有建筑主要為舊式的四合院住宅。 G3號項目所在地X大街是一條具有悠久歷史文化的名街，改造后的大街中段為商業(yè)步行街，每天來自全國和世界各地的人流匯聚于此，川流不息。項目周邊五星級酒店環(huán)伺，包括王府井大飯店、天倫王朝飯店、北京飯店、和平賓館、北京國際藝苑皇冠飯店等；政府機關(guān)及金融機構(gòu)密集；本項目臨近故宮名勝，游人如鯽；交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，占盡地利人和，真可謂是日進萬金的風(fēng)水寶地。規(guī)劃建筑面積為:地上九層約26,000平方米，地下四層約10,700平方米，地下車庫可停車110輛。X大街市政改造工程已順利完工，各種管線已鋪設(shè)完畢，周邊市政條件良好。當(dāng)時的一些寫字樓都賣出了天價，如萬通新世界廣場、西單國際大廈等項目，租賃價格也水漲船高。一時間洛陽紙貴，使得北京寫字樓項目遍地開花，到處都有在建的寫字樓，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，北京寫字樓的租金當(dāng)時僅次于香港和日本，高居亞洲第三位，國貿(mào)中心寫字樓的租金更高達USD100／平方米/月。1996年底京泰大廈以USD20／平方米/月（含物業(yè)管理費）推出，致使中糧廣場、恒基中心、中服大廈等物業(yè)的租金從USD30－32／平方米/月降至USD22－25／平方米/月，降幅近30%。租售價格一跌再跌，東方廣場一度傳出了15美金／月／平方米的“驚喜價”。那些當(dāng)初頭腦發(fā)熱，圈到了高價地塊的開發(fā)商所建項目無法再賣出高價，甚至到了賠錢也無人買的尷尬境地，使得北京出現(xiàn)大量爛尾樓盤，讓人們目睹了一幕盲目上馬的寫字樓發(fā)展商的慘烈景象。1999年11月，中美簽署世貿(mào)雙邊準入?yún)f(xié)議。尤其是互聯(lián)網(wǎng)公司的蓬勃發(fā)展，吸納了大量的北京寫字樓，為2000年北京寫字樓市場的回升做出了較大的貢獻。很具代表性的項目如遠洋大廈、國企大廈、航華科貿(mào)等，都出現(xiàn)了少有的出售好、出租好的景象。正是看好目前北京寫字樓市場的良好發(fā)展前景，眾多開發(fā)商開始大規(guī)模向?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展，包括有實力的外地房地產(chǎn)企業(yè)，如金地集團、萬達集團。對于2001年的北京寫字樓市場來說，無疑是“里程碑式”的一年：中關(guān)村西區(qū)修改方案的確定、CBD規(guī)劃方案的出臺、金融街中心區(qū)規(guī)劃的公布、中國移動和中國電信進駐金融街、CCTV和BCTV的東移、微軟的出村東遷等等。據(jù)國家統(tǒng)計局頒布的資料顯示，%，%，%，%。但進入2001年下半年，美國、歐盟、日本經(jīng)濟放緩和“9?11”事件對中國的負面影響開始顯現(xiàn)，尤其是高科技企業(yè)（IT）長期萎靡不振，對北京寫字樓市場的影響巨大，在一片入世利好的歡呼聲中，北京寫字樓市場卻進入價跌量縮，旺季不旺的調(diào)整階段，與2001年上半年相比，%。截止2001年12月北京甲級寫字樓市場平均售價16,100元/平方米，與2000年相比上漲5%；，%。另外，位于中關(guān)村的科技會展中心二期寫字樓也售出85％。而華通大廈二期銷售率接近100%。表11：2001年北京甲級寫字樓供應(yīng)狀況區(qū)域項目名稱面積（萬平方米）海淀區(qū)數(shù)碼科技大廈7融科資訊中心 5騰達大廈 國興大廈 太平洋大廈 6清華同方科技廣場 11朝陽區(qū)中國國際科技會展中心 6瑞城中心 13中國人壽大廈 9數(shù)碼01 3新亞大廈 7凱特達利 10名人廣場 7遠大中心 西城區(qū)太運大廈 2北京國際金融中心 富凱大廈 11皇冠大廈 11東城區(qū)東方廣場 15總計151表12：2001年上半年甲級寫字樓大單成交精選項目名稱 購買方 購買寫字樓面積（平方米）凱旋大廈 國家糧食儲備局 20,000國際金融中心 某政府機構(gòu)20,000國際企業(yè)大廈 中國銀河證券35,000金融街C區(qū) 中國移動、中國電信100,000浙江大廈 浙江省政府34,000匯置通大廈 中國絲綢 20,000信通大廈 內(nèi)蒙古某機構(gòu)20,000皇冠大廈 某政府機構(gòu)20,000西區(qū)租售量超過東區(qū)西區(qū)市場（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場的62%以上，從而以絕對的優(yōu)勢超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)），成為2001年北京寫字樓市場的熱點。從需求結(jié)構(gòu)上看，根據(jù)北京甲級寫字樓2001年入住率的變化分析得出，許多實力雄厚的中資機構(gòu)在銷售市場上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場份額。這從一個側(cè)面反映了中資機構(gòu)國際化進程的加快。需要指出的是，今年北京寫字樓客戶群出現(xiàn)如下特點：第一，以高科技、電信、保險、金融機構(gòu)為代表的中資機構(gòu)成為寫字樓市場需求的主力。如在2001年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點。　　?。ㄈ?002年北京寫字樓市場展望 市場供應(yīng)：300萬平方米寫字樓誰來消化？ 據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的最新調(diào)查，近幾年北京在建、擬建寫字樓面積將達到1,200萬平方米以上,其中300多萬平方米將在2002年推出，是2001年市場供應(yīng)量的兩倍，加上2001年一部分未消化的寫字樓存量，市場供應(yīng)量偏大，按片區(qū)劃分，調(diào)查數(shù)據(jù)如下： 朝陽區(qū)有16個項目，約有500多萬平方米的潛在供應(yīng)量，主要集中在CBD地區(qū)和亞運村地區(qū)。據(jù)統(tǒng)計2002年將有金地、萬達、財富中心等大型項目入市，供應(yīng)量達150萬平方米以上。預(yù)計2002年將有中證大廈、金融城等項目推出，供應(yīng)量在50萬平方米。預(yù)計2002年供應(yīng)量在60萬平方米。有2個項目為前幾年的存量（荷華國際、中環(huán)廣場），大約在2002年也會推向市場。該區(qū)未來供應(yīng)量為60萬平方米，預(yù)計2002年供應(yīng)量在30萬平方米。供應(yīng)量約在40萬平方米左右，而且大多為中檔項目。預(yù)計供應(yīng)量大約在200萬平方米左右。那么2002年誰將撐起寫字樓市場一片天？讓我們先來回憶過去五年內(nèi)認購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交案例調(diào)查。 （1）.區(qū)域特點 從大單客戶認購區(qū)域看，西城：31家，%，；海淀：5家，%，；東城：17家，%，；朝陽：12家，%，；豐臺：1家，%。 （3）.面積特點 從認購面積來看，認購10,000－30,000平方米面積的大單客戶共48家，認購30,000－50,000平方米的客戶15家，認購50,000平方米以上面積的大單客戶3家。 此外，我們還應(yīng)注意這樣幾個特點：第一，隨著中國“申奧”成功和加入WTO，國外公司對寫字樓，尤其是位于CBD區(qū)域的高檔寫字樓的需求（租賃為主）呈上升勢頭。第三，大單客戶在購買寫字樓時，主要考慮的因素依次是相對獨立性、公司形象、樓盤檔次、位置交通、特殊需求及配套設(shè)施等等，同時區(qū)域因素也十分重要。第五，中資國有企業(yè)和中資機構(gòu)大面積地消化了北京寫字樓物業(yè),是大單客戶的主流。第六，目前北京寫字樓市場的投資回報率約在9%~11%之間，與國外房地產(chǎn)市場5%左右的回報率相比是非常可觀的，加上國內(nèi)銀行按揭已經(jīng)進入商品房市場，預(yù)計將有一部分以投資為目的的買家進入市場。一個無法否認的事實是：中資機構(gòu)無論是過去、現(xiàn)在，還是將來，都將是支撐北京寫字樓市場的主