【正文】 ％。20 商品房銷售已趨緩和。％；，％。％。16 房地產(chǎn)開發(fā)投資已開始回落，今年16月房地產(chǎn)開發(fā)投資為225463萬元，％，％。%，速度明顯偏高。衢州、紹興兩市回落速度最快、幅度最大，；杭州和寧波市下滑速度比較平穩(wěn)。9月末，%和18%。 　　銀行貸款增幅進(jìn)一步下滑。今年以來，部分企業(yè)面臨資金緊張狀況，實(shí)力雄厚企業(yè)優(yōu)勢(shì)突顯。19月，%，；，%%，增幅均低于住宅投資。19月，l ，同l %，l 增幅分別比13月、。l 我省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。據(jù)嘉興市統(tǒng)計(jì)局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，今年上半年由于國(guó)家宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策相繼出臺(tái)嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房?jī)r(jià)穩(wěn)中微升，少數(shù)指標(biāo)由于慣性的作用，仍處于高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。l “18號(hào)”令第一次將房地產(chǎn)業(yè)確立為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，l 標(biāo)l 志著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正走向成熟。顯然，國(guó)家收緊“地根”的政策并未有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，商品房平均售價(jià)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭在短期內(nèi)尚難以改變，因此房?jī)r(jià)仍有進(jìn)一步上升空間。從全國(guó)房地產(chǎn)投資的總情況看，110月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9526億元，%。今年110月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2758元，%。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。建筑用地總面積）。建筑形式采用組合式：排屋、多層70%，小高層30%，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：48763平方米，合73畝。三、項(xiàng)目概況該地塊位于嘉興市xx縣長(zhǎng)安路西側(cè)、海興路北側(cè)，西側(cè)臨團(tuán)結(jié)港、北側(cè)臨鹽北河，總面積約73畝，并位于xx縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（2004）018號(hào)文件批準(zhǔn)通過，該地塊主要用途為居住用地，類別代號(hào)R2，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上），建筑密度不大于25%，綠化率不小于35%。對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。xx縣長(zhǎng)安路西側(cè)海興路北側(cè)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告200412目 錄第一章 前言一、報(bào)告編制目的二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2004年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸二、嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況三、xx縣城市總概況四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、xx地區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目區(qū)域地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查四、xx消費(fèi)者調(diào)查分析第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)第五章 項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場(chǎng)定位二、產(chǎn)品定位第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售收入估算三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第十章 結(jié)論與建議第十一章 結(jié)束語第一章 前 言一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。二、報(bào)告編制依據(jù) xx市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國(guó)家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 嘉興市統(tǒng)計(jì)局，xx縣統(tǒng)計(jì)局； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。建筑限高多層不超過五層（約15米左右，），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過16層（約48米左右）；根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。②容積率：③總建筑面積： 其中：排屋、多層住宅： 小高層住宅： 公建面積：3500M2 建筑密度（暫無設(shè)計(jì)方案無法計(jì)算出，建筑密度= 建筑基底總面積247。 ⑤綠化率：35%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2004年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。1 宏觀市場(chǎng)分析l 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，l 最新發(fā)布的“國(guó)房景氣指l 數(shù)”報(bào)告顯示，l 今年10月的“國(guó)房景氣指l 數(shù)”，l 比9。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米2566元，%。其中，商品住宅完成投資6461億元，%；%%。l 房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在全國(guó)市場(chǎng)占有率普遍偏低，l 但百?gòu)?qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)模式凸現(xiàn)，l 其競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在市場(chǎng)占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將日趨規(guī)范化。在近日，“2004中國(guó)（浙江）房地產(chǎn)著名品牌年會(huì)”上，得出的一個(gè)有關(guān)結(jié)論，認(rèn)為中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于一個(gè)快速增長(zhǎng)時(shí)期，至少還有20年的發(fā)展歷程。在土地和信貸緊縮政策的雙重作用下，l 我省房地產(chǎn)投資熱進(jìn)一步降溫。主要特點(diǎn)有： 住宅開發(fā)增長(zhǎng)速度快于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。 　　一、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)增幅上升，三、四級(jí)企業(yè)出現(xiàn)回落。19月，在總速度回落的情況下，一、二級(jí)企業(yè)開發(fā)速度不降反升，%%，；三、%%。19月，%，%。 　　各市對(duì)宏觀調(diào)控的反映差別較大。在宏觀嚴(yán)控下，一些市的增幅還有所上升，與13月相比，增幅上升的有溫州、嘉興和麗水市；與16月相比，增幅上升的有溫州、舟山、臺(tái)州和麗水市。二、嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展概況15 地產(chǎn)業(yè)仍是投資的熱門行業(yè)，今年上半年市區(qū)又新開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司24家，至6月末市區(qū)累計(jì)已有房地產(chǎn)開發(fā)公司105家，總注冊(cè)資本金131799萬元，注冊(cè)資金在2000萬元或2000萬元以上的企業(yè)達(dá)26家，％；在1000萬元2000萬元的有39家，％；在500萬元1000萬元的有40家，％。17 ，％。18 商品房施工面積由于去年新開工面積規(guī)模較大，結(jié)轉(zhuǎn)到今年的施工面積數(shù)量較多。19 商品房竣工面積持續(xù)走低，％，％。％。21 空置房繼續(xù)減少，％。22 商品住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中微揚(yáng)，漲幅逐季回落。23 二手房源充裕。價(jià)格和去年下半年相比也有回落。持幣觀望已成為市民購(gòu)房消費(fèi)心態(tài)的主要特征。二季度市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；鸨＞C觀二季度市區(qū)房屋銷售價(jià)格變動(dòng)態(tài)勢(shì)有三大特點(diǎn)：一是房屋價(jià)格漲幅擴(kuò)大。二是各類房屋銷售價(jià)格漲幅均達(dá)兩位數(shù)。在商品房中，多層住宅、寫字樓、商業(yè)用房的價(jià)格漲幅明顯大于高層住宅、別墅價(jià)格漲幅。三、xx縣城市總概況xx縣位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，地處北緯30o21′47″到30o38′29″，東經(jīng)120o43′21″到12o02′55″，南離省會(huì)杭州98公里，北距上海118公里，東瀕杭州灣，西北鄰蘇州，東南通寧波。1985年被國(guó)務(wù)院列入沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)，下轄武原、澉浦、秦山等8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。縣境處于太湖為中心的碟形盆地邊緣，地勢(shì)從東南向西北傾斜，以平原為主，南部為平原低丘區(qū)，西部是平原水網(wǎng)區(qū)，東部屬平原海涂區(qū)。xx地處北亞熱帶南緣，四季分明，日照充足，氣候溫和濕潤(rùn)，是典型的東亞季風(fēng)氣候。2003年，全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，按可比價(jià)格計(jì)算，%(扣除核電工業(yè)和核電建筑業(yè)，%)。第一、二、三 ：：：：。 　 　xx區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施配套，具有良好的發(fā)展條件和投資環(huán)境。國(guó)內(nèi)第一座自行設(shè)計(jì)、建造的秦山核電站座落在境內(nèi)。xx縣現(xiàn)有小學(xué)63所、中學(xué)18所、省級(jí)重點(diǎn)高中2所、職業(yè)中學(xué)2所和技工學(xué)校1所，％，％，％。其中綜合醫(yī)院2家（xx人民醫(yī)院為乙級(jí)甲等醫(yī)院），?？漆t(yī)院2家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院11家，基本形成了醫(yī)療、防疫、婦幼保健、衛(wèi)生執(zhí)法、藥品檢驗(yàn)、醫(yī)療科研、醫(yī)學(xué)教育組成的適應(yīng)社會(huì)需要的衛(wèi)生事業(yè)服務(wù)體系和縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)醫(yī)療、預(yù)防保健網(wǎng)絡(luò)。乍嘉蘇高速公路在我縣與杭州灣