【正文】 2 平方公里，龍子湖高校園區(qū)確定入駐 13 所高校，入住師生約 20 萬(wàn)人。 CBD 中心和 CBD 副中心通過(guò) 公里長(zhǎng)的運(yùn)河相連，形成一 個(gè)“如意”型，運(yùn)河兩岸是 45 米高的建筑。 規(guī)劃面積約 40 平方公里，其中龍湖規(guī)劃面積約 平方公里，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國(guó)家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)區(qū)。 規(guī)劃面積約 23 平方公里，是以機(jī)關(guān)單位、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。環(huán)形建筑群中間布置有國(guó)際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心和會(huì)展賓館等標(biāo)志性建筑。 XX 新區(qū) 功能分區(qū) 圖 19 ② 功能分區(qū) A 核心區(qū)（ CBD）： XX 新區(qū)的核心區(qū)，也是鄭州市的中央商務(wù)區(qū)。 鄭州新區(qū)組成分布圖 ② XX 新區(qū)在鄭州新區(qū)中的定位： XX 新區(qū)發(fā)展目標(biāo)將作為鄭州新區(qū)的區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)中心，金融、會(huì)展、科研、文化、高 等教育及體育中心。 15 鄭州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況一覽表（ 2021— 2021） 鄭州市 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 GDP（億元） 3004 4000 其中：第一產(chǎn)業(yè) 103 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 人均 GDP（元） 14527 17063 21233 25474 30739 34069 40617 — 49000 年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)） 644 648 650 653 657 660 — 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 7495 8346 9364 10640 11822 13692 15732 17117 19376 城鎮(zhèn)化率 % % % % % % % % % 地方財(cái)政收入 (萬(wàn)元 ) 542021 658737 1048232 1361261 1760266 2195183 643 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額 (億元 ) 2911 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 2757 16 三、 周邊可 比土地市場(chǎng)成交情況 區(qū)域 四至范圍 土地面積（平米） 規(guī)劃用途 競(jìng)得單位 競(jìng)得地價(jià)（萬(wàn)元） 樓面價(jià)（元 /平米） 每畝單價(jià)（萬(wàn)元 /畝） XX 新區(qū) 金水東路南、圃田西路西 16667 商務(wù)金融用地 河南美僑置業(yè)有限公司 7275 XX 新區(qū) 金水東路北、東風(fēng)東路西 127128 商務(wù)金融用地 天瑞集團(tuán)有限公司 150460 XX 新區(qū) 心怡路東、福祿路北 8000 商務(wù)金融用地 河南中新置業(yè)有限公司 XX 新區(qū) 民生西街西，正光路南 13381 商務(wù)金融用地 鄭州宏盛源置業(yè)有限公司 XX 新區(qū) 宏達(dá)路南、長(zhǎng)興路東 3347 商務(wù)金融用地 河南銀江實(shí)業(yè)有限公司 XX 新區(qū) 康寧路南、站南路西 8742 商務(wù)金融用地 萬(wàn)眾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 新區(qū) 聚源路東、宏圖街北 10000 商務(wù)金融用地 河南超達(dá)置業(yè)有限公司 XX 新區(qū) 商都路北、站南路西 29333 商務(wù)金融用地 建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司 XX 新區(qū) 站南路西、站西二路北 16991 商務(wù)金融用地 鄭州鐵科賽得置業(yè)有限公司 XX 新區(qū) 心怡路東、福祿路北 8563 商務(wù)金融用地 河南人民置業(yè)有限公司 XX 新區(qū) 商都路南、心怡路西 6667 商務(wù)金融用地 鄭州市正巖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 新區(qū) 東風(fēng)東路東、商鼎路南 15088 商務(wù)金融用地 河南匯藝置業(yè)有限公司 XX 新區(qū) 商都路北、心怡路東 13333 商務(wù)金融用地 河南偉業(yè)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司 XX 新區(qū) 商都路北、心怡路東 15131 商務(wù)金融用地 河南易元置業(yè)有限公司 17 四 、 宗地所在區(qū)域 發(fā)展規(guī)劃 XX 新區(qū)之于鄭州新區(qū)定位 ① 鄭州新區(qū)規(guī)劃范圍：西起鄭州市中州大道，東至開(kāi)封邊界，北至黃河南岸，南至 航空港區(qū)，總面積約 1840 平方公里，占鄭汴新區(qū)總面積的 89%。商品房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。商品房屋施工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %；其中住宅施工 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。年末全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ∶ ∶ 調(diào)整為 ： ： 。 初步 核算，全年完成生產(chǎn)總值 4000 億元，比上年增長(zhǎng) %；人均生產(chǎn)總值 萬(wàn)元。其中煤炭?jī)?chǔ)量達(dá) 50 億噸，居全省第一位；耐火粘土品種齊全，儲(chǔ)量達(dá) 億噸，約占全省總儲(chǔ)量的 50%；鋁土儲(chǔ)量 1 億余噸，占全省總儲(chǔ)量的 30%；天然油石礦質(zhì)優(yōu)良，是全國(guó)最大的油石基地之一 .鄭州盛產(chǎn)小麥、玉米、大豆、水稻、花生棉花、經(jīng)濟(jì)林果等糧食作物和蘋(píng)果、梨、紅棗、柿餅、葡萄、西瓜、大蒜、金銀花和黃河鯉魚(yú)等農(nóng)副土特產(chǎn)品。在鄭州周?chē)€有星羅棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古關(guān)隘和古戰(zhàn)場(chǎng)遺址，著名歷史人物列子、子產(chǎn)、杜甫、白居易、高拱等出生在鄭州。嵩山風(fēng)景名勝區(qū)是全國(guó) 44 個(gè)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一和全國(guó)文明風(fēng)景旅游區(qū)示范點(diǎn)， “ 天下第一名剎 ” 少林寺就坐落在嵩 山腳下，威震海內(nèi)外的少林功夫從這里走向世界。分 別是：中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城回族區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、上街區(qū)、 XX 新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、滎陽(yáng)市、鞏義市、登封市、新密市、新鄭市、中牟縣 （ 3） 人口變遷 2021 年末全市總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中女性 萬(wàn)人；市區(qū)人口 萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人；非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。鄭州地處中原腹地，地理位置十分重要，是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，全國(guó)重要的交通通信樞紐。5839。1639。1439。4239。 第二部分 城市發(fā)展情況 一、 城市概況 （ 1） 地理位置 鄭州市簡(jiǎn)稱鄭，是河南省省會(huì)。 ② 交付時(shí)間 與交付條件 ： 2021 年 11 月 30 日，交地時(shí)土地達(dá)到三通一平。 B:按照付款時(shí)間及金額分期支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。 具體土地價(jià)格以競(jìng) 得價(jià)格為準(zhǔn)。 用地編號(hào) XX（ 2021） 004 號(hào) 位置 九如路東、龍湖中環(huán)南路北 占地面積 平方米 畝 48 用地性質(zhì) 商務(wù)金融用地 規(guī)劃指標(biāo) 容積率 ≤ 2 綠地率 ≥ 25 限高 ≤ 24 報(bào)名截止時(shí)間 2021 年 7 月 12 日 掛牌截止時(shí)間 2021 年 7 月 13 日 起始低價(jià)信息 保證金（萬(wàn)元） 19400 土地總價(jià)（萬(wàn)元） 27705 土地單價(jià) （萬(wàn)元 /畝） 樓面 地 價(jià)（元 /平方米 ） 4327 （ 2） 宗地獲取方式 掛牌出讓 （ 3） 土地獲取成本 ① 土地價(jià)格與付款 方式 土地價(jià)格 ： 起始價(jià)為 27705 萬(wàn) 元 （合 577 萬(wàn) /畝 ） ，增加幅度為 200 萬(wàn)元 。 經(jīng)過(guò)近年來(lái)的建設(shè)，區(qū)域 內(nèi) 已 基本實(shí)現(xiàn)了 “ 十通 ” 目標(biāo)，各類管線隨道路建設(shè)一次入地，形成了完善的地下網(wǎng)絡(luò) ， 市政設(shè)施基本滿足需求。東區(qū)熱電廠投入運(yùn)營(yíng)，滿足了入住單位用暖需求。 ② 空氣現(xiàn)狀： 本宗地周邊區(qū)域并無(wú)污染源，附近大多為農(nóng)業(yè)用地，空氣質(zhì)量較好 。 鄭政東出 （ 2021） 004 號(hào)宗地 10 XX（ 2021） 004 號(hào) 宗地周邊 商業(yè) 配套設(shè)施分布圖 （標(biāo)記所在位置） ⑤ 銀行： 區(qū)域周邊銀行較 多 ， 沿 CBD 核心商務(wù)區(qū) 分布著上海浦發(fā)銀行鄭州分行 、鄭州銀行 等 近 十家金融機(jī)構(gòu)，而且隨著 龍湖的建成 及 周邊區(qū)域配套的不斷完善 ， 還將有大量的金融機(jī)構(gòu) 將 在 此 區(qū)域設(shè) 立 分支機(jī)構(gòu) 和營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 。 鄭政東出 （ 2021） 004 號(hào)宗地 9 XX（ 2021） 004 號(hào) 宗地周邊醫(yī)院分布圖 （標(biāo)記所在位置） ④ 商業(yè) 配套 ： 本宗地周邊目前 的商業(yè)布局尚不完善， 主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布在東風(fēng)渠以南的CBD核心商務(wù)區(qū)周邊 。 距離本宗地 5 公里范圍內(nèi)規(guī)劃有近 6 所大中型醫(yī)院及醫(yī)療服務(wù)中心。 按照龍湖區(qū)規(guī)劃和用地規(guī)劃，本宗地周邊還將規(guī)劃有小學(xué)、中學(xué)。 b:宗地周邊 道路規(guī)劃 XX 新區(qū)龍湖地區(qū)內(nèi)部規(guī)劃環(huán)形輕軌線路（ LRT 系統(tǒng)）作為城市軌道交通系統(tǒng)的接駁系統(tǒng)，分為小環(huán)線、大環(huán)線，其中小環(huán)線為 CBD（含 CBD 副中心）地區(qū)性交通系統(tǒng)，溝通 CBD 主、副中心交通聯(lián)系；大環(huán)線為地區(qū)性交通系統(tǒng)，設(shè)置在龍湖中環(huán)路的中央綠化帶上的環(huán)狀路線，為高檔居住區(qū)提供高水平交通服務(wù)的接駁系統(tǒng)，并具有游覽性交通功能； LRT 系統(tǒng)與軌道交通一號(hào)線、四號(hào)線共構(gòu)成 XX新區(qū)獨(dú)具特色的軌道交通系統(tǒng)。修通后連接 CBD 核心商務(wù)區(qū)與 CBD 副中心 內(nèi)環(huán)路 （龍湖湖心島） 。隨著道路的建成，本宗地將三面臨路。 交通四通八達(dá)，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)十分優(yōu)越。 （ 7） 地質(zhì) 情況：宗地 尚未進(jìn)行 地勘、文勘，初步預(yù)計(jì)地下文物的可能性不大。本宗地 處在 XX 新區(qū) CBD核心商務(wù)區(qū)與 CBD 副中心 （龍湖）走廊的 中間地帶 ，隨著 龍湖的開(kāi)挖建設(shè) 和鄭州新區(qū)作為未來(lái)河南省發(fā)展的一號(hào)工程等政策利好因素，可以預(yù)見(jiàn) 周邊道路、景觀 、市政配套等方面將有 很大的改善。 宗地 5 XX（ 2021） 004號(hào)宗地 交通區(qū)位圖 （ 5） 宗地現(xiàn)狀 ： 全部 為凈地， 現(xiàn)狀宗地內(nèi)比較平坦，無(wú)水系溝壑 。 XX（ 2021） 004 號(hào)宗地位置圖 宗地片區(qū)中心位置距離 XX 新區(qū) CBD 核心商務(wù)區(qū)僅 2 公里 ， 東距龍子湖大學(xué)城3 公里，南距新火車(chē)站 5 公里 。 （ 4） 宗地位置： 位于 九如路東 ， 龍湖中環(huán)南路北 。 4 第一部分 項(xiàng)目概況 一 、 宗地基本情況 （ 1） 宗地名稱 ： XX（ 2021） 004 號(hào)宗地。依據(jù)同比市場(chǎng)定價(jià)，寫(xiě)字樓正常銷(xiāo)售均價(jià)為 16000 元 /平方米，商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)（兩層商業(yè)） 20210 元 /平方 米，地下車(chē)庫(kù) 12 萬(wàn)元 /個(gè)。 規(guī)劃方案以兩棟點(diǎn)式寫(xiě)字樓為主樓，主樓之間以兩層商業(yè)用房為紐帶連接，入口大堂以鋼結(jié)構(gòu)做成兩層挑空。 用地性質(zhì)為商務(wù) 金融，容積率為 2。 第六部分：規(guī)劃方案建議 41 一、項(xiàng)目規(guī)劃主要依據(jù) 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 1 （ 2021） 004 號(hào) 宗地 投資可行性研究 報(bào)告 2 目 錄 第一部分 項(xiàng)目概況 4 一、宗地基本情況 4 二、宗地獲取進(jìn)程 12 第二部分 城市發(fā)展情況 13 一、城市概況 13 二、經(jīng) 濟(jì)環(huán)境 14 三、周邊可比土地市場(chǎng)成交情況 16 四、宗地所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 17 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 23 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況 23 二、 2021 年鄭州市區(qū)房地產(chǎn)主要指標(biāo) 25 三、 XX 新區(qū)市場(chǎng)狀況 25 四、地塊區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)情況 28 五、 XX 新區(qū)辦公物業(yè)產(chǎn)品特征 29 第四部分 寫(xiě)字樓消費(fèi)者需求分析 37 一、目標(biāo)客戶群體構(gòu)成分析 37 二、目標(biāo)客戶群對(duì)寫(xiě)字樓的需求分析 37 三、目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)心態(tài)及消費(fèi)行為研究 39 第五部分 項(xiàng)目定位 40 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 40 二、寫(xiě)字樓定位 40 三、商業(yè)定位 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、規(guī)劃方案建議 41 第七部分 投資分析 44 一、項(xiàng)目成本分析 44 二、銷(xiāo)售價(jià)格分析 48 第八部分：經(jīng)濟(jì)效益分析 49 一、最高可承受地價(jià)分析 49 二、敏感性分析 50