【正文】 面均為空地。 三、地塊坐落位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的中央商貿(mào)區(qū)，在管委會大樓與中央公園之間，呈東西向長條形，長約200米。項目總設計師 陳溥財蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理高級工程師 注冊造價師 總工程師 杜利同 蘇州市新天地工程造價咨詢事務所高級工程師 注冊造價師 總經(jīng)濟師 楊永明蘇州市新天地工程造價咨詢事務所所長注冊評估師 注冊造價師 蘇州市新天地工程造價咨詢事務所蘇州銘星軟件科技有限公司二00二年六月十日目 錄第一章 總論第二章 市場營銷策劃第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 項目實施進度計劃第五章 投資估算第六章 經(jīng)濟評價第一章 總論 一、項目名稱 蘇園（2002）03號地塊土地使用權競買可行性研究報告。 二、報告編制單位蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司。四側以街道為界，北側為蘇繡街，東側為星桂街，南側為蘇雅路，西側為星都街。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設7年多來，取得了令人矚目的成績。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設。2001年8月底。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠大于竣工量，房地產(chǎn)項目大多在預售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。 金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶。1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。 該項工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。同時，本著“先規(guī)劃、后建設”和“先地下、后后地上”的指導方針，積極實施高標準的基礎設施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務設施的設計新理念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設成功的重要因素。四、報告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權拍賣公告》，蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設計、工程造價及經(jīng)濟評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎上，通過營銷策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）03號地塊競買的最高限價及其風險決策指標。 五、評價指標與決策方法評價指標土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風險。土地最高限價定得越高，獲得土地的機會就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風險就越大，反之，較低的土地最高限價風險較小，但獲得土地的機會越小。本項目評價提供了多個決策方案，供投資者決策。見表1。從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準收益率的方案。排除風險大的方案，當“財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率”很大時說明方案的風險很大，這種方案應該排除?！柏攧諆?nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機會就越小。土地最高限價風險決策指標表1方案土地最高限價（萬元）基本分析內(nèi)部收率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率≥10%的累計概率（%）內(nèi)部收益率小于1的概率（%）方案一60000方案二66000方案三68000方案四70000方案五74000方案六78000方案七80002方案八82002方案九84002方案十86007方案十一88007方案十二90007方案十三93009方案十四960010第二章 市場營銷策劃 一、市場需求預測 用地要求及產(chǎn)品定位 本地塊規(guī)劃要求，第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進活動等用途，向公眾開放。建筑高度5060米（不超過19層），裙樓24層。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年18月1780人，累計5231人。 市場需求預測 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬