【正文】 價格調(diào)整的幅度較傳統(tǒng)中心高，但仍無法拉升全市成交量。預(yù)計隨著2009年第3季度宏觀經(jīng)濟的回暖，房地產(chǎn)市場將有可能在09年底真正止跌企穩(wěn)。d) 2009年年底房價將止跌企穩(wěn)。b) 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負增長。2008年，加快保障性住房建設(shè)，成為國務(wù)院確定的擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的重要措施之一，經(jīng)濟適用房投資增加和廉租房建設(shè)的加快，對商品房市場存在一定的沖擊。從環(huán)比看，%。%，； c) 房價出現(xiàn)近10年來首次下降。b) 房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降。四十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降40%以上。2008年房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下六個特征：a) 房屋交易量持續(xù)下降，空置面積較快增加。此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整和世界金融危機影響的結(jié)果。本案位于城郊結(jié)合部，各項開發(fā)條件一般，項目價值有待進一步挖掘。p 地塊南側(cè)的商業(yè)如羊肉館等經(jīng)營雖好，但檔次不高，對項目建成后的出街形象造成一定影響。p 地塊所屬位置屬城郊結(jié)合部，本案南面直對城東最大的拆遷安置小區(qū)之一——四方新村，人員復(fù)雜、外來人口眾多，是拆遷戶及外地來寧務(wù)工人員居住地，社會治安、環(huán)境一般。氣等）均以現(xiàn)狀為準；216。拆成自然平整；外部條件（道路、水、電、 建筑面積：56695平方米；. 土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限216。 規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅216。 用地面積：50畝； 216。 地塊編號：216。地塊目前為南京總參干休所小區(qū)用地，因此較為平整。 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 結(jié)合市場的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。海福巷地塊收購可行性研究報告二00九年二月目 錄1. 項目背景 4. 報告編制目的 4. 項目概況 4. 地塊基本條件 4. 土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限 5. 項目資源分析 5. 基地資源評估表 62. 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 7. 2008年全國房地產(chǎn)市場回顧 7. 2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測 8. 南京市房地產(chǎn)市場分析 8. 2008年南京整體市場情況分析 8. 2008年南京房地產(chǎn)市場政策回顧 11. 2009年國內(nèi)宏觀環(huán)境展望 12. 2009年1月份南京房地產(chǎn)市場特征分析 13. 2009年房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測 143. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場研究 15. 項目所處房地產(chǎn)板塊市場特征分析 15. 城東板塊：環(huán)境資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯 15. 城東板塊成交量大幅萎縮，供求關(guān)系嚴重失衡，市場形勢嚴峻 15. 項目區(qū)域主要競爭項目分析 16. 主要在售競爭項目一覽表 16. 后續(xù)市場供應(yīng)預(yù)測 17. 重點競爭個案分析 17. 項目區(qū)域置業(yè)者分析 19. 項目區(qū)域主要二手房情況分析 20. 項目區(qū)域精選二手房源概況 20. 項目區(qū)域二手房市場分析 204. 項目開發(fā)經(jīng)營SWOT分析及銷售價格預(yù)判 21. 項目綜合分析（SWOT分析） 21. 項目銷售價格預(yù)判 21. 建筑類型 21. 銷售價格建議 225. 風(fēng)險分析 23. 定性分析 23. 政策風(fēng)險 23. 區(qū)位競爭風(fēng)險 23. 行業(yè)市場競爭風(fēng)險 24. 技術(shù)風(fēng)險 24. 國際風(fēng)險 24. 經(jīng)營風(fēng)險 24. 預(yù)警機制風(fēng)險 246. 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 26 26 277. 結(jié)論與建議 29. 項目綜合評價 29. 結(jié)論 291. 項目背景. 報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見。 對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。. 項目概況. 地塊基本條件基地位于南京城東板塊白下區(qū)，位于光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學(xué)以東。216。 項目四至：光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學(xué)以東；216。 實際出讓面積：33350平方米；216。 建筑容積率：≤；216。 土地交付條件: 土地使用權(quán)出讓年限：70年；. 項目資源分析方向資 源照 片東東面為友誼河，河邊坡岸、景觀已做好，水體水質(zhì)較好，但缺少特色和維護南南面是光華路，光華路南側(cè)是四方新村，光華路北側(cè)為三層涮羊肉館、總參南京干休所接待處（正在經(jīng)營中）西西面南端現(xiàn)有一加氣站和加油站，主要和解放軍理工大學(xué)緊臨北地塊北面現(xiàn)為南京總參干休所小區(qū). 基地資源評估表權(quán)比細目優(yōu)良中等一般較差土地級別★自然景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學(xué)區(qū)情況★社會治安★社會人文★區(qū)位形象★人工開發(fā)★結(jié)論：p 地塊屬城東板塊，雖可見到紫金山，但周邊距繞城公路、寧蕪鐵路都很近，區(qū)位形象很受影響。p 外部市政配套較齊全，但商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏； p 地塊位于城東板塊，雖隨著城市的不斷發(fā)展目前也屬主城區(qū)，但本案目前周邊現(xiàn)狀多為外地來寧的打工著居住，且實際離新街口主城區(qū)也較遠，無法與月牙湖及紫金山半快相提并論，是屬于城東半快中相對比較差的位置。p 根據(jù)基地分項評估，綜合評估基地級別為中等。2. 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析. 2008年全國房地產(chǎn)市場回顧2008年房地產(chǎn)市場全年維持衰退態(tài)勢。經(jīng)過1年的調(diào)整期，當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房價自8月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。2008年111月，%。同時，商品房空置面積結(jié)束自2007年下半年以來的負增長，截止11月底，%。受需求市場低迷的影響，08年 4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均為同比負增長。08年8月份70大中城市房價出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。d) 加大住房保障建設(shè)。. 2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測a) 商品房屋空置面積會有較大幅度增加。c) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組將會增加。雖然國際大環(huán)境和國內(nèi)小環(huán)境的經(jīng)濟發(fā)展不容樂觀，但中國“保增長”的4萬億資金投入、08年底各項推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好信息的推行，房地產(chǎn)剛性需求以及大量民間資本等，都對09年房價的穩(wěn)定起到積極作用。. 南京市房地產(chǎn)市場分析. 2008年南京整體市場情況分析a) 成交量全方位大幅萎縮。備注：消化率、余房消化周期均按2008年成交套數(shù)計算。從房源總量來看，全年排名前三位的浦口、江寧、河西分別為26851套、23159套和13054套，分別占全市總量的28%、24%和13%，累計占全市總量的65%。浦口、江寧、河西新三區(qū)年度