【正文】 5900 5000 5400 5800 6200 6600 7000 概率 高層 住宅 售價(jià) 3696 3200 3400 3600 3800 4000 4200 概率 銷售額（萬(wàn)元） 24910 26643 28375 30106 31838 33570 銷售額概率 四、銷售計(jì)劃 市場(chǎng)分析認(rèn)為住宅銷售比商業(yè)用房更快，商業(yè)用房期房預(yù)售50%，余下 50%現(xiàn)房銷售，分 3 年售完。 主要產(chǎn)品售價(jià)變化的概率分布見(jiàn)表 3。 高層住宅價(jià)格按 3600 元 /平方米計(jì)算。 （三）擬建規(guī)模 擬建規(guī)模主要受到規(guī)劃的約束。 高層住宅宜建每套小于 100 平方米小套型，吸引投資者既購(gòu)買商鋪也購(gòu)買住宅，或一部分投資者用于出租。寫(xiě)字樓每間也按 4060 平方米考慮。 地塊面積 2 公頃，容積率 4，建筑面積 66596 平方米（可上下浮動(dòng) 5%）。 需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè) 表 2 單位：萬(wàn)平方米 年份 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 增幅 80% 276% 111% 65% 88% 20% 18% 16% 14% 數(shù)量 81 96 111 128 累計(jì) 235 331 442 570 價(jià)格 1556 1694 1899 2045 2555 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 增幅 12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 8% 8% 數(shù)量 143 157 173 190 209 226 244 264 285 308 累計(jì) 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 2461 2769 二、產(chǎn)品策劃 （一）土地規(guī)劃用途 本地塊規(guī)劃要求，第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開(kāi)放。 價(jià)格漲幅 1997 年至 2020 年，平均漲幅 %， 1997 年至 2020年，平均漲幅 % 。開(kāi)發(fā)量 1997 年至 2020 年平均增幅 %，由于銷售量等于開(kāi)發(fā)量，預(yù)計(jì) 2020 至 2020 年的需求量仍將以 14～ 20%幅度增長(zhǎng) 。詳見(jiàn)表 2“需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)”。在2020 年累計(jì)可達(dá)到 2769 萬(wàn)平方米。首期開(kāi)發(fā) 8 平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開(kāi)闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。園區(qū)現(xiàn)有公積金會(huì)員 30900 人，還有很大的潛力。 目前市場(chǎng)行情 據(jù)有關(guān)資料，購(gòu)買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會(huì)員占 %，城區(qū)人占 %，外地人占 %。為高層住宅和商業(yè)用房。 土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo) 表 1 方案 土地最高限價(jià)（萬(wàn)元） 基本分析 內(nèi)部收率 （ %） 內(nèi)部收率期望值（ %） 內(nèi)部收益率≥ 10%的累計(jì)概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 1的概率（ %） 方案一 6000 0 方案二 6600 0 方案三 6800 0 方案四 7000 0 方案五 7400 0 方案六 7800 0 方案七 8000 2 方案八 8200 2 方案九 8400 2 方案十 8600 7 方案十一 8800 7 方案十二 9000 7 方案十三 9300 9 方案十四 9600 10 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。到底多大才合適， 各個(gè)決策者沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的尺度，還是與投資者對(duì)獲得該地塊的迫及程度有關(guān)。當(dāng)若干個(gè)方案的“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于 0 的累計(jì)概率”都很小時(shí)，各方案的風(fēng)險(xiǎn)幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”來(lái)最后定奪。此時(shí)，可能有多個(gè)方案符合條件，則還需要進(jìn)一步通過(guò)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”和“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于 0 的累計(jì)概率”作出決策。 決策方法 決策可以按以下步驟進(jìn)行： 企業(yè)先確定目標(biāo)收益率 基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的。每個(gè)方案均列出了土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于 0 的累計(jì)概率等四個(gè)決策指標(biāo)。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。用四個(gè)指標(biāo)來(lái)反映，即：土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率（成功的可能性），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于 0 的累計(jì)概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性）。 五、評(píng)價(jià)指標(biāo)與決策方法 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 四、報(bào)告編制依據(jù)和用途 根據(jù) 蘇 園土拍（ 2020）第 1 號(hào)《 蘇州 工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)拍賣公告》， 蘇州市 新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，組織市場(chǎng)營(yíng)銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開(kāi)發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過(guò)營(yíng)銷策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出了 蘇 園（ 2020） 03 號(hào)地塊競(jìng)買的最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)成功的重要因素。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。 該項(xiàng)工程總投資為 11 億元，施工區(qū) 4 至 5 年。 鄰里等 8 個(gè)特色景區(qū)。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊 8 平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂(lè)區(qū)。首期開(kāi)發(fā) 8 平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開(kāi)闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢(shì)？關(guān)鍵是園區(qū)以前 瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。到 2020年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在 40 幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購(gòu)房者的青睞。近年來(lái)，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開(kāi)發(fā) 10 多萬(wàn)平方米到 2020 年的開(kāi)發(fā)量 70萬(wàn)平方米，約占市區(qū)總開(kāi)發(fā)量的一半。園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。北鄰都市花園，其余三面均為空地。 三、地塊坐落位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開(kāi)發(fā) 8 平方公里內(nèi)的中央商貿(mào)區(qū)，在管委會(huì)大樓與中央公園之間，呈東西向長(zhǎng)條形，長(zhǎng)約 200 米，寬 約 米。 二、報(bào)告編制單位 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 目 錄 第一章 總論 第二章 市場(chǎng)營(yíng)銷策劃 第三章 項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 第五章 投資估算 第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱 蘇 園（ 2020） 03 號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告。 蘇州市 新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。四側(cè)以街道為界，北側(cè)為蘇繡街，東側(cè)為星桂街，南側(cè)為蘇雅路，西側(cè)為星都街。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè) 7 年多來(lái)，取得了令人矚目的成績(jī)。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于 1996 年開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)。 2020 年 8 月底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，竣工交付 萬(wàn)平方米。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在 95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國(guó)外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)的舉世聞名的開(kāi)發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人口 60 萬(wàn)人。 金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū) 70 平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地 平方公里。 1998 年初，園區(qū)管委會(huì)委托國(guó)際著名跨國(guó)公司美國(guó)易道（ EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國(guó)、新加坡和美國(guó)專家審定，并獲得了中國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。 環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè) 園區(qū)開(kāi)發(fā)伊始，就堅(jiān)持國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國(guó)際城市規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國(guó)際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。 配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在 70 平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃 19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一 體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國(guó)際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國(guó)際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，本地塊是中央商貿(mào)區(qū)首塊拍賣地塊，中央商貿(mào)區(qū)周圍地塊的住宅建設(shè)已近尾聲，中央商貿(mào)區(qū)的開(kāi)發(fā)是園區(qū) 居民乃至蘇州全體市民翹首以待的重頭戲。 供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。 評(píng)價(jià)指標(biāo) 土地拍賣項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)，以及接受該限價(jià)獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。 土地最高限價(jià)定得越高，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小， 但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)提供了多個(gè)決策方案，供投資者決策。見(jiàn)表 1。 從表 1 中選擇內(nèi)部收益率期 望值≥基準(zhǔn)收益率的方案。 排除風(fēng)險(xiǎn)大的方案，當(dāng)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于 0 的累計(jì)概率”很大時(shí)說(shuō)明方案的風(fēng)險(xiǎn)很大，這種方案應(yīng)該排除。 “財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機(jī)會(huì)就越小。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 第二章 市場(chǎng)營(yíng)銷策劃 一、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 用地要求及產(chǎn)品定位 本地塊規(guī)劃要求，第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開(kāi)放。建筑高度 5060米（不超過(guò) 19 層），裙樓 24 層。區(qū)內(nèi)公積金會(huì)員購(gòu)房人數(shù)絕對(duì)量逐