【正文】 桃 503 7 15 潛江 4 16 天門 370 12 17 神農(nóng)架 14 全省 5779 —— （二） 宜昌市房地產(chǎn) 環(huán)境分析 宜昌市房地產(chǎn)住宅市場近期概況 （ 1） 在開發(fā)商的有作為作用下，樓市有所回暖。 7 區(qū)域環(huán)境 宜昌作為省域副中心城市合長江沿線重點(diǎn)城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居湖北省第二位。過去兩三年來，“穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財政政策”的說法基本沒有變，但是實(shí)際上在政策執(zhí)行上是在不斷的調(diào)整。這就是說土地市場調(diào)控將繼續(xù)，并加大對“地王”、囤地等現(xiàn)象行為的監(jiān)控，打擊并確保土地市場供應(yīng)，以穩(wěn)定市場預(yù)期。 ? 土地市場 國土資源部部長徐紹史強(qiáng)調(diào)，國土部將繼續(xù)堅(jiān) 持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動搖，對大企業(yè)大地塊監(jiān)督將常態(tài)化。毫無疑問，房地產(chǎn)調(diào)控從限貸、限購等行政過渡至市場調(diào)控，未來的主要發(fā)展方向，房產(chǎn)稅擴(kuò)容乃至全國普征，是大勢所趨。一季度，社會融資規(guī)模為 ，比去年同期減少 5612億元。 3 月末，人民幣貸款余額 ，人民幣存款余額 。外出務(wù)工勞動力月均收入 2681元，增長 %。全國居民人均可支配收入中位數(shù) 4694元，同比名義增長 %。全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8155元，同比名義增長 %，扣除價格因素實(shí)際增長 %。工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格同比下降 %， 3月份同比下降 %，環(huán)比下降 %。 3 月份，居民消費(fèi)價格同比上漲 %，環(huán)比下降%。分類別 6 看，食品價格同比上漲 %，煙酒及用品下降 %，衣著上漲 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上漲 %，醫(yī)療保健和個人用品上漲 %，交通和通信下降 %，娛樂教育文化用品及服務(wù)上漲 %，居住上漲 %。 ? 居民消費(fèi)價格總體穩(wěn)定 一季度，居民消費(fèi)價格同比上漲 %。按消費(fèi)形態(tài)分，餐飲收入 6465 億元，同比增長 %，商品零售 55616億元，增長 %，其中限額以上單位商品零售 28409億元，增長 %。其中，限額以上單位消費(fèi)品零售 額 30275 億元，增長 %，限額以上單位網(wǎng)上零售額 815億元，增長 %。 3月末，全國商品房待售面積 52163萬平方米，同比增長 %。全國商品房銷售額 13263 億元，同比下降 %，其中住宅銷售額下降 %。房屋新開工面積 29090萬平方米，同比下降 %，其中住宅新開工面積下降 %。從環(huán)比看， 3月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長 %。其中，國有及國有控股投資 20644億元，增長 %；民間投資 44303億元，增長 %，占全部投資的比重為 %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)每百元主營業(yè)務(wù)收入中的成本為 ，主營業(yè)務(wù)收入利潤率為 %。但同時也要看到，外部環(huán)境仍然復(fù)雜多變，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍存在一定的下行壓力。 5 二、投資環(huán)境分析 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2021 年第一季度中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 128213 億元， 同比增長 %。 但目前項(xiàng)目周邊人氣不旺、配套不成熟，以及市區(qū)內(nèi)客戶對該區(qū)域內(nèi)尚未形成認(rèn)知。地塊呈不規(guī)則梯形，南北長度直線為 325米左右，北部東西寬約為 213 米，南部東西寬約為 。而項(xiàng)目所在地四面環(huán)山，僅東方大道和城東大道作為聯(lián)系城市中心的主入口，土地供應(yīng)量有限，因此在區(qū)域發(fā)展上該地塊的居住價值隨著周邊住宅市場的去化會逐步提升。作為政府規(guī)劃的新區(qū)，本案所在地塊屬于生態(tài)居住區(qū)。 未來發(fā)展前景預(yù)測 本案不僅擁有良好植被和自然景觀資源，同時未來發(fā)展前景非常廣闊。 發(fā)展大道功能分區(qū)為，綜合功能區(qū)：羅河路 —— 中興路區(qū)域以居住功能為主，發(fā)展大道沿線發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)，北部發(fā)展適量都市型工業(yè)，方便片區(qū)人口就近就業(yè)；商務(wù)辦公中心區(qū)：中興路 —— 和諧路區(qū)域發(fā)展大道東側(cè)環(huán)繞公園以行政辦公為主，西側(cè)圍繞廣場以金融和商務(wù) 3 辦公為主，打造總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)；會展商務(wù)功能區(qū)：和諧路 —— 南端規(guī)劃路區(qū)域以梅子埡會展中心 項(xiàng)目開發(fā)為契機(jī)，帶動發(fā)展大道南部的商務(wù)會議、綜合展覽、療養(yǎng)休閑和高檔居住等高端項(xiàng)目開發(fā)。 同時將 連接宜昌中心城區(qū)和小溪塔的最為重要的道路 —— 發(fā)展大道 作為城市的一條形象路。區(qū)域內(nèi)擁有運(yùn)河景觀帶、 白鷺生態(tài)保護(hù)區(qū)、梅子埡水庫等大型自然景觀資源，非常適宜居住。 區(qū)域內(nèi)涵蓋了東湖小學(xué)、梅子埡小學(xué)、東湖高中等教育設(shè)施，也有夷陵區(qū)政務(wù)服務(wù)中心、國際會展中心等市政配套等。 （ 3）周邊資源及配套 項(xiàng)目地塊屬于夷陵區(qū)的新開發(fā)區(qū)，目前周邊配套比較缺失，基本沒有任何的生活、教育、醫(yī)療等相關(guān)配套設(shè)施?！耙豢v”指 城東大道，同樣作為城市的交通樞紐，與東方大道一樣，路面寬闊?！耙粰M”為東方大道，為雙向水岸綜合體項(xiàng)目 本 案 楚天房地產(chǎn)項(xiàng)目 羅 家 小 河 小溪塔產(chǎn)業(yè)園 東 方 大 道 城 東 大 道 至龍泉 2 6車道城市干線，實(shí)行人車分流，設(shè)置有綠化帶?？傮w來說地勢較為平整，易于規(guī)劃。 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 （ 1）地塊現(xiàn)狀及地貌 項(xiàng)目地塊呈 不規(guī)則梯形 ，內(nèi)部目前基本為荒地，地表以雜草和低矮灌木覆蓋。 1 宜昌 夷 G[2021]4夷 G[2021]47 號地塊 可行性研究報告 一、地塊屬性分析 （一）地塊區(qū)位分析 地塊四至 夷 G[2021]4夷 G[2021]47號地塊 位于 宜昌市夷陵區(qū)小溪塔中心區(qū) 南側(cè)。東臨楚天房地產(chǎn)地塊，并與城東大道相鄰，南臨東方大道 ， 西鄰水岸綜合體項(xiàng)目并與羅家小河接壤，北靠小鴉 公 路。地勢自東南至西北略呈由高到低的走勢，地勢落差約為 1米。 （ 2）交通 目前地塊的交通主要由“一縱一橫”兩條交通干線為主。向西與發(fā)展大道鏈接，可通往 西陵區(qū)和伍家崗區(qū)。向南可至西陵區(qū)，向北可至夷陵老城區(qū)（即將改造的小溪塔核心區(qū)）。但是 在項(xiàng)目的西部 1公里處為夷陵區(qū)的高檔生活聚集區(qū)，發(fā)展大道沿線各種配套設(shè)施基本齊全。 項(xiàng)目地塊周邊最大的資源就是綠色植被資源。 （二）地塊周邊規(guī)劃及未來發(fā)展前景分析 區(qū)域規(guī)劃 小溪塔組團(tuán)擬規(guī)劃 東湖路和夷興大道周邊地區(qū)為區(qū)級商業(yè)核心區(qū)，規(guī)劃將娛樂休閑向?yàn)I水綠帶集中、商業(yè)購物向步行金街集中、政府機(jī)關(guān)向區(qū)府大樓集中、文化科教則向雙 虹大道集中。而梅子埡水庫作為城區(qū)的備用水源，區(qū)內(nèi)的水域和周邊山體，將規(guī)劃該地域成為宜昌城區(qū)唯一大型生態(tài)公園。 小 溪塔中心片區(qū)區(qū)域規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為 2+4+5結(jié)構(gòu)，即夷興大道和發(fā)展大道兩條城市發(fā)展主軸，舊城中心服務(wù)區(qū)、科教文衛(wèi)配套區(qū)、生活新區(qū)和產(chǎn)業(yè)新區(qū)等 4個片區(qū)，商業(yè)中心、行政中心、文化中心、生活服務(wù)中心和產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心等 5個核心。主要是體現(xiàn)在宜居性上。而發(fā)展大道沿線目前集中了恒大綠洲、清江潤城、宏信玫瑰城、山水國際、至上未來城、國賓壹號海涵 等高檔住宅區(qū)，基本已無新增土地供應(yīng)。 4 （三）地塊發(fā)展的機(jī)會與風(fēng)險 項(xiàng)目規(guī)劃條件 編號 出讓面積（㎡） 土地用途 出讓年限 規(guī)劃指標(biāo)要求 容積率 建筑密度 綠地率 夷 G[2021]46 號 商服住宅 商服 40 年 住宅 70 年 ≤ ≤ 25% ≥ 35% 夷 G[2021]47 號 商服住宅 商服 40 年 住宅 70 年 ≤ ≤ 25% ≥ 35% 本案由兩大地塊組成，共計出讓面積為 ㎡，容積率控制為≤ ，建筑密度為≤ 25%。 機(jī)會與風(fēng)險 隨著周邊房地產(chǎn)住宅市場的去化以及入住率的提高，市場供應(yīng)量的逐步減少和生活配套