【正文】 %8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計71387010431233144216681912217624612769 二、產(chǎn)品策劃 1．土地規(guī)劃用途 土地規(guī)劃用途：居住用地。由此可見，存在較大的潛在需求量。今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全年可達(dá)到80萬平方米左右。在2015年累計可達(dá)到2769萬平方米。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有很大的潛力。 目前市場行情 據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，%，%，%。因此，本項(xiàng)目評價未考慮聯(lián)體別墅方案。聯(lián)體別墅可以建三層，但土地成本仍然較高，境內(nèi)客戶能承受的很少，國外客戶又不一定能看中聯(lián)體別墅。土地最高限價風(fēng)險決策指標(biāo)表1方案土地最高限價（萬元）基本分析內(nèi)部收益率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率≥10%的累計概率（%）內(nèi)部收益率≥8%的累計概率（%）內(nèi)部收益率≥6%的累計概率（%）內(nèi)部收益率小于1的概率（%）方案一146000方案二14800方案三15000方案四15400方案五15800方案六16200方案七16500方案八16800 第二章 市場營銷策劃 一、市場需求預(yù)測 1．用地要求及產(chǎn)品定位 本地塊規(guī)劃要求臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地，別墅價位較高，市場如何？其余可建為多層或中高層住宅，市場較大，關(guān)鍵是價位如何？別墅容積率小，只有在土地價格很低的情況下，才能擁有較大的用戶群，在土地價格昂貴的情況下，如本項(xiàng)目每套獨(dú)立別墅成本不會低于200萬元，只能針對境外和國內(nèi)極少數(shù)客戶。“財務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機(jī)會就越小。排除風(fēng)險大的方案，當(dāng)“財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率”很大時說明方案的風(fēng)險很大，這種方案應(yīng)該排除。從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準(zhǔn)收益率的方案。每個方案均列出了土地最高限價，財務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計概率，財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率等四個決策指標(biāo)。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。用四個指標(biāo)來反映，即：土地最高限價，財務(wù)內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計概率（成功的可能性），財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性）。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。 本地塊環(huán)境綜述： 本地塊位置極佳，沿湖風(fēng)景優(yōu)美，地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)，45幢獨(dú)立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價格由一年前一期工程的每平方米4200元上漲到二期工程的75008000元。 配套設(shè)施：蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。 環(huán)境：中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅(jiān)持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。最新進(jìn)展情況，湖濱大道、城市廣場已投入使用，其余六大景觀2003年之前全部開工興建。1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。 金雞湖景觀規(guī)劃：金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶。 園區(qū)總體規(guī)劃：蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。 2．環(huán)境規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績。南面為規(guī)劃道路及用地性質(zhì)與本地塊基本相同的空地。 三、地塊坐落位置及環(huán)境1．地塊坐落本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形。目 錄第一章 總論第二章 市場營銷策劃第三章 項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計劃第五章 投資估算第六章 經(jīng)濟(jì)評價第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱 蘇園（2002）01號地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報告。 二、報告編制單位蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。東臨湖畔，湖邊本地塊界址外，由園區(qū)政府修建湖濱大道及其景觀；北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，河道已修好，寬度45米；西面隔河為星港街，河道尚未修建。湖濱大道及其景觀、西面河道及南面道路等由政府實(shí)施的工程將與地塊開發(fā)同步，政府答應(yīng)不會影響本項(xiàng)目。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員會批準(zhǔn)。該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工期4至5年。同時，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的