【正文】 ，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。南面為空地。 三、地塊位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形。46 / 46蘇園（2002）01地塊土地報價研究報告蘇州M星軟件科技有限公司蘇州市X天地工程造價咨詢事務(wù)所2003年3月蘇州M星軟件科技有限公司總經(jīng)理 X蘇州市X天地工程造價咨詢事務(wù)所 X總工程師 X項目總設(shè)計師 X蘇州M星軟件科技有限公司蘇州市X天地工程造價咨詢事務(wù)所2002年6月10日目錄第一章 總論第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型第二節(jié) 市場研究第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 投資估算第五章 財務(wù)評價第一節(jié) 投資分類第二節(jié) 投資使用計劃第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計算第四節(jié) 資金籌措計劃的編制第五節(jié) 土地基本報價方案第六節(jié) 多因素變化土地價格臨界點分析第七節(jié) 風(fēng)險分析第一章 總論 一、項目名稱 蘇園（2002）01號地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報告。 二、報告編制單位蘇州市X天地工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州M星軟件科技有限公司。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。2001年8月底。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠大于竣工量，房地產(chǎn)項目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。 金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶。1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。 該項工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。同時，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計新理念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)，45幢獨立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價格由一期工程的每平方米4200元增長到二期工程的75008000元，前后相差不到一年。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機構(gòu)參考。確定土地最高限價，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準(zhǔn)收益率），然后倒推土地價格。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。土地基本報價方案：是取投資、售價、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會變化，詳見表1“土地報價方案計算依據(jù)”。本地塊起拍價12000萬元，我們按14600萬元起算， 每次加價200萬元測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了19個報價方案。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經(jīng)濟效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價15800萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價16400萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17000萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價17800萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價18000萬元。多因素變化土地臨界點：房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地報價研究決策過程中，經(jīng)常會為投資及售價的確定爭論不休，因為客觀上講投資及售價會在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。由于多因素變化組合比較多，不可能象基本報價方案一樣為每個多因素變化組合計算大量的報價方案，所以只能每個多因素組合根據(jù)基準(zhǔn)收益率倒推出土地價格，這個土地價格就是土地價格的臨界點。分析結(jié)果詳見表3“多因素變化土地價格臨界點分析”。風(fēng)險決策指標(biāo)：多因素變化臨界點分析雖然比基本報價分析前進了一步，但還是沒有將每個人的看法綜合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風(fēng)險分析）。本項目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人對產(chǎn)品售價分別估算其概率。投資變化的概率分布也是如此操作。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計算機完成。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價16492萬元，%，風(fēng)險很??；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17147萬元，%，風(fēng)險加大一倍，但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17837萬元，%，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價18586萬元，%，風(fēng)險較大。土地報價方案計算依據(jù)表1序號項目名稱單位1數(shù)量1技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)指標(biāo)名稱單位2數(shù)量21土地　　　　　土地面積平方米以畝為單位畝起拍價格萬元以畝為單位萬元/畝土地報價起算價格萬元以畝為單位萬元/畝2銷售產(chǎn)品數(shù)量平方米　　　獨立別墅出售平方米　　　多層住宅出售平方米　　　中高層住宅出售平方米　　　汽車車位出售平方米　　　商業(yè)配套出售平方米　　　3銷售產(chǎn)品平均價格元/平方米　　　獨立別墅出售元/平方米　　　多層住宅出售元/平方米　　　中高層住宅出售元/平方米　　　汽車車位出售元/平方米　　　商業(yè)配套出售元/平方米　　　4總投資萬元每平米造價元/平方米2785　建筑安裝工程費用萬元　元/平方米　獨立別墅萬元　　元/平方米多層住宅萬元　　元/平方米中高層住宅萬元　　元/平方米汽車車位萬元　　元/平方米商業(yè)配套萬元　　元/平方米土地價格萬元每平米地價元/平方米前期費用萬元占建安費用比例%基礎(chǔ)設(shè)施萬元單位建筑面積元公共配套設(shè)施萬元占建安費用比例%開發(fā)期稅費萬元占收入比例%其它工程費用萬元占建安費用比例%開發(fā)間接費萬元　占建安費用比例%　管理費用萬元占建安費用比例%銷售費用萬元占收入比例%不可預(yù)見費萬元占建安費用比例%財務(wù)費用萬元利率%5．49　經(jīng)營資金萬元　　　　土地報價方案表2序號指標(biāo)名稱單位方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案101土地報價方案萬元14600148001500015200154001560015800160001620016400每畝地價萬元/畝186188191193196198201204206209每平方米地價元/M227852824286229002938297630143053309131292項目總投資萬元277512796628183284002861728834290512926629483297003資金籌措萬元27751279662818328400286172883429051292662948329700資本金萬元6000600060006000600060006000600060006000長期借款萬元10404105961078910982111761136911563117241192012116預(yù)租售收入萬元113571138111406114311145611481115061156111583116064營業(yè)收入萬元333463334633346333463334633346333463334633346333465營業(yè)稅金及附加萬元18511851185118511851185118511851185118516土地增值稅萬元158147136125114103928171607利潤總額萬元35863382317629702764255823522148194217358所得稅萬元1184111610489809128447767096415739稅后利潤萬元240322662128199018521714157614391301116310全投資內(nèi)部收益率%11資本金內(nèi)部收益率%12投資利潤率%13資本金利潤率%14借款償還期年222222222序號指標(biāo)名稱單位方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案18方案19　1土地報價方案萬元166001680017000172001740017600178001800018200　每畝地價萬元/畝211214216219221224226229232　每平方米地價元/M2316732053243328233203358339634343472　2項目總投資萬元299183013530352305693078731004312213143831659　3資金籌措萬元299183013530352305693078731004312213143831659　資本金萬元600060006000600060006000600060006000　長期借款萬元123121250812704129011309813296134931368913894　預(yù)租售收入萬元116281165111673116951171611738117591178211798　4營業(yè)收入萬元333463334633346333463334633346333463334633346　5營業(yè)稅金及附加萬元185118511851185118511851185118511851　6土地增值稅萬元493827222222222222　7利潤總額萬元152913231117904687