【正文】 四、三產(chǎn)經(jīng)營成本三產(chǎn)經(jīng)營成本原表4產(chǎn)品名稱序號費用名稱12345…產(chǎn)品11直接費用1．1原材料1．2燃料動力1．3工資及福利費1．4其它2間接費用3銷售費用4管理費五、資金籌措借款還本付息條件借款名稱年利率（%）償還方式寬限期（期）償還期（期）銀行貸款45控制：寬限期必須0,若=0則報警提示。綜合上述分析，建議以風(fēng)險分析的結(jié)論為主，建議的最高報價17800萬元。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點、內(nèi)部收益率期望值、達到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于0的概率。分析認(rèn)為，本項目的別墅單位造價1200元和售價9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價17097萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17765萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價18496萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價19289萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價19289萬元。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價15800萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價16400萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17000萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價17800萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價18000萬元。本地塊起拍價12000萬元，按14600萬元起算， 每次加價200萬元測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了19個報價方案。 資金籌措計劃表15項目名稱12345678其中:用于建設(shè)投資45001500用于經(jīng)營資金銀行借款30006000 第五節(jié) 土地基本報價方案 土地基本報價方案是設(shè)定投資、售價、銷售量等因素不會變化的條件下，通過財務(wù)分析，計算每個報價方案的經(jīng)濟評價指標(biāo)。每年的投資使用計劃匯總見表15“資金籌措計劃”，表14“銷售產(chǎn)品基本信息”表明第4期（季度）開盤，13個季度無銷售收入可用作投資。銷售收入計算完全模擬房地產(chǎn)企業(yè)實際收款情況，每期售出的期房分若干期收款。分期收款的比例，一般說來，期房需要分若干期收款，竣工交付使用后全部付清，因此，一般的做法，簽定合同付款30%，結(jié)構(gòu)封頂之后付款比例達到70%，竣工交付使用再付余下的30%。一般都是呈遞減規(guī)律，本項目在確定開盤時間和銷售期數(shù)后，由計算機按雙倍余額遞減規(guī)律安排每期銷售比例。第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計算 投資、數(shù)量、售價是房地產(chǎn)開發(fā)項目三個最重要的參數(shù)，而銷售收入是數(shù)量與售價的乘積，可想而知銷售收入、銷售稅金及附加的計算是多么重要。 管理費用,從第1期開始至最后一筆房款收到為止,每期均勻用款。本項目遵循下述原則： 單項工程投資的使用，從開工到竣工驗收，每期平均分配（假設(shè)均勻用款）。全部由計算機自動完成，報表略。投資估算表表13序號項目單位金額技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)指標(biāo)名稱單位數(shù)量1建筑安裝工程費用獨立別墅萬元1470單位建筑面積元/M21200多層住宅萬元單位建筑面積元/M2850中高層住宅萬元單位建筑面積元/M21200汽車車位萬元1760單位建筑面積元/M22200商業(yè)配套萬元40單位建筑面積元/M28002土地費用萬元14600每平方米地價元/M23前期費用萬元占建安費用比例%4基礎(chǔ)設(shè)施萬元單位建筑面積元2325公共配套設(shè)施萬元占建安費用比例%6開發(fā)期稅費萬元占收入比例%17其它工程費用萬元占建安費用比例%8間接開發(fā)費萬元0占建安費用比例%09管理費用萬元180輸入數(shù)據(jù)萬元18010銷售費用萬元占收入比例%11不可預(yù)見費萬元600輸入數(shù)據(jù)萬元60012財務(wù)費用萬元0利率%合計萬元第五章 經(jīng)濟評價第一節(jié) 投資分類 投資分類是將項目總投資分配到每種產(chǎn)品，并根據(jù)產(chǎn)品的屬性形成資產(chǎn)，若出售、代建的產(chǎn)品，將形成流動資產(chǎn)，隨產(chǎn)品銷售收入的實現(xiàn)，轉(zhuǎn)為經(jīng)營成本；若產(chǎn)品出租或三產(chǎn)經(jīng)營，則其投資形成固定資產(chǎn)，通過折舊形式計入成本。用軟件分析，此項費用由計算機自動計算。根據(jù)每平方米造價統(tǒng)計資料估算。投資包括：建筑安裝工程費用、土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用以及不可預(yù)見費用等。 方案比較結(jié)論與上一章優(yōu)化的結(jié)論一致，方案三的三種產(chǎn)品的數(shù)量也與方案優(yōu)化理論值基本相近：獨立別墅12250平方米（優(yōu)化的理論值12580），多層住宅29900平方米（優(yōu)化的理論值28494），中高層住宅19140平方米（優(yōu)化的理論值21280）。從而使確定的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟上是合理的。（2）優(yōu)化方案還需經(jīng)過建筑總平面布置規(guī)劃才能確定。 本項目優(yōu)化的方法是，每種產(chǎn)品分別取比例0，1%，2%，3%，…，100%進行排列組合，滿足式（1）、式（2）、式（3）條件的組合為可行解，Y獲值最大的為最優(yōu)解。地塊信息表7項目參數(shù)代號單位數(shù)量土地面積DM252415土地價格DJ元/M22500最高容積率RZM2/ M2擬建產(chǎn)品表8產(chǎn)品名稱（選）最大需求量（Ｍ２）參考容積率（選）售價建安造價每M2其它費用 其它費用占收入比例其它費用占建安費比例參數(shù)代號RISjIZJIQT1iQT2iQT3i獨立別墅88001200250多層4000850200高層40001200180每平方米土地增值表9產(chǎn)品名稱每平方米土地增值(扣土地費)（元）每平方米土地增值（不扣土地費）（元）變量Z1IZ2i獨立別墅多層高層 根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產(chǎn)品組合。 中高層住宅已得到蘇州市民的認(rèn)同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項目咨詢的專家一致認(rèn)為應(yīng)該比其它地段同類產(chǎn)品售價高10～20%。 關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價格比較，分析認(rèn)為，當(dāng)每平方米土地價格超過1500元之后，多層住宅的成本將超過小高層。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預(yù)計房價將逐步逼近每平方米6000元，近幾年售價仍將會以10%左右幅度上漲。需求量統(tǒng)計和預(yù)測表5 單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量8196111128累計235331442570價格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計71387010431233144216681912217624612769目前供需狀況今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全年可達到80萬平方米左右。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 市場需求預(yù)測 據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，%，%，%。 5）在單體設(shè)計前可先報若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計。 2）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設(shè)置詳見《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見》）。 ７．出入口小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度48米（單向/雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米。 ５．綠地 綠地率不少于40％。 排屋式住宅不得小于6米（中間戶）和8米（轉(zhuǎn)角戶）。 半獨立式住宅不得小于300平方米。 2．日照間距 ，計算方法應(yīng)滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。 高層住宅退各邊界線不小于8米。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價16492萬元，%，風(fēng)險很?。灰话闱闆r下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17147萬元，%，風(fēng)險加大一倍，但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17837萬元，%，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價18586萬元，%，風(fēng)險較大。投資變化的概率分布也是如此操作。風(fēng)險決策指標(biāo)：多因素變化臨界點分析雖然比基本報價分析前進了一步，但還是沒有將每個人的看法綜合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風(fēng)險分析）。由于多因素變化組合比較多，不可能象基本報價方案一樣為每個多因素變化組合計算大量的報價方案，所以只能每個多因素組合根據(jù)基準(zhǔn)收益率倒推出土地價格，這個土地價格就是土地價格的臨界點。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價15800萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價16400萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17000萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價17800萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價18000萬元。本地塊起拍價12000萬元，我們按14600萬元起算， 每次加價200萬元測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了19個報價方案。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機構(gòu)參考。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)，45幢獨立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價格由一期工程的每平方米4200元增長到二期工程的75008000元，前后相差不到一年。同時，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。 園區(qū)總體規(guī)劃