【正文】 四、三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本原表4產(chǎn)品名稱序號(hào)費(fèi)用名稱12345…產(chǎn)品11直接費(fèi)用1．1原材料1．2燃料動(dòng)力1．3工資及福利費(fèi)1．4其它2間接費(fèi)用3銷售費(fèi)用4管理費(fèi)五、資金籌措借款還本付息條件借款名稱年利率（%）償還方式寬限期（期）償還期（期）銀行貸款45控制：寬限期必須0,若=0則報(bào)警提示。綜合上述分析，建議以風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論為主，建議的最高報(bào)價(jià)17800萬元。根據(jù)參數(shù)的概率分布計(jì)算出土地價(jià)格臨界點(diǎn)、內(nèi)部收益率期望值、達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于0的概率。分析認(rèn)為，本項(xiàng)目的別墅單位造價(jià)1200元和售價(jià)9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)17097萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)17765萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)18496萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)19289萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得時(shí)，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià)19289萬元。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)15800萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)16400萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)17000萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)17800萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得時(shí)，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià)18000萬元。本地塊起拍價(jià)12000萬元，按14600萬元起算， 每次加價(jià)200萬元測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動(dòng)測(cè)算了19個(gè)報(bào)價(jià)方案。 資金籌措計(jì)劃表15項(xiàng)目名稱12345678其中:用于建設(shè)投資45001500用于經(jīng)營(yíng)資金銀行借款30006000 第五節(jié) 土地基本報(bào)價(jià)方案 土地基本報(bào)價(jià)方案是設(shè)定投資、售價(jià)、銷售量等因素不會(huì)變化的條件下，通過財(cái)務(wù)分析，計(jì)算每個(gè)報(bào)價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。每年的投資使用計(jì)劃匯總見表15“資金籌措計(jì)劃”，表14“銷售產(chǎn)品基本信息”表明第4期（季度）開盤，13個(gè)季度無銷售收入可用作投資。銷售收入計(jì)算完全模擬房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際收款情況，每期售出的期房分若干期收款。分期收款的比例，一般說來，期房需要分若干期收款，竣工交付使用后全部付清，因此，一般的做法，簽定合同付款30%，結(jié)構(gòu)封頂之后付款比例達(dá)到70%，竣工交付使用再付余下的30%。一般都是呈遞減規(guī)律，本項(xiàng)目在確定開盤時(shí)間和銷售期數(shù)后，由計(jì)算機(jī)按雙倍余額遞減規(guī)律安排每期銷售比例。第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計(jì)算 投資、數(shù)量、售價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目三個(gè)最重要的參數(shù)，而銷售收入是數(shù)量與售價(jià)的乘積，可想而知銷售收入、銷售稅金及附加的計(jì)算是多么重要。 管理費(fèi)用,從第1期開始至最后一筆房款收到為止,每期均勻用款。本項(xiàng)目遵循下述原則： 單項(xiàng)工程投資的使用，從開工到竣工驗(yàn)收，每期平均分配（假設(shè)均勻用款）。全部由計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成，報(bào)表略。投資估算表表13序號(hào)項(xiàng)目單位金額技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱單位數(shù)量1建筑安裝工程費(fèi)用獨(dú)立別墅萬元1470單位建筑面積元/M21200多層住宅萬元單位建筑面積元/M2850中高層住宅萬元單位建筑面積元/M21200汽車車位萬元1760單位建筑面積元/M22200商業(yè)配套萬元40單位建筑面積元/M28002土地費(fèi)用萬元14600每平方米地價(jià)元/M23前期費(fèi)用萬元占建安費(fèi)用比例%4基礎(chǔ)設(shè)施萬元單位建筑面積元2325公共配套設(shè)施萬元占建安費(fèi)用比例%6開發(fā)期稅費(fèi)萬元占收入比例%17其它工程費(fèi)用萬元占建安費(fèi)用比例%8間接開發(fā)費(fèi)萬元0占建安費(fèi)用比例%09管理費(fèi)用萬元180輸入數(shù)據(jù)萬元18010銷售費(fèi)用萬元占收入比例%11不可預(yù)見費(fèi)萬元600輸入數(shù)據(jù)萬元60012財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元0利率%合計(jì)萬元第五章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一節(jié) 投資分類 投資分類是將項(xiàng)目總投資分配到每種產(chǎn)品，并根據(jù)產(chǎn)品的屬性形成資產(chǎn)，若出售、代建的產(chǎn)品，將形成流動(dòng)資產(chǎn)，隨產(chǎn)品銷售收入的實(shí)現(xiàn)，轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)成本；若產(chǎn)品出租或三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，則其投資形成固定資產(chǎn)，通過折舊形式計(jì)入成本。用軟件分析，此項(xiàng)費(fèi)用由計(jì)算機(jī)自動(dòng)計(jì)算。根據(jù)每平方米造價(jià)統(tǒng)計(jì)資料估算。投資包括：建筑安裝工程費(fèi)用、土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。 方案比較結(jié)論與上一章優(yōu)化的結(jié)論一致，方案三的三種產(chǎn)品的數(shù)量也與方案優(yōu)化理論值基本相近：獨(dú)立別墅12250平方米（優(yōu)化的理論值12580），多層住宅29900平方米（優(yōu)化的理論值28494），中高層住宅19140平方米（優(yōu)化的理論值21280）。從而使確定的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的。（2）優(yōu)化方案還需經(jīng)過建筑總平面布置規(guī)劃才能確定。 本項(xiàng)目?jī)?yōu)化的方法是，每種產(chǎn)品分別取比例0，1%，2%，3%，…，100%進(jìn)行排列組合，滿足式（1）、式（2）、式（3）條件的組合為可行解，Y獲值最大的為最優(yōu)解。地塊信息表7項(xiàng)目參數(shù)代號(hào)單位數(shù)量土地面積DM252415土地價(jià)格DJ元/M22500最高容積率RZM2/ M2擬建產(chǎn)品表8產(chǎn)品名稱（選）最大需求量（Ｍ２）參考容積率（選）售價(jià)建安造價(jià)每M2其它費(fèi)用 其它費(fèi)用占收入比例其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例參數(shù)代號(hào)RISjIZJIQT1iQT2iQT3i獨(dú)立別墅88001200250多層4000850200高層40001200180每平方米土地增值表9產(chǎn)品名稱每平方米土地增值(扣土地費(fèi))（元）每平方米土地增值（不扣土地費(fèi)）（元）變量Z1IZ2i獨(dú)立別墅多層高層 根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產(chǎn)品組合。 中高層住宅已得到蘇州市民的認(rèn)同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價(jià)格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項(xiàng)目咨詢的專家一致認(rèn)為應(yīng)該比其它地段同類產(chǎn)品售價(jià)高10～20%。 關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價(jià)格比較，分析認(rèn)為，當(dāng)每平方米土地價(jià)格超過1500元之后，多層住宅的成本將超過小高層。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將逐步逼近每平方米6000元，近幾年售價(jià)仍將會(huì)以10%左右幅度上漲。需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)表5 單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量8196111128累計(jì)235331442570價(jià)格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計(jì)71387010431233144216681912217624612769目前供需狀況今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測(cè)今年全年可達(dá)到80萬平方米左右。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，%，%，%。 5）在單體設(shè)計(jì)前可先報(bào)若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計(jì)。 2）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設(shè)置詳見《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見》）。 ７．出入口小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度48米（單向/雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米。 ５．綠地 綠地率不少于40％。 排屋式住宅不得小于6米（中間戶）和8米（轉(zhuǎn)角戶）。 半獨(dú)立式住宅不得小于300平方米。 2．日照間距 ，計(jì)算方法應(yīng)滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。 高層住宅退各邊界線不小于8米。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)16492萬元，%，風(fēng)險(xiǎn)很??；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)17147萬元，%，風(fēng)險(xiǎn)加大一倍，但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)17837萬元，%，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)18586萬元，%，風(fēng)險(xiǎn)較大。投資變化的概率分布也是如此操作。風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)：多因素變化臨界點(diǎn)分析雖然比基本報(bào)價(jià)分析前進(jìn)了一步，但還是沒有將每個(gè)人的看法綜合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風(fēng)險(xiǎn)分析）。由于多因素變化組合比較多，不可能象基本報(bào)價(jià)方案一樣為每個(gè)多因素變化組合計(jì)算大量的報(bào)價(jià)方案，所以只能每個(gè)多因素組合根據(jù)基準(zhǔn)收益率倒推出土地價(jià)格，這個(gè)土地價(jià)格就是土地價(jià)格的臨界點(diǎn)。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)15800萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)16400萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)17000萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)17800萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得時(shí)，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià)18000萬元。本地塊起拍價(jià)12000萬元，我們按14600萬元起算， 每次加價(jià)200萬元測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動(dòng)測(cè)算了19個(gè)報(bào)價(jià)方案。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)，45幢獨(dú)立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價(jià)格由一期工程的每平方米4200元增長(zhǎng)到二期工程的75008000元，前后相差不到一年。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。1998年初，園區(qū)管委會(huì)委托國(guó)際著名跨國(guó)公司美國(guó)易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個(gè)特色景區(qū)。 園區(qū)總體規(guī)劃