【正文】 96萬(wàn)元；當(dāng)企業(yè)無(wú)土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)19289萬(wàn)元；當(dāng)企業(yè)在異地開(kāi)發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得時(shí)，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無(wú)利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià)19289萬(wàn)元。四、三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本原表4產(chǎn)品名稱序號(hào)費(fèi)用名稱12345…產(chǎn)品11直接費(fèi)用1．1原材料1．2燃料動(dòng)力1．3工資及福利費(fèi)1．4其它2間接費(fèi)用3銷售費(fèi)用4管理費(fèi)五、資金籌措借款還本付息條件借款名稱年利率（%）償還方式寬限期（期）償還期（期）銀行貸款45控制：寬限期必須0,若=0則報(bào)警提示。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)15800萬(wàn)元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)16400萬(wàn)元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)17000萬(wàn)元；當(dāng)企業(yè)無(wú)土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)17800萬(wàn)元；當(dāng)企業(yè)在異地開(kāi)發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得時(shí)，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無(wú)利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià)18000萬(wàn)元。銷售收入計(jì)算完全模擬房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際收款情況，每期售出的期房分若干期收款。 管理費(fèi)用,從第1期開(kāi)始至最后一筆房款收到為止,每期均勻用款。用軟件分析，此項(xiàng)費(fèi)用由計(jì)算機(jī)自動(dòng)計(jì)算。從而使確定的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的。 中高層住宅已得到蘇州市民的認(rèn)同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價(jià)格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)表5 單位：萬(wàn)平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量8196111128累計(jì)235331442570價(jià)格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計(jì)71387010431233144216681912217624612769目前供需狀況今年開(kāi)工面積50萬(wàn)平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測(cè)今年全年可達(dá)到80萬(wàn)平方米左右。 2）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過(guò)總建筑面積的1%（具體功能設(shè)置詳見(jiàn)《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見(jiàn)》）。 半獨(dú)立式住宅不得小于300平方米。投資變化的概率分布也是如此操作。本地塊起拍價(jià)12000萬(wàn)元，我們按14600萬(wàn)元起算， 每次加價(jià)200萬(wàn)元測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動(dòng)測(cè)算了19個(gè)報(bào)價(jià)方案。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)。近年來(lái)，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開(kāi)發(fā)10多萬(wàn)平方米到2001年的開(kāi)發(fā)量70萬(wàn)平方米，約占市區(qū)總開(kāi)發(fā)量的一半。 配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國(guó)際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國(guó)際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。列表打印詳見(jiàn)表2“土地報(bào)價(jià)基本方案”。根據(jù)參數(shù)的概率分布計(jì)算出土地價(jià)格臨界點(diǎn)、內(nèi)部收益率期望值、達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于0的概率。 排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉(zhuǎn)角戶）。 3）除低層別墅外，用作公共活動(dòng)空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車(chē)等其它用途。%，銷售量等于開(kāi)發(fā)量。第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化該地塊土地面積52415平方米，預(yù)計(jì)每平方米土地價(jià)格不會(huì)低于2500元，至少一半即26208平方米為別墅用地，見(jiàn)表7。畫(huà)出總平面布置圖，并標(biāo)明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設(shè)施建筑面積、車(chē)庫(kù)面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一般與單項(xiàng)工程造價(jià)關(guān)系比較密切，按照總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）的2～5%估算，估算600萬(wàn)元。 銷售費(fèi)用,從項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)銷售到最后一筆房款收到為止,每期均勻使用。本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃參數(shù)見(jiàn)表14“銷售產(chǎn)品基本信息”?；鶞?zhǔn)收益率低于4%可能虧損，報(bào)價(jià)18200萬(wàn)元，%，將虧損186萬(wàn)元。資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目名稱12345678其中:用于建設(shè)投資45001500用于經(jīng)營(yíng)資金銀行借款30006000注: 投資使用計(jì)劃由投資計(jì)劃表自動(dòng)轉(zhuǎn)入. 資金籌措計(jì)劃自動(dòng)合計(jì), 資金籌措計(jì)劃=+六、風(fēng)險(xiǎn)分析數(shù)據(jù)多因素變化臨界點(diǎn)分析變化因素工程或產(chǎn)品單位基本方案變化次數(shù)12345678910單項(xiàng)工程投資變化獨(dú)立別墅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200多層住宅元/M2850800800800800800850850850850850中高層住宅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200汽車(chē)車(chē)位元/M222002000200020002000200022002200220022002200商業(yè)配套元/M2800750750750750750800800800800800其它費(fèi)用變化率%00000000000數(shù)量(容積率)變化獨(dú)立別墅 %00000000000多層住宅%00000000000中高層住宅%00000000000汽車(chē)車(chē)位 %00000000000商業(yè)配套 %00000000000價(jià)格變化獨(dú)立別墅 元/m28800840088009200960010000840088009200960010000多層住宅 元/m240003600380042004400460036003800420044004600中高層住宅元/m240003600380042004400460036003800420044004600汽車(chē)車(chē)位 元/m235003500360037003800390035003600370038003900商業(yè)配套 元/m230003100320033003400350031003200330034003500元/m2注：基本方案數(shù)據(jù)自動(dòng)轉(zhuǎn)入 每個(gè)項(xiàng)目最多可以有10個(gè)組合，也可以少于10個(gè)概率分析 變化因素工程或產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目變化次數(shù)12345678910單項(xiàng)工程投資變化（元/M2）獨(dú)立別墅 1200造價(jià)11001200概率多層住宅850造價(jià)800850概率中高層住宅 1200造價(jià)11001200概率汽車(chē)車(chē)位2200造價(jià)20002200概率商業(yè)配套800造價(jià)750800概率其它費(fèi)用變化率（%）數(shù)量(容積率)變化（%）獨(dú)立別墅 變化0概率1多層住宅變化0概率1中高層住宅變化0概率1汽車(chē)車(chē)位 變化0概率1商業(yè)配套 變化0概率1價(jià)格變化（元/m2）獨(dú)立別墅 價(jià)格800084008800。分析結(jié)果詳見(jiàn)表3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析”。資金籌措原則，先用資本金和預(yù)租售收入，不夠再考慮借款。 計(jì)劃安排均由計(jì)算機(jī)按上述原則自動(dòng)完成，產(chǎn)生投資使用計(jì)劃表，報(bào)表略。土地費(fèi)用、土地契稅及財(cái)務(wù)費(fèi)用待經(jīng)濟(jì)分析確定，土地契稅稅率4%。規(guī)劃指標(biāo)詳見(jiàn)表11，方案比較見(jiàn)表12。計(jì)算每種產(chǎn)品的土地增值，土地增值（扣土地費(fèi)）計(jì)算：土地增值=［售價(jià)（1營(yíng)業(yè)稅率及附加）－建安造價(jià)－每M2其它費(fèi)用－售價(jià)其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率－每平方米土地費(fèi)用土地增值（不扣土地費(fèi)）計(jì)算：土地增值=［售價(jià)（1營(yíng)業(yè)稅率及附加）－建安造價(jià)－每M2其它費(fèi)用－售價(jià)其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)表9。產(chǎn)品價(jià)格價(jià)格漲幅1997年至2000年，%，1997年至2001年，% ，已超過(guò)古城區(qū)。太陽(yáng)能熱水器、空調(diào)室外機(jī)等生活配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)中應(yīng)預(yù)先設(shè)計(jì)，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 半獨(dú)立式住宅不得小于8米。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)表4“風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)（概率分析）”。每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同，可以有不同的最高限價(jià)。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價(jià)已連續(xù)幾年超過(guò)古城區(qū)，冠全市第一，2001年開(kāi)發(fā)量70萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)一塊熱銷一塊。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購(gòu)房者的青睞。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)7年多來(lái)，取得了令人矚目的成績(jī)。 該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。土地基本報(bào)價(jià)方案：是取投資、售價(jià)、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會(huì)變化，詳見(jiàn)表1“土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)”。本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人?duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。 3．小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超過(guò)３０％，獨(dú)立式住宅每戶建筑密度最大