【正文】 03600380042004400460036003800420044004600[汽車車位出售]開盤價(元/M2)35003500360037003800390035003600370038003900[商業(yè)配套出售]開盤價(元/M2)30003100320033003400350031003200330034003500指標方案一基準收益率（%）1010101010101010101010土地價格臨界點（萬元）　14269156451763118864200961371215110170971832919561利潤總額　2372233824882587268723192319247025712670稅后利潤　1590156616671733180015541554165517221789投資利潤率　方案二基準收益率（%）88888888888土地價格臨界點（萬元）　14964162621831219586208611424215689177651903920313利潤總額　1636170217851842189817681690178018381895稅后利潤　1096114011961234127211851132119312311269投資利潤率　方案三基準收益率（%）66666666666土地價格臨界點（萬元）　15562169111905620376216971496916318184961981521136利潤總額　98910051018102810339911007102710381043稅后利潤　662673682689692664675688695699投資利潤率　方案四基準收益率（%）44444444444土地價格臨界點（萬元）　16215176131987521247226181560617004192892067122043利潤總額　27924217012375299262195147100稅后利潤　18716211482502001751309967投資利潤率　方案五基準收益率（%）22222222222土地價格臨界點（萬元）　16933183882076322214236421630617761201352159123047利潤總額　505611784891998465570740848955稅后利潤　338409525597669312382496568640投資利潤率　風險決策指標（概率分析）表4參數(shù)指標名稱基本方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量1234567[獨立別墅]單位造價(元/M2)120011001200　　　　　[獨立別墅]概率　　　　　[多層住宅]單位造價(元/M2)850800850　　　　　[多層住宅]概率　　　　　[中高層住宅]單位造價(元/M2)120011001200　　　　　[中高層住宅]概率　　　　　[汽車車位]單位造價(元/M2)220020002200　　　　　[汽車車位]概率　　　　　[商業(yè)配套]單位造價(元/M2)800750800　　　　　[商業(yè)配套]概率　　　　　其它費用變化率(%)　　　　　　　　[獨立別墅出售]開盤價(元/M2)880080008400880090009200960010000[獨立別墅出售]概率[多層住宅出售]開盤價(元/M2)40003500360038004000420044004600[多層住宅出售]概率[中高層住宅出售]開盤價(元/M2)40003500360038004000420044004600[中高層住宅出售]概率[汽車車位出售]開盤價(元/M2)35003500350035003500350035003500[汽車車位出售]概率[商業(yè)配套出售]開盤價(元/M2)30003000300030003000300030003000[商業(yè)配套出售]概率指標基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）16492內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）17147內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）17837內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）18586內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）19415內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 蘇園（2002）01地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下：該地塊為居住用地，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。本項目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人對產(chǎn)品售價分別估算其概率。多因素變化土地臨界點：房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地報價研究決策過程中，經(jīng)常會為投資及售價的確定爭論不休，因為客觀上講投資及售價會在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。土地基本報價方案：是取投資、售價、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設定其不會變化，詳見表1“土地報價方案計算依據(jù)”。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。 該項工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠大于竣工量，房地產(chǎn)項目大多在預售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設7年多來，取得了令人矚目的成績。 三、地塊位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。較高的土地最高限價，獲得土地的機會就越大，所冒的風險就越大，反之，較低的土地最高限價風險較小，但獲得土地的機會越小。每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。分析認為，本項目的別墅單位造價1200元和售價9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價17097萬元；一般情況下基準收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17765萬元； 當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價18496萬元；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價19289萬元；當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價19289萬元。計算結(jié)果詳見表4“風險決策指標（概率分析）”。 停車房正面：0米； 側(cè)面：2米； 后面：0米。 半獨立式住宅不得小于8米。 3）停車位：每戶１個小汽車位。太陽能熱水器、空調(diào)室外機等生活配套設施，在設計中應預先設計，預留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。產(chǎn)品價格價格漲幅1997年至2000年，%，1997年至2001年，% ，已超過古城區(qū)。故本報告改變高層價格高于多層的習慣做法，將二者定價相同。計算每種產(chǎn)品的土地增值，土地增值（扣土地費）計算：土地增值=［售價（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率－每平方米土地費用土地增值（不扣土地費）計算：土地增值=［售價（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率計算結(jié)果詳見表9。優(yōu)化結(jié)果說明（1）上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響，特別是土地價格的影響，結(jié)果不一定十分準確，但指明了方向。規(guī)劃指標詳見表11，方案比較見表12。當售價中含精裝修時，還包括裝修費用。土地費用、土地契稅及財務費用待經(jīng)濟分析確定，土地契稅稅率4%。根據(jù)合理的原則分配到每一期。 計劃安排均由計算機按上述原則自動完成，產(chǎn)生投資使用計劃表，報表略。收款計劃各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣，期房和現(xiàn)房就不同，現(xiàn)房可以要求在一個季度內(nèi)付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。資金籌措原則，先用資本金和預租售收入，不夠再考慮借款。詳見表2“土地基本報價方案”。分析結(jié)果詳見表3“多因素變化土地價格臨界點分析”。結(jié)論如下： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價16492萬元，%，風險很??；一般情況下基準收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17147萬元，%，風險加大一倍，但還可以接受；當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17837萬元，%，還可以接受；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價18586萬元，%，風險較大。資金籌措計劃項目名稱12345678其中:用于建設投資45001500用于經(jīng)營資金銀行借款30006000注: 投資使用計劃由投資計劃表自動轉(zhuǎn)入. 資金籌措計劃自動合計, 資金籌措計劃=+六、風險分析數(shù)據(jù)多因素變化臨界點分析變化因素工程或產(chǎn)品單位基本方案變化次數(shù)12345678910單項工程投資變化獨立別墅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200多層住宅元/M2850800800800800800850850850850850中高層住宅 元/M21200110011001100110011001200120012001