【正文】 括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。 項目其他費用為 萬元。5 銷售收入測定（1） 銷售收入估算銷售收入：根據(jù)項目規(guī)劃指標及市場分析，預計項目的銷售收入為 33,143 萬元。 7 資金來源與運用分析企業(yè)自籌資金 10,000 萬元，達到“自籌資金不低于總投資。（2） 資金籌措投資資金來源包括自籌資金、銀行融資及銷售回款。項目不可預見費為 萬元。② 前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用等，費用確定主要參考近期《廣州市建筑工程價格信息》和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。參考目前市場上的車位租金，按每車位每月 800 元計算。價格定位目前中山二路臨街商鋪的二手交易價格在 50,000 元/平方米左右，月租金為 500元/平方米。（4） 商業(yè)定位體量目前片區(qū)寫字樓的商業(yè)裙樓普遍在 2～4 層，項目所在的中山二路的純商業(yè)中并無出現(xiàn)裙樓的形態(tài)。因此物業(yè)采用玻璃幕墻，突出中高檔物業(yè)形象，安裝中央空調(diào)，及鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)寬帶。根據(jù)與設(shè)計院的溝通，該層數(shù)屬于一般寫字樓設(shè)計規(guī)范的正常范圍，不屬于超高超限建筑，在建筑技術(shù)上實施不存在問題。月。據(jù)我們現(xiàn)場調(diào)查，東翼負一層主要以經(jīng)營服飾、化妝品、餐飲店為主，銷售動漫產(chǎn)品的店鋪較少，只有兩家；負二層主要以經(jīng)營飾品、化妝品、動漫產(chǎn)品的店鋪居多；負三層經(jīng)營衣物、鞋等用品較多。而東川路因有東川運動名城的存在而以經(jīng)營運動用品為主，中山二路的商鋪業(yè)態(tài)較多樣化，有銀行營業(yè)網(wǎng)點，日常消費用品店，而該路段眾多的醫(yī)療機構(gòu)也使得藥店和售賣醫(yī)藥器械的店鋪占有相當?shù)囊?guī)模。綜合購物中心則有位于中山三路烈士陵園地鐵站上蓋的中華廣場，是廣州最大型的地鐵上蓋商業(yè)之一，商業(yè)建筑面積達到 17 萬平方米。除東峻廣場商業(yè)裙樓規(guī)模較大外，其余辦公物業(yè)的商業(yè)裙樓規(guī)模較小，一般在2~3 層，業(yè)態(tài)多為夜總會，酒樓。東風路段（包括農(nóng)林下路）名稱 新裕大廈位置 農(nóng)林下路與東風路交匯處 級別 乙級主要配套 5 部電梯，中央空調(diào)，110 個車位 建筑面積單層面積 1,250 平方米，總建面73,400 平方米開間分布單位面積 80、100 、150 平方米不等，大面積起租空置情況現(xiàn)出租率約為 90％，剩余少量單位出租租售價格租金約為 75 元/ 平方米/月，管理費 28 元，二手售價約 12,000 元/平方米?？驮捶矫?，絕大部分為中小企業(yè)。不對外出售。從越秀區(qū)辦公物業(yè)的板塊來看，覆蓋了中山路辦公帶與東風路辦公帶的部分地段。中山路沿線是廣州市傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，農(nóng)林下路商圈、中華廣場商圈、北京路商圈和上下九商圈等廣州主要的商圈都沿中山路分布，地鐵 1 號線也有相當多的站點沿中山路一帶布置，因此中山路辦公帶的商業(yè)配套最為齊全。東風路辦公帶東風路辦公帶最大的特點是片區(qū)內(nèi)政府機構(gòu)集中，廣東省政府，廣州市政府和其它主要政府部門都位于東風路，政府資源成為該片區(qū)寫字樓市場的最大優(yōu)勢。然而，作為廣州市發(fā)展最早的核心商務(wù)辦公區(qū)域，越秀商圈的成熟配套是目前其它商務(wù)圈難以比擬的，多年的沉積的商務(wù)辦公氛圍也使該區(qū)域仍然是廣州主要的寫字樓區(qū)域之一。此外，雖然片區(qū)內(nèi)集中了眾多的甲級寫字樓，但大部分檔次未達到國際上的甲級標準，與珠江新城相比有一定差距。主力客戶國內(nèi)外大中型企業(yè)，跨國企業(yè)，港資、臺資企業(yè)租金與售價目前天河商圈寫字樓物業(yè)因物業(yè)檔次不同而租金和售價都有所差異。優(yōu)勢片區(qū)定位高，商務(wù)形象好，已形成不錯的商務(wù)氛圍，且有政府的配套政策支持，未來將有多項大型政府配套工程在該區(qū)落成，進一步提高片區(qū)形象，吸引甲級寫字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。其定位為廣州 21 世紀中央商務(wù)區(qū)的核心商務(wù)金融辦公區(qū)，及華南區(qū)最重要的金融中心區(qū)域，成為金融企業(yè)的聚居地。 動漫大廈目前，廣州正在建設(shè)規(guī)模為 15 萬平方米、可容納 50 家以上企業(yè)的動漫大廈，廣州市越秀區(qū)也在打造一個動漫網(wǎng)游為主體、面積達 20 萬平方米左右、長約 3公里的創(chuàng)意大道，為更多動漫名家落戶廣州服務(wù)。動漫交易市場2022 年，廣州“國家網(wǎng)絡(luò)游戲動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地”地位的建立，給廣州市動漫市場帶來巨大的商機。國家批準廣州繼成都之后成為全國第二大掛牌的“國家網(wǎng)絡(luò)游戲動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地” 。預期 2022 年廣州經(jīng)濟繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢，跨國公司和本地企業(yè)對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求將保持穩(wěn)定增長；不過 2022 年廣州寫字樓市場將面臨大量供應(yīng)的局面，同時受國內(nèi)銀根緊縮政策等不利因素的影響，市場上整體租金水平將有一定壓力，空置率難免有所上升。20222022 年 4 月廣州市寫字樓租賃市場情況01020304050601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬 平 方 米登 記 租 賃 面 積據(jù)統(tǒng)計顯示，2022 年廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場繼續(xù)快速增長，平均租金錄得%的年度增長。2 市場環(huán)境分析(1) 廣州寫字樓市場分析2022 年 1 月至 2022 年 4 月份，廣州市批準預售的寫字樓面積為 萬平方米。市場價格持續(xù)較快上漲一季度，城市居民消費價格總水平同比上升 ％，其中消費品價格上升 %，服務(wù)項目價格上升 %。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入為 3107 元，增長 %。受春節(jié)和雪災(zāi)等因素影響，2 月份出口增速低迷， 3 月份恢復正常。從固定資產(chǎn)投資投向的產(chǎn)業(yè)看，第一、二、三產(chǎn)業(yè)完成投資分別為 億元、 億元和 億元，分別增長％、 ％和 ％。3 月份生產(chǎn)基本恢復正常，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值和增速均創(chuàng)今年月度新高，完成產(chǎn)值 億元，增長 ％。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 %、%和 %。③其他資源分析片區(qū)內(nèi)的醫(yī)療資源和教育資源發(fā)達。位于署前路，正在建設(shè)的地鐵 5 號線站點出口與項目的距離也在 250 米內(nèi)。 地塊項目可行性研究報告 目 錄一 項目界定 ......................................................................................................11 項目解析 .........................................................................................................1（1） 項目位置及四至 ....................................................................................1（2） 地塊現(xiàn)狀 ...............................................................................................1（3） 項目配套分析 ........................................................................................2（4） 地塊分析小結(jié) ........................................................................................3二 投資背景和市場環(huán)境研究 ............................................................................41 廣州宏觀經(jīng)濟分析 ..........................................................................................4(1) 2022 年廣州宏觀經(jīng)濟狀況 ........................................................................4(2) 2022 年一季度廣州市經(jīng)濟運行情況 ..........................................................4(3) 廣州宏觀經(jīng)濟分析小結(jié) ..............................................................................62 市場環(huán)境分析 ..................................................................................................6(1) 廣州寫字樓市場分析 ..................................................................................6(2) 廣州動漫市場分析 ..................................................................................10三 專業(yè)市場板塊分析 ..........................................................................................121 辦公物業(yè)市場板塊分析 ..................................................................................122 項目所在片區(qū)寫字樓物業(yè)分析 ......................................................................173 片區(qū)商業(yè)市場分析 ........................................................................................224 動漫商城案例研究 ........................................................................................23四 項目發(fā)展建議 .................................................................................................251 地塊 SWOT 分析 ...........................................................................................252 項目定位 .......................................................................................................25（1）項目整體定位 ..........................................................................................25（2）容積率的確定 ..........................................................................................26（3） 寫字樓定位 ...........................................................................................26（4） 商業(yè)定位 ...............................................................................................28（5） 車位 .....................................................................................................29五 項目經(jīng)濟效益 評價 ..........................................................................................301 指標說明 .......................................................................................................302 項目開發(fā)建設(shè)進度安排 .................................................................................30 3 投資估算與資金籌措 .....................................................................................30（1） 總投資估算 ........................................................................