【正文】 46925235186　8所得稅萬元505437369298227155831261　9稅后利潤(rùn)萬元102588674860646031416923124　10全投資內(nèi)部收益率%　11資本金內(nèi)部收益率%　12投資利潤(rùn)率%　13資本金利潤(rùn)率%　14借款償還期年2222222　多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析表3參數(shù)影響因素指標(biāo)名稱基本方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量12345678910投資[獨(dú)立別墅]單位造價(jià)(元/M2)12001100110011001100110012001200120012001200[多層住宅]單位造價(jià)(元/M2)850800800800800800850850850850850[中高層住宅]單位造價(jià)(元/M2)12001100110011001100110012001200120012001200[汽車車位]單位造價(jià)(元/M2)22002000200020002000200022002200220022002200[商業(yè)配套]單位造價(jià)(元/M2)800750750750750750800800800800800其它費(fèi)用變化率(%)　　　　　　　　　　　售價(jià)[獨(dú)立別墅出售]開盤價(jià)(元/M2)8800840088009200960010000840088009200960010000[多層住宅出售]開盤價(jià)(元/M2)40003600380042004400460036003800420044004600[中高層住宅出售]開盤價(jià)(元/M2)40003600380042004400460036003800420044004600[汽車車位出售]開盤價(jià)(元/M2)35003500360037003800390035003600370038003900[商業(yè)配套出售]開盤價(jià)(元/M2)30003100320033003400350031003200330034003500指標(biāo)方案一基準(zhǔn)收益率（%）1010101010101010101010土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）　14269156451763118864200961371215110170971832919561利潤(rùn)總額　2372233824882587268723192319247025712670稅后利潤(rùn)　1590156616671733180015541554165517221789投資利潤(rùn)率　方案二基準(zhǔn)收益率（%）88888888888土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）　14964162621831219586208611424215689177651903920313利潤(rùn)總額　1636170217851842189817681690178018381895稅后利潤(rùn)　1096114011961234127211851132119312311269投資利潤(rùn)率　方案三基準(zhǔn)收益率（%）66666666666土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）　15562169111905620376216971496916318184961981521136利潤(rùn)總額　98910051018102810339911007102710381043稅后利潤(rùn)　662673682689692664675688695699投資利潤(rùn)率　方案四基準(zhǔn)收益率（%）44444444444土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）　16215176131987521247226181560617004192892067122043利潤(rùn)總額　27924217012375299262195147100稅后利潤(rùn)　18716211482502001751309967投資利潤(rùn)率　方案五基準(zhǔn)收益率（%）22222222222土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）　16933183882076322214236421630617761201352159123047利潤(rùn)總額　505611784891998465570740848955稅后利潤(rùn)　338409525597669312382496568640投資利潤(rùn)率　風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)（概率分析）表4參數(shù)指標(biāo)名稱基本方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量1234567[獨(dú)立別墅]單位造價(jià)(元/M2)120011001200　　　　　[獨(dú)立別墅]概率　　　　　[多層住宅]單位造價(jià)(元/M2)850800850　　　　　[多層住宅]概率　　　　　[中高層住宅]單位造價(jià)(元/M2)120011001200　　　　　[中高層住宅]概率　　　　　[汽車車位]單位造價(jià)(元/M2)220020002200　　　　　[汽車車位]概率　　　　　[商業(yè)配套]單位造價(jià)(元/M2)800750800　　　　　[商業(yè)配套]概率　　　　　其它費(fèi)用變化率(%)　　　　　　　　[獨(dú)立別墅出售]開盤價(jià)(元/M2)880080008400880090009200960010000[獨(dú)立別墅出售]概率[多層住宅出售]開盤價(jià)(元/M2)40003500360038004000420044004600[多層住宅出售]概率[中高層住宅出售]開盤價(jià)(元/M2)40003500360038004000420044004600[中高層住宅出售]概率[汽車車位出售]開盤價(jià)(元/M2)35003500350035003500350035003500[汽車車位出售]概率[商業(yè)配套出售]開盤價(jià)(元/M2)30003000300030003000300030003000[商業(yè)配套出售]概率指標(biāo)基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）16492內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）17147內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）17837內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）18586內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）19415內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）第二章 市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 蘇園（2002）01地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下：該地塊為居住用地，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。 高層住宅退各邊界線不小于8米。 2）低層住宅最小建筑退后戶基地線 主建筑正面：5米； 側(cè)面：2米； 后面：3米。 2．日照間距 ，計(jì)算方法應(yīng)滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。 3．小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超過３０％，獨(dú)立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。 半獨(dú)立式住宅不得小于300平方米。 3）每戶基地面寬： 獨(dú)立式住宅不得小于10米。 排屋式住宅不得小于6米（中間戶）和8米（轉(zhuǎn)角戶）。 2）低層建筑不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。 ５．綠地 綠地率不少于40％。 2）非通車道路：兩側(cè)設(shè)不小于２米的綠化種植帶。 ７．出入口小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度48米（單向/雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。 2）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設(shè)置詳見《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見》）。 4）閣樓原則上不應(yīng)設(shè)平臺(tái)。 5）在單體設(shè)計(jì)前可先報(bào)若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計(jì)。 由此可見，可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限，用規(guī)劃條件篩選，最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積必須做別墅，不超過3層；多層；中高層（層數(shù)不超過14層）。 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 據(jù)有關(guān)資料，購(gòu)買園區(qū)住房的人員中，%，%，%。園區(qū)現(xiàn)有公積金會(huì)員30900人，還有很大的潛力。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。在2015年累計(jì)可達(dá)到2769萬平方米。需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)表5 單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量8196111128累計(jì)235331442570價(jià)格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計(jì)71387010431233144216681912217624612769目前供需狀況今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測(cè)今年全年可達(dá)到80萬平方米左右。每年預(yù)測(cè)的需求量由新的供應(yīng)量來彌補(bǔ)。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將逐步逼近每平方米6000元，近幾年售價(jià)仍將會(huì)以10%左右幅度上漲。瀾韻園土地成本相對(duì)較低，若通過拍賣獲得土地，成本一般不會(huì)低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價(jià)位應(yīng)該還會(huì)提高，首期拍賣的蘇園（2001）01地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價(jià)格將定位在10000元左右，我們認(rèn)為價(jià)位在8000～10000元之間很有可能。