農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可行性研究-在線瀏覽
2024-08-02 13:52本頁面
【正文】 》（國發(fā)[2004]28 號），明確：在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。（4）、2007 年，國務(wù)院《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007]71 號），要求：嚴(yán)格控制農(nóng)民集體所有集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設(shè)用地，并不得用于商品房開發(fā)。（6）、2009 年，國土資源部《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展持續(xù)增收推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的若干意見》（國土資發(fā)[2009]27 號），強(qiáng)調(diào)：規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，并將制定出讓、轉(zhuǎn)讓辦法。集體建設(shè)用地使用權(quán)之物權(quán)法建構(gòu)不僅需要遵循特定的邏輯結(jié)構(gòu)，而且還需要相關(guān)制度的保障。 地方集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施辦法 由于國家征收農(nóng)民集體土地所有權(quán)而后再以出讓國有土地使用權(quán)的形式向社會提供建設(shè)用地使用權(quán)存在種種弊端,國家目前在許多地方開始了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)制度的試點(diǎn),該試點(diǎn)在保留農(nóng)村集體土地所有權(quán)的前提下,允許農(nóng)村集體組織自行出讓建設(shè)用地使用權(quán)。這種做法使農(nóng)民可以直接和農(nóng)村建設(shè)用地使用人進(jìn)行市場交易,突破了國家對建設(shè)用地一級市場的壟斷,因此被稱為“農(nóng)地入市”,更有學(xué)者稱為是繼“土地革命”、“人民公社”、“土地家庭承包”之后的中國農(nóng)村“第四次土地革命”。國土資源部于 1999 年批準(zhǔn)在安徽蕪湖開展試點(diǎn)，接著又在江蘇蘇州、浙江湖州、河南安陽、福建古田等多個(gè)地方進(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。如安徽省 2002 年出臺了《安徽省集體建設(shè)用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)試行辦法》、廣東省 2005 年出臺了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、湖北省 2007 年出臺了《湖北省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》、河北省2008年出臺了《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法（試行）》、重慶市 2008 年出臺了《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》、上海市 2010 年出臺了《關(guān)于開展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的若干意見》等。它開創(chuàng)了征地制與集體建設(shè)用地直接入市制并存的時(shí)期，被媒體稱之為“新土地革命”。盡管對其合法性看法不一，但是其改革意義是不容置疑的，從此打破了不經(jīng)過政府征地，集體建設(shè)用地不得合法進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的現(xiàn)有格局，代之以集體建設(shè)用地的征地制入市與直接入市的并存格局。四、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)踐試點(diǎn)廣東順德——經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動型 開展集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，以廣東為先。在批準(zhǔn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)前，順德已經(jīng)有村鎮(zhèn)開始嘗試農(nóng)地集中經(jīng)營和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)給村民帶來了豐厚的回報(bào)，全村每年可支配收入平均達(dá)到 1500萬元，其中貢獻(xiàn)最大的是民營企業(yè)。 由于國家法律法規(guī)的限制，絕大部分民營企業(yè)開始只能掛靠在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織名下使用集體建設(shè)用地。企業(yè)投入是私有的，但土地使用權(quán)掛靠在集體經(jīng)濟(jì)組織名下，隨著企業(yè)發(fā)展的逐步壯大，一方面企業(yè)自己有明晰產(chǎn)權(quán)的迫切需要，另一方面由于產(chǎn)權(quán)不明晰，處置資產(chǎn)比較困難。 正是在這種背景下，在廣東省國土部門的支持下，2001年順德獲得國土資源部批準(zhǔn)，被列為全國農(nóng)村集體土地管理制度改革試點(diǎn)城市。其主要內(nèi)容包括：流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地必須符合相關(guān)規(guī)劃并且權(quán)屬無爭議；流轉(zhuǎn)須通過合同約定使用年限，并不得超過同類國有土地使用權(quán)出讓的最高年限，再流轉(zhuǎn)的年限不得超過出讓合同約定的剩余年限；流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地不得用于房地產(chǎn)開發(fā)，土地使用者不得擅自改變原土地用途；建立農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，由政府定期公布，作為向土地所有者收取流轉(zhuǎn)收益金的依據(jù)；集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)可采取招標(biāo)、拍賣、競價(jià)或協(xié)議的方式，流轉(zhuǎn)合同須經(jīng)國土部門審查備案后方能生效，等等。自2003年1月至2008年8月，順德地區(qū)共辦理流轉(zhuǎn)土地1242畝，土地面積達(dá)793畝，其中工業(yè)用地占98％以上，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得流轉(zhuǎn)收益有 ，政府收取集體土地流轉(zhuǎn)收益金7983萬元，契稅3000萬元。廣東省認(rèn)真總結(jié)試點(diǎn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn),制定了有關(guān)的政策措施,并于2003年6月24日發(fā)出了《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》,該《通知》為該省開展流轉(zhuǎn)工作明確了方向,構(gòu)建了基本制度框架,但原則性較強(qiáng),無法解決流轉(zhuǎn)實(shí)踐中的許多問題,而且法律層次較低，為此,從2003年下半年起,廣東省著手進(jìn)行立法工作,于2005年6月23日正式頒布了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》。在此之前，這里的集體土地私下交易、非法交易之風(fēng)很盛，非法土地交易達(dá) 1200多宗，面積有 1500 多畝。集體土地非法流轉(zhuǎn)盛行的原因主要有兩個(gè)方面，一是鄉(xiāng)村兩級發(fā)展經(jīng)濟(jì)的心情迫切，而當(dāng)時(shí)土地審批手續(xù)復(fù)雜
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