【正文】 的逐漸成熟，目標地塊的開發(fā)價值將會逐步提升 。其開發(fā)與發(fā)展將會是一個相對較為漫長的過程。 總體看來，一季度國民經(jīng)濟運行處于合理區(qū)間，結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型 升級繼續(xù)取得新的進展。 ? 工業(yè)生產(chǎn)增速有所回落 一季度，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算同比增長 %，增幅比上年同期回落 7793億元，同比增長 %，其中，主營活動利潤 7396億元，增長 %。 ? 固定資產(chǎn)投資增速高位放緩 一季度，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶） 68322 億元，同比名義增長 %（扣除價格 因素實際增長 %），增幅比上年同期回落 個百分點。一季度新開工項目計劃總投資 55015億元，同比增長 %。 一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 15339億元，同比名義增長 %（扣除價格因素實際增長 %），其中住宅投資增長 %。全國商品房銷售面積 20211萬平方米，同比下降 %，其中住宅銷售面積下降 %。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 5990萬平方米，同比下降 %。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 28731億元，同比增長 % ? 市場銷售穩(wěn)定增長 一季度，社會消費品零售總額 62081億元，同比名義增長 %（扣除價格因素實際增長 %）。按經(jīng)營單位所在地分，城鎮(zhèn)消費品零售額 53553億元，同比增長 %，鄉(xiāng)村消費品零售額 8528億元，增長 %。 3 月份，社會消費品零售總額同比名義增長 %（扣除價格因素實際增長 %），環(huán)比增長 %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %。在食品價格中，糧食價格上漲 %，油脂價格下降 %，豬肉價格下降 %，鮮菜價格上漲 %。一季度，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降 %， 3月份同比下降 %，環(huán)比下降 %。 ? 居民收入較快增長 一季度，全國農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 3224 元，同比名義增長 %，扣除價格因素實際增長 %。根據(jù)從 2021年四季度起實施的城鄉(xiāng)一體化住戶調(diào)查， 2021年一季度全國居民人均可支配收入 5562 元，同比名義增長 %，扣除價格因素實際增長 %。一季 度末，農(nóng)村外出務(wù)工勞動力 16933萬人，同比增加 288萬人，增長 %。 ? 貨幣 信貸平穩(wěn)增長 3 月末，廣義貨幣（ M2）余額 萬億元，同比增長 %，狹義貨幣（ M1）余額 萬億元，增長 %，流通中貨幣（ M0）余額 萬億元，增長 %。一季度，新增人民幣貸款 萬億元，同比多增 2592億元，新增人民幣存款 ，同比少增 。 政策環(huán)境 ? 房產(chǎn)稅 “十八大”之后，房產(chǎn)稅被決策層、相關(guān)部委屢屢提及。 房產(chǎn)稅的開征路線將會是先增加試點區(qū)域，然后二線城市試運行，最后實現(xiàn)全國普征。同時要確保普通商品住房用地供應(yīng)不低于 5年年均實際供應(yīng)，白癡土地市場平穩(wěn)運行。 ? 貨幣供應(yīng) 未來中國經(jīng)濟將會是財政政策溫和擴張的時期，貨幣政策中性和金融漸進式改革，通貨膨脹更高但仍可控?？梢灶A(yù)期，中國的貨幣政策和財政政策都將回歸中性。逐年來，宜昌市經(jīng)濟呈穩(wěn)步增長狀態(tài)，居民收入水平穩(wěn)步提高。 從月度走勢圖上不難看出，宜昌樓市雖成交回暖，但整體水平仍處于低谷，成交量僅與2月持平。可以看出， 5月份以價換量策略明顯，因簽約成交存在滯后，本月量價齊升。 分析數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)暖主要體現(xiàn)在成交量上，這也與地產(chǎn)商 “ 以價換量 ” 銷售策略有直接關(guān)系。 8 （ 2） 6月 宜昌樓市全面回暖，量價齊升 新房成交量環(huán)比上漲三成，均價環(huán)比上漲 200元 /㎡。從價格曲線來看，伍家崗區(qū)率先走出以價換量的區(qū)間，成交量亦環(huán)比上月翻番，量價齊升回暖勢頭迅猛，而其他各區(qū)明顯走出 U型曲線，價跌量升。 （ 3） 伍家崗成熱點成交區(qū)域，夷陵區(qū)緊隨其后。 其中伍家崗區(qū)成為成交熱點區(qū)域。而作為生態(tài)新區(qū)土地供應(yīng)量嚴重不足 ； ? 項目所在地出讓地塊 近一年半內(nèi)基本無新的土地供應(yīng)，距離項目所在地較近的兩塊成交地塊成交單價分別在 179萬元 /畝和 245萬元 /畝。其中主要面臨的競爭對手有嘉豪城、恒大綠洲、山水國際、至上未來城、國賓壹號海涵、清江潤城 。 由稻花香集團旗下宜昌宏信房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，分為 A區(qū) “嘉興苑 ”和 B 區(qū) “豪彥莊 ”兩部分組成。 該項目目前在售的主力戶型為 90 ㎡的兩房、 120130 ㎡的三房和部分大戶型。 （ 2）恒大綠洲 項目位于發(fā)展大道與中興路交匯處，總建筑面積約 80萬方 ，主要有小高層和高層構(gòu)成。 目前項目已全部竣工，屬于現(xiàn)房銷售。該項目最大的亮點為精裝修房源，省去 客戶不少煩惱。 （ 3）清江潤城四期 清 江潤城清江潤城四期位于發(fā)展大道 99 號 ， 以市政道路 “東湖大道 ”將項目自然分隔為南北兩區(qū)，北區(qū)（一、二、三期）經(jīng)過兩年多的開發(fā)建設(shè)，目前已呈現(xiàn)優(yōu)美的現(xiàn)房實景歡迎品鑒。 四期占地約 190 畝，建筑面積約 40萬方，其中地上建面約 35 萬方，地下面積約 萬方，綠化率近 40%。 四期公共配套面積約 萬方，其中商業(yè)面積 萬方（以小區(qū)生活配套為主要招商） ，生活配套還包括 1500 平米雙語幼兒園、 1100 平米農(nóng)貿(mào)市場等 。 （ 4）山水國際 山水國際 毗鄰美麗的梅子埡水庫和三峽國際會展中心，北靠和諧路，東臨發(fā)展大道 。由于該項目由于經(jīng)營不善，拖欠工程款，目前已被勒令停業(yè)，根據(jù)前期銷售的數(shù)據(jù)反饋，該項目已銷售了 65%，剩余 35%約 12 萬方尚待開發(fā)商整改后方可進行重新開發(fā)和銷售，前期該項目銷售均價為 4800 元 /㎡。 作為宜昌的城市會客廳，國賓壹號 3616 個住戶擁 11 有 7100 個停車位，三個會所，一個幼兒園，一個社區(qū)診所，一條四萬平米的風情商業(yè)街，以及各種 生活配套 。根據(jù)售樓部的銷售報價，預(yù)計銷售價格約為 4900 元 /㎡。 “至上 小區(qū)將打造成具有 4 萬平米生態(tài)居住公園，以及宜昌首創(chuàng)的下沉式羽毛球場 、 天問學校（小、中學部） 等配套。 綜上所述，由于本項目面臨的市場競爭并不激烈，市場存量僅只有 3050 萬方的競爭壓力，在今后的競爭市場中，只要合理定位，并制定準確的營銷策略，該地塊將具有較高的可開發(fā)性。 ? 項目劣勢分析 (W) ? 項目周邊尚未完全開發(fā)，將直接影響到本項目人氣與人流量，成為本項目的致命硬傷。 ? 市政規(guī)劃僅只是停留在概念規(guī)劃階段，尚需要政府市政工程的啟動予以有力的證明。 12 （二）項目總體市場定位 定位原則 項目定位主要依托項目本身自身所擁有的特點、市場情況而定。 總體概念定位 為了避免市場上的同質(zhì)化競爭，本項目建議定位為區(qū)別于 一般的商住項目， 在提倡“宜昌高端生態(tài)居住區(qū)”概念的同時，重點強調(diào)該項目的價格 洼地，從而體現(xiàn)項目的價值高地。 因此本案總體定位為： 宜昌高端生態(tài)居住區(qū) 二是 為 通過科技 打造成 4G互聯(lián)網(wǎng)智能化、提供音樂酒廊、圖書室 、 WIFI小區(qū)覆蓋 等文化主題的 休閑泛會所概念，以滿足剛性客戶的需求。 項目客戶定位 ? 本項目 主要面對的是剛需客戶和首改客戶 ； ? 城市中低收入者，白領(lǐng)階層以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶 。根據(jù)對周邊項目工程建設(shè)進度的研究與預(yù) 期，本項目將在 2021年 年底 入市方為最佳時機。 一期 項目名稱 開工日期 主交工日期 前期 樁基 2021年 03月 2021年 05月 主體結(jié)構(gòu) 2021年 06月 2021年 05月 基礎(chǔ)設(shè)施及公用建筑配套工程 供水、排水管道、水廠 2021年 06月 2021年 08月 供電線路、變電站 2021年 06月 2021年 08月 污水處理 2021年 06月 2021年 08月 道路 2021年 09月 2021年