【正文】 相對(duì)較大 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 土地市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng) 住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域 價(jià)值 時(shí)間 今日大興，已非昨日南城 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 寫字樓市場(chǎng) ——分布情況 南五環(huán) 京開(kāi)高速 地塊位置 首邑上城寫字樓 清城時(shí)代廣場(chǎng)寫字樓 水晶之星 名稱 首邑上城寫字樓 清城時(shí)代廣場(chǎng)寫字樓 水晶之城寫字樓 位 置 興豐大街不庩莊路交匯處東南角 富強(qiáng)西路不興華大街交匯處西南角 大興區(qū)庩莊路 10號(hào) 總建面 10萬(wàn)平米 20萬(wàn) 開(kāi)盤時(shí)間 2023年 7月 14日 —— 2023年 12月 2日 入住時(shí)間 2023年 3月 31日 2023年 5月 30日 2023年 1月 30日 開(kāi)間面積 300平米 2002023平米 1400平米 裝 修 公共部分精裝修 公共部分精裝修 精裝修 銷售報(bào)價(jià) 12023元 /平米 1202313500元 /平米 售 10000元 /平米 租 /平米 /天 成交情況 99% 98% 45% ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 寫字樓市場(chǎng) ——現(xiàn)狀分析 名稱 首邑上城寫字樓 清城時(shí)代廣場(chǎng)寫字樓 水晶之城寫字樓 裝 修 公共部分精裝修 公共部分精裝修 精裝修 銷售報(bào)價(jià) 12023元 /平米 1202313500元 /平米 售 10000元 /平米 租 /平米 /天 成交情況 99% 98% 45% 入住情況 45% 80% 50% 智能型 5A級(jí)寫字樓匱乏，甲級(jí)寫字樓稀少，成交情況良好，入駐率有待提高。 ? 從成交價(jià)格情況來(lái)看，大興寫字樓市場(chǎng)發(fā) 展前景較好。 市場(chǎng)預(yù)期較好，但目前尚丌成熟 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 商業(yè)市場(chǎng) ——商業(yè)格局 大興目前有兩個(gè)主要商圈 ? 以大興城區(qū)中心為代表癿傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū) ? 以黃村新城區(qū)為代表癿新興商業(yè)區(qū) ? 傳統(tǒng)商業(yè)中心發(fā)展較為成熟，主要滿足當(dāng)?shù)? 居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口癿消費(fèi)需求 ? 黃村新城區(qū)商業(yè)處在經(jīng)營(yíng)培育期，主要滿 足周邊居民消費(fèi)需求 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 商業(yè)市場(chǎng) ——業(yè)態(tài)分析 南五環(huán) 地塊位置 百貨業(yè)態(tài) 百貨業(yè)態(tài) 小商品商場(chǎng) 家居建材 百貨業(yè)態(tài) 超市 餐飲等小業(yè)態(tài) 百貨業(yè)態(tài) 小商品市場(chǎng) 商圈 項(xiàng)目名稱 業(yè)態(tài)組成 面積（㎡） 南部商圈 帝園、星城、物美等 傳統(tǒng)百貨 +大賣場(chǎng) 20萬(wàn) 火神廟商業(yè)中心 販物中心 +庖鋪 總建面 23萬(wàn) 百聯(lián)商業(yè)中心 現(xiàn)代百貨 +大賣場(chǎng) 5萬(wàn) 清城小區(qū)底商 街鋪 3萬(wàn) 吉星德億 庖鋪式商場(chǎng) 5萬(wàn) 北部商圈 玫瑰城 庖鋪式商場(chǎng) 家居廣場(chǎng) 5萬(wàn) 小商品市場(chǎng) 3萬(wàn) 吉星德億商業(yè)中心 大眾百貨 3萬(wàn) 那爾水晶城商街 街鋪 4000 華埻商城 現(xiàn)代百貨 +食品超市 20230 彩虹新城商業(yè) 街鋪 原生墅商業(yè) 街鋪 6000 合計(jì) ? 傳統(tǒng)百貨及大賣場(chǎng)癿總面積為 27萬(wàn)平米 ；街鋪癿總面積為 ；庖鋪式商場(chǎng)癿總面積為 39萬(wàn)平米 。 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 商業(yè)市場(chǎng) ——小結(jié) ? 目前大興商業(yè)市場(chǎng)主要滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钚枨螅? ? 業(yè)態(tài)種類多以百貨為主，檔次有待提升； ? 大型商業(yè)多以自持為主，街鋪、底商多入市銷售，銷售情況良好； ? 底商價(jià)格在 16000~20230元 /㎡，租金水平在 /㎡左右。領(lǐng)海 38 5 藝苑桐城 5 11 鴻坤理想城 62 140 22 90 原生墅 34 28 26 1 合計(jì) / 91 107 藝苑桐城不鴻坤理想城將成為本案有力競(jìng)爭(zhēng)。 戶型 面積區(qū)間 (㎡ ) 套數(shù) 面積比例 套數(shù) 比例 一居 67 849 35% 50% 兩居 8995 589 40% 35% 三居 126140 166 15% 10% 復(fù)式 180 79 10% 5% 合計(jì) —— 1683 100% 100% 鴻坤理想城 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 在售項(xiàng)目 ——產(chǎn)品信息 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 價(jià)格一路上漲，年均漲幅近 20%。 戶型 面積區(qū)間（平米） 套數(shù) 面積比例 套數(shù)比例 一居 4577 107 8% 12% 兩居 8090 598 62% 66% 三居 120130 206 30% 22% 合計(jì) —— 911 100% 100% 藝苑桐城 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 在售項(xiàng)目 ——產(chǎn)品信息 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 價(jià)格持續(xù)走高，成交相對(duì)集中。 未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，價(jià)格仍會(huì)持續(xù)走高 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 三級(jí)市場(chǎng) ——綜合信息 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 居室 戶型面積 裝修狀況 樓層 交房時(shí)間 總價(jià) 報(bào)價(jià) 兩居 87 普裝 第 3層 /共 7層 2023年 105萬(wàn) /平米 101 毛坯 第 17層 /共 18層 2023年 111萬(wàn) /平米 97 普裝 第 10層 /共 15層 2023年 127萬(wàn) /平米 115 普裝 第 5層 /共 15層 2023年 140萬(wàn) /平米 三居 124 普裝 第 4層 /共 6層 2023年 149萬(wàn) /平米 117 毛坯 第 1層 /共 17層 2023年 117萬(wàn) 1萬(wàn) /平米 123 普裝 第 10層 /共 16層 2023年 156萬(wàn) /平米 138 普裝 第 2層 /共 6層 2023年 170萬(wàn) /平米 四居 200 普裝 第 9層 /共 9層 2023年 220萬(wàn) /平米 185 毛坯 第 16層 /共 20層 2023年 220萬(wàn) /平米 選取距離項(xiàng)目較近癿新近項(xiàng)目 彩虹新城、首邑上城 三個(gè)項(xiàng)目以及區(qū)域觃模最大癿 順馳領(lǐng)海三 個(gè)項(xiàng)目，對(duì)其二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行分居室面積調(diào)查 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 三級(jí)市場(chǎng) ——基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目位置 大興區(qū)興豐大街與康莊路交匯處 產(chǎn)權(quán)年限 70 總建筑面積 17萬(wàn)平方米 占地面積 61372平方米 開(kāi)盤時(shí)間 2023年 10月 5日 入住時(shí)間 2023年 10月 31日 容積率 綠化率 35% 建筑形式 多為板樓 ， 部分塔樓 戶型情況 主力戶型為 80110兩居 ， 另有 60平米一居及 130平米三居 銷售分期情況 一期 18號(hào)樓已經(jīng)售完 ， 商改住產(chǎn)品為項(xiàng)目二期 營(yíng)銷重點(diǎn) 項(xiàng)目一期住宅銷售情況較好 ， 積累了一定數(shù)量的客戶 良好的市場(chǎng)環(huán)境給項(xiàng)目提供了有力支持； 民水民電等全住宅設(shè)計(jì) 注重投資理念的引導(dǎo)，地鐵線路等利好消息 首邑上城 板塔結(jié)合、商住混合型物業(yè)。 戶型 面積區(qū)間 (㎡ ) 套數(shù) 面積比 套數(shù)比 一居 5268 260 12% 20% 二居 80110 585 48% 45% 三居 120140 455 40% 35% 首邑上城 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 三級(jí)市場(chǎng) ——基礎(chǔ)信息 彩虹新城 項(xiàng)目位置 大興區(qū)黃村興華大街 /麗園路交匯處 產(chǎn)權(quán)年限 70 總建筑面積 141400平米 開(kāi)盤時(shí)間 2023年 12月 入住時(shí)間 2023年 9月 占地面積 40萬(wàn) 容積率 綠化率 % 建筑形式 22棟 1118層板式建筑 戶型情況 5065平米一居， 90平米二居， 119122平米三居， 145190平米三居 銷售分期情況 06年年底開(kāi)盤，迅速消化， 07年達(dá)到項(xiàng)目銷售頂峰，價(jià)格一路上漲。 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 二居產(chǎn)品為主力，面積在 65—98平米之間。 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 市場(chǎng)研究結(jié)論 分析緯度 結(jié)論點(diǎn) 啟示 土地市場(chǎng) 北京市場(chǎng)供應(yīng)有限，大興已經(jīng)成為主力 速迅搶占市場(chǎng)份額 大興土地市場(chǎng)近年價(jià)量漲幅均遠(yuǎn)超北京市場(chǎng) 應(yīng)將區(qū)域價(jià)值作為衡量地塊癿價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) 住宅市場(chǎng) 未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 尋求產(chǎn)品差異 市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)持續(xù)走高 提高產(chǎn)品性價(jià)比，尋求價(jià)值最大化 寫字樓市場(chǎng) 市場(chǎng)預(yù)期較好，但目前尚丌成熟 可考慮適當(dāng)開(kāi)發(fā)，丌宜過(guò)量 商業(yè)市場(chǎng) 品質(zhì)空間有待提升，市場(chǎng)價(jià)值高于住宅 適當(dāng)提升品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值 市場(chǎng)整體形勢(shì)利好，匙域內(nèi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格仍會(huì)持續(xù)走高 ■ 市場(chǎng)研究 ? 宏觀背景 ? 土地市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 類住宅市場(chǎng) ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 匯 報(bào) 綱 要 ? 地塊價(jià)值分析 ? 市場(chǎng)深度研究 ? 匙域發(fā)展分析 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 ? 項(xiàng)目整體定位 ? 物業(yè)發(fā)展建議 ? 本次競(jìng)拍建議 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 匙域定位 ? 新城定位： 北京南部 具有生態(tài)特色的宜居新城 ， 是北京重要癿物流中心，是現(xiàn)代制造業(yè)和文化創(chuàng)意 癿重點(diǎn)培育地區(qū)； ? 發(fā)展目標(biāo)： “戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)點(diǎn)”“新興產(chǎn)業(yè)基地” “ 京 南綠色新城”； ? 規(guī)模： 2023年大興新城總?cè)丝诳刂圃?60萬(wàn)人，新 城建設(shè)用地觃?？刂圃?65平方公里。 ■ 區(qū)域發(fā)展 ? 區(qū)域定位 ? 綜合指標(biāo) ? 交通觃劃 ? 產(chǎn)業(yè)觃劃 ? 結(jié)論 大 興 棗 園 地