【正文】 供應(yīng)量大、在年底價(jià)格大幅下調(diào)的前提下，雖實(shí)現(xiàn)了一定的銷售，但與07年同比浦口、江寧、河西三區(qū)也均下降了45%、57%、43%。新三區(qū)是在08年底部分樓盤(pán)大幅降價(jià)的刺激下，成交量大幅回升，呈現(xiàn)典型的“降價(jià)保量”特征，取得顯著的促銷成效。城區(qū)市場(chǎng)中，銷售形勢(shì)相對(duì)較好的是城南，%，其他各區(qū)的消化率只有30%左右，%。截止2008年底，因此09年銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀。全市各區(qū)的銷售率，其中浦口、江寧、河西新三區(qū)的存量房源的絕對(duì)數(shù)量高，與其他各區(qū)相比，其“上市多、賣(mài)的多、剩的多”，因此新三區(qū)的市場(chǎng)消化率依然明顯高于城區(qū)市場(chǎng)。受市場(chǎng)調(diào)整影響，全市商品房銷售價(jià)格明顯向下，低檔房源和高檔房源的走勢(shì)相對(duì)較好。f) 總體供求失衡，利好政策及降價(jià)促銷，成交年底翹尾。08年10月份以后，在政策刺激和樓盤(pán)大幅降價(jià)的雙重促進(jìn)下，08年年底和09年初成交量放大，呈現(xiàn)階段性回暖。中央多次降息、降低交易費(fèi)稅和二套房貸款部分松動(dòng)等政策變化，再加上南京市政府更加具體和直接的救市細(xì)則出臺(tái)，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，挽救市場(chǎng)信心起到了一定的作用。 b) 《關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》2008年10月7日，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）和南京市政府辦公廳《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》（寧政辦發(fā)〔2008〕106號(hào)）文件精神，現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際，調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)如下： 一、享受優(yōu)惠政策的住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：（含）以上、單套建筑面積在144平方米（含）以下。 c) 《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》2008年9月19日南京市政府印發(fā)《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》。. 2009年國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境展望2009年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)由于受全球經(jīng)濟(jì)衰退、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑、固定資產(chǎn)投資小幅回落、居民消費(fèi)回落、資產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的影響，預(yù)計(jì)將延續(xù)2008年下半年經(jīng)濟(jì)下滑的趨勢(shì)，全年增長(zhǎng)在8%左右；固定資產(chǎn)投資增速預(yù)計(jì)全年增幅會(huì)超過(guò)20%；居民消費(fèi)方面，全社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅會(huì)低于2008年， CPI在2009年2月到3月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的可能性較大，但隨著4萬(wàn)億投資的累積效應(yīng)，預(yù)計(jì)全年CPI增幅在4%以下。㎡，其中，㎡，成交套數(shù)為5200多套。 b) 部分樓盤(pán)促銷成效顯著一部分樓盤(pán)積極呼應(yīng)房產(chǎn)新政，采取適當(dāng)降價(jià)及其他優(yōu)惠措施來(lái)促銷，春節(jié)期間我市房地產(chǎn)市場(chǎng)促銷樓盤(pán)多達(dá)40多家，其中江寧、河西、江北三區(qū)域樓盤(pán)占了6成多。c) 當(dāng)前成交價(jià)格略有降低09年1月全市商品房成交均價(jià)5719元/平方米，%，價(jià)格繼續(xù)保持略有降低、小幅回調(diào)的趨勢(shì)，主要是一部分開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷以及新三區(qū)成交占比上升兩大因素的直接影響。但是前提一定是要控制好銷售價(jià)格，產(chǎn)品以剛性需求產(chǎn)品為主。3. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究. 項(xiàng)目所處房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)特征分析. 城東板塊：環(huán)境資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯城東板塊因?yàn)橛性卵篮约白辖鹕降纳剿Y源，一直為南京傳統(tǒng)的富人區(qū)，別墅、類別墅、豪宅的產(chǎn)品特征和高昂的價(jià)格使得區(qū)內(nèi)以具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善自住和投資客戶為主，這部分客戶不缺住房因此在經(jīng)濟(jì)下行的前提下是最容易持幣觀望的人群，城東板塊08年下半年開(kāi)始需求量就呈現(xiàn)大幅下降，成交低迷。2008年，城東板塊成交1663套，較2007年（5330套）同比下降69%，下滑速度大大超過(guò)全市下滑速度。2009年城東板塊新推出貨量較大，雖然區(qū)位和產(chǎn)品具有特色，但是面對(duì)低迷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如何改變目標(biāo)客群的觀望、如何挖掘改善型自住客戶是板塊內(nèi)各樓盤(pán)面對(duì)的共性問(wèn)題。 項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤(pán)受容積率限制，建筑一般為多層、小高層，為爭(zhēng)取建筑面積的最大化，產(chǎn)品多做了頂層躍層。 從樓盤(pán)戶型方面，各個(gè)樓盤(pán)的主力面積幾乎都是以90平方米（兩房?jī)蓮d）、120平方米（三房?jī)蓮d）的戶型占據(jù)了市場(chǎng)主力地位，三房仍然最受市場(chǎng)的青睞。 從價(jià)格上看，項(xiàng)目所在光華路區(qū)域銷售均價(jià)在67009000元/平方米左右，比月牙湖和紫金山板塊的豪宅定位居住區(qū)價(jià)格低很多，符合此區(qū)域中高端購(gòu)買(mǎi)人群的定位。 從樓盤(pán)配套來(lái)看，周邊環(huán)境尚可，光華門(mén)地區(qū)交通較順暢，但到達(dá)率不高，教育和商業(yè)等相關(guān)配套還需進(jìn)一步提升。從以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)，城東板塊的后續(xù)供應(yīng)量巨大，在09年嚴(yán)峻的全市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，壓力非常大，項(xiàng)目所處區(qū)域又是板塊中壓力最大的一個(gè)區(qū)域，銷售前景不容樂(lè)觀。）. 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析德基紫金南苑「項(xiàng)目概況」：德基紫金南苑位于海內(nèi)外聞名的南京東郊風(fēng)景區(qū)－紫金山南麓玄武區(qū)長(zhǎng)巷，地處中山陵景觀中軸線上，西鄰中山門(mén)明城墻，南望南京最大混地公園—七橋甕混地公園，與月牙湖高尚社區(qū)相連；解放軍理工大學(xué)工程兵學(xué)院，南京理工大學(xué)，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)等多所高校環(huán)擁四周，人文環(huán)境極佳，小區(qū)北面為緯六路，南臨石門(mén)坎，東、西面為擬建32米規(guī)劃路，其南北方向分別與石門(mén)坎和緯六路相連。建筑類別：多層、小高層、高層裝修狀況：毛坯月物業(yè)公司：深圳蓮花物業(yè)管理有限公司開(kāi)發(fā)商：南京凱豐經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：南京城鎮(zhèn)建筑咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司、江蘇建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期2007年10月，二期2008年5月入住時(shí)間：2008年12月占地面積：125000平方米總建筑面積：250000平方米總戶數(shù)：2200戶容積率：2綠化率：37%周邊配套：配有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、健身中心、商業(yè)中心、七大地下車(chē)庫(kù)、公交站場(chǎng)以及沿街分布的商鋪用房，周邊醫(yī)院有南農(nóng)附院和南理工附院。項(xiàng)目推廣名稱為德基?紫金南苑。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)北南為新建的緯六路、南靠石門(mén)砍路、西北靠鐘山變電站。主力戶型為：91平米（兩房?jī)蓮d）、125平米（三房?jī)蓮d）、150平米（四房?jī)蓮d）。「銷售情況」：該項(xiàng)目一期2007年10月開(kāi)盤(pán)，總套數(shù)600套，均價(jià)8500元/㎡，戶型面積84200㎡，一期當(dāng)前銷售率93%。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，㎡，%。競(jìng)爭(zhēng)力1) 產(chǎn)品規(guī)劃：90150平方米的產(chǎn)品，包括了從兩房到四房的所有類型，主力戶型為90114平方米的市場(chǎng)主流產(chǎn)品，客戶選擇范圍大；2) 德基紫金南苑從總體上來(lái)看在城東紫金山板塊具有一定競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)，與價(jià)格相差不大的仙林地區(qū)相比，地理位置、相關(guān)配套等要好很多，隨著區(qū)域城建力度加大和配套不斷完善，具有較大升值潛力。 主城范圍內(nèi)的成功人士，多有私家車(chē)；216。 投資客；目前城東紫金山、月牙湖板塊客戶主要還是集中在市區(qū)高端人群和本區(qū)域自住人群，來(lái)源并不廣泛，但隨著城市快速交通的發(fā)展，該板塊客源挖掘潛力較大。. 項(xiàng)目區(qū)域主要二手房情況分析. 項(xiàng)目區(qū)域精選二手房源概況樓盤(pán)名稱年代樓層裝修情況面積（㎡）總價(jià)（元）單價(jià)（元/㎡）城開(kāi)家園20037/16毛坯10871大地豪庭20058/11精裝11600御水灣花園200610/11毛坯10434銀城東苑20065/18毛坯9750清新家園20045/7精裝8992老友記公寓20074/8精裝8885萬(wàn)達(dá)江南明珠20041/7精裝8117萬(wàn)達(dá)紫金明珠20064/9精裝7500注:以上數(shù)據(jù)采自2月10日365房產(chǎn)網(wǎng)