【正文】 源和高檔房源的走勢相對較好。f) 總體供求失衡，利好政策及降價促銷，成交年底翹尾。08年10月份以后，在政策刺激和樓盤大幅降價的雙重促進下，08年年底和09年初成交量放大，呈現(xiàn)階段性回暖。中央多次降息、降低交易費稅和二套房貸款部分松動等政策變化，再加上南京市政府更加具體和直接的救市細則出臺，對維護市場穩(wěn)定，挽救市場信心起到了一定的作用。 b) 《關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》2008年10月7日，根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（國辦發(fā)〔2005〕26號）和南京市政府辦公廳《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（寧政辦發(fā)〔2008〕106號）文件精神，現(xiàn)結(jié)合我市實際，調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)如下： 一、享受優(yōu)惠政策的住房應(yīng)同時滿足以下條件：（含）以上、單套建筑面積在144平方米（含）以下。 c) 《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》2008年9月19日南京市政府印發(fā)《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》。. 2009年國內(nèi)宏觀環(huán)境展望2009年上半年中國經(jīng)濟由于受全球經(jīng)濟衰退、國內(nèi)經(jīng)濟增速下滑、固定資產(chǎn)投資小幅回落、居民消費回落、資產(chǎn)市場持續(xù)低迷的影響，預(yù)計將延續(xù)2008年下半年經(jīng)濟下滑的趨勢，全年增長在8%左右；固定資產(chǎn)投資增速預(yù)計全年增幅會超過20%；居民消費方面，全社會消費品零售額增幅會低于2008年， CPI在2009年2月到3月出現(xiàn)負(fù)增長的可能性較大，但隨著4萬億投資的累積效應(yīng)，預(yù)計全年CPI增幅在4%以下。㎡，其中，㎡，成交套數(shù)為5200多套。 b) 部分樓盤促銷成效顯著一部分樓盤積極呼應(yīng)房產(chǎn)新政，采取適當(dāng)降價及其他優(yōu)惠措施來促銷，春節(jié)期間我市房地產(chǎn)市場促銷樓盤多達40多家，其中江寧、河西、江北三區(qū)域樓盤占了6成多。c) 當(dāng)前成交價格略有降低09年1月全市商品房成交均價5719元/平方米，%，價格繼續(xù)保持略有降低、小幅回調(diào)的趨勢，主要是一部分開發(fā)企業(yè)降價促銷以及新三區(qū)成交占比上升兩大因素的直接影響。但是前提一定是要控制好銷售價格，產(chǎn)品以剛性需求產(chǎn)品為主。2. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場研究. 項目所處房地產(chǎn)板塊市場特征分析. 城東板塊：環(huán)境資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯城東板塊因為有月牙湖以及紫金山的山水資源，一直為南京傳統(tǒng)的富人區(qū)，別墅、類別墅、豪宅的產(chǎn)品特征和高昂的價格使得區(qū)內(nèi)以具備較強經(jīng)濟實力的改善自住和投資客戶為主，這部分客戶不缺住房因此在經(jīng)濟下行的前提下是最容易持幣觀望的人群，城東板塊08年下半年開始需求量就呈現(xiàn)大幅下降，成交低迷。2008年，城東板塊成交1663套，較2007年（5330套）同比下降69%，下滑速度大大超過全市下滑速度。2009年城東板塊新推出貨量較大，雖然區(qū)位和產(chǎn)品具有特色，但是面對低迷的經(jīng)濟環(huán)境，如何改變目標(biāo)客群的觀望、如何挖掘改善型自住客戶是板塊內(nèi)各樓盤面對的共性問題。 項目所在區(qū)域樓盤受容積率限制，建筑一般為多層、小高層，為爭取建筑面積的最大化，產(chǎn)品多做了頂層躍層。 從樓盤戶型方面，各個樓盤的主力面積幾乎都是以90平方米（兩房兩廳）、120平方米（三房兩廳）的戶型占據(jù)了市場主力地位，三房仍然最受市場的青睞。 從價格上看，項目所在光華路區(qū)域銷售均價在67009000元/平方米左右，比月牙湖和紫金山板塊的豪宅定位居住區(qū)價格低很多，符合此區(qū)域中高端購買人群的定位。 從樓盤配套來看，周邊環(huán)境尚可，光華門地區(qū)交通較順暢，但到達率不高，教育和商業(yè)等相關(guān)配套還需進一步提升。從以上數(shù)據(jù)可見，城東板塊的后續(xù)供應(yīng)量巨大，在09年嚴(yán)峻的全市房地產(chǎn)市場中，壓力非常大，項目所處區(qū)域又是板塊中壓力最大的一個區(qū)域，銷售前景不容樂觀。）. 重點競爭個案分析德基紫金南苑「項目概況」：德基紫金南苑位于海內(nèi)外聞名的南京東郊風(fēng)景區(qū)－紫金山南麓玄武區(qū)長巷，地處中山陵景觀中軸線上，西鄰中山門明城墻，南望南京最大混地公園—七橋甕混地公園，與月牙湖高尚社區(qū)相連；解放軍理工大學(xué)工程兵學(xué)院，南京理工大學(xué)，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)等多所高校環(huán)擁四周，人文環(huán)境極佳，小區(qū)北面為緯六路，南臨石門坎，東、西面為擬建32米規(guī)劃路，其南北方向分別與石門坎和緯六路相連。建筑類別：多層、小高層、高層裝修狀況：毛坯月物業(yè)公司：深圳蓮花物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：南京凱豐經(jīng)濟開發(fā)有限公司建筑設(shè)計單位：南京城鎮(zhèn)建筑咨詢設(shè)計有限公司、江蘇建筑設(shè)計研究院有限公司開盤時間：一期2007年10月，二期2008年5月入住時間：2008年12月占地面積：125000平方米總建筑面積：250000平方米總戶數(shù)：2200戶容積率：2綠化率：37%周邊配套：配有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、健身中心、商業(yè)中心、七大地下車庫、公交站場以及沿街分布的商鋪用房，周邊醫(yī)院有南農(nóng)附院和南理工附院。項目推廣名稱為德基?紫金南苑。項目建設(shè)地點北南為新建的緯六路、南靠石門砍路、西北靠鐘山變電站。主力戶型為：91平米（兩房兩廳）、125平米（三房兩廳）、150平米（四房兩廳）。「銷售情況」：該項目一期2007年10月開盤，總套數(shù)600套，均價8500元/㎡，戶型面積84200㎡，一期當(dāng)前銷售率93%。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，㎡，%。競爭力1) 產(chǎn)品規(guī)劃：90150平方米的產(chǎn)品，包括了從兩房到四房的所有類型，主力戶型為90114平方米的市場主流產(chǎn)品，客戶選擇范圍大；2) 德基紫金南苑從總體上來看在城東紫金山板塊具有一定競爭力的樓盤，與價格相差不大的仙林地區(qū)相比，地理位置、相關(guān)配套等要好很多，隨著區(qū)域城建力度加大和配套不斷完善，具有較大升值潛力。 主城范圍內(nèi)的成功人士，多有私家車；216。 投資客；目前城東紫金山、月牙湖板塊客戶主要還是集中在市區(qū)高端人群和本區(qū)域自住人群，來源并不廣泛，但隨著城市快速交通的發(fā)展，該板塊客源挖掘潛力較大。. 項目區(qū)域主要二手房情況分析. 項目區(qū)域精選二手房源概況樓盤名稱年代樓層裝修情況面積（㎡）總價（元）單價（元/㎡）城開家園20037/16毛坯10871大地豪庭20058/11精裝11600御水灣花園200610/11毛坯10434銀城東苑20065/18毛坯9750清新家園20045/7精裝8992老友記公寓20074/8精裝8885萬達江南明珠20041/7精裝8117萬達紫金明珠20064/9精裝7500注:以上數(shù)據(jù)采自2月10日365房產(chǎn)網(wǎng). 項目區(qū)域二手房市場分析216。 項目區(qū)域內(nèi)2003年后建成交付的新小區(qū)二手房源較多，以小高層為主；216。 區(qū)域內(nèi)二手房主力面積為85135平方米，主力戶型以大