【正文】 但是由于項(xiàng)目整體規(guī)模較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱。建議產(chǎn)品規(guī)劃定位上要填充市場(chǎng)空缺。經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)綜合分析：總結(jié)第一和第二套方案，根據(jù)我們對(duì)目前市場(chǎng)的調(diào)查理解，以及考慮到未來(lái)12年房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合考慮，再結(jié)合行業(yè)利潤(rùn)平均2030%之間的合理利潤(rùn)回報(bào)率，我們可以初步得出的土地成本在300350萬(wàn)元/畝之間比較合理。 處理危險(xiǎn)的能力216。要回避技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)，一方面對(duì)市場(chǎng)要保持良好的觸覺(jué)，另一方面要加強(qiáng)項(xiàng)目的工程管理。本次研究工作就是在對(duì)現(xiàn)階段市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行判斷及預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，為本項(xiàng)目制定一種抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式。當(dāng)然要突破區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)仍然有許多的操作方式，如營(yíng)造品牌效應(yīng)、加大營(yíng)銷(xiāo)廣告向投入量等等，但只是枝節(jié)之末。中央多次降息、降低交易費(fèi)稅和二套房貸款部分松動(dòng)等政策變化，再加上南京市政府更加具體和直接的救市細(xì)則出臺(tái)，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，挽救市場(chǎng)信心起到了一定的作用。. 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)判. 建筑類(lèi)型本項(xiàng)目占地50畝，總建面積為56695平方米，為保持較低密度，可建成純電梯小高層住宅小區(qū)。3. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)SWOT分析及銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)判. 項(xiàng)目綜合分析（SWOT分析） S 優(yōu) 勢(shì) ——公交和道路情況相對(duì)于城東板塊其他項(xiàng)目相對(duì)較好；——超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)療配套等較齊全；——地塊本身?xiàng)l件良好； W 劣 勢(shì) ——地塊面積小，規(guī)模小，景觀檔次、品牌創(chuàng)立等均有難度。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)2003年后建成交付的新小區(qū)二手房源較多，以小高層為主；216。 投資客；目前城東紫金山、月牙湖板塊客戶主要還是集中在市區(qū)高端人群和本區(qū)域自住人群，來(lái)源并不廣泛，但隨著城市快速交通的發(fā)展，該板塊客源挖掘潛力較大。競(jìng)爭(zhēng)力1) 產(chǎn)品規(guī)劃：90150平方米的產(chǎn)品，包括了從兩房到四房的所有類(lèi)型，主力戶型為90114平方米的市場(chǎng)主流產(chǎn)品，客戶選擇范圍大；2) 德基紫金南苑從總體上來(lái)看在城東紫金山板塊具有一定競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)，與價(jià)格相差不大的仙林地區(qū)相比，地理位置、相關(guān)配套等要好很多，隨著區(qū)域城建力度加大和配套不斷完善，具有較大升值潛力?！镐N(xiāo)售情況」：該項(xiàng)目一期2007年10月開(kāi)盤(pán)，總套數(shù)600套，均價(jià)8500元/㎡，戶型面積84200㎡，一期當(dāng)前銷(xiāo)售率93%。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)北南為新建的緯六路、南靠石門(mén)砍路、西北靠鐘山變電站。周邊配套：配有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、健身中心、商業(yè)中心、七大地下車(chē)庫(kù)、公交站場(chǎng)以及沿街分布的商鋪用房，周邊醫(yī)院有南農(nóng)附院和南理工附院。建筑類(lèi)別：多層、小高層、高層裝修狀況：毛坯從以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)，城東板塊的后續(xù)供應(yīng)量巨大，在09年嚴(yán)峻的全市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，壓力非常大，項(xiàng)目所處區(qū)域又是板塊中壓力最大的一個(gè)區(qū)域，銷(xiāo)售前景不容樂(lè)觀。 從價(jià)格上看，項(xiàng)目所在光華路區(qū)域銷(xiāo)售均價(jià)在67009000元/平方米左右，比月牙湖和紫金山板塊的豪宅定位居住區(qū)價(jià)格低很多，符合此區(qū)域中高端購(gòu)買(mǎi)人群的定位。 項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤(pán)受容積率限制，建筑一般為多層、小高層，為爭(zhēng)取建筑面積的最大化，產(chǎn)品多做了頂層躍層。2008年，城東板塊成交1663套，較2007年（5330套）同比下降69%，下滑速度大大超過(guò)全市下滑速度。但是前提一定是要控制好銷(xiāo)售價(jià)格，產(chǎn)品以剛性需求產(chǎn)品為主。 b) 部分樓盤(pán)促銷(xiāo)成效顯著一部分樓盤(pán)積極呼應(yīng)房產(chǎn)新政，采取適當(dāng)降價(jià)及其他優(yōu)惠措施來(lái)促銷(xiāo)，春節(jié)期間我市房地產(chǎn)市場(chǎng)促銷(xiāo)樓盤(pán)多達(dá)40多家，其中江寧、河西、江北三區(qū)域樓盤(pán)占了6成多。. 2009年國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境展望2009年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)由于受全球經(jīng)濟(jì)衰退、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑、固定資產(chǎn)投資小幅回落、居民消費(fèi)回落、資產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的影響，預(yù)計(jì)將延續(xù)2008年下半年經(jīng)濟(jì)下滑的趨勢(shì)，全年增長(zhǎng)在8%左右；固定資產(chǎn)投資增速預(yù)計(jì)全年增幅會(huì)超過(guò)20%；居民消費(fèi)方面，全社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅會(huì)低于2008年， CPI在2009年2月到3月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的可能性較大，但隨著4萬(wàn)億投資的累積效應(yīng)，預(yù)計(jì)全年CPI增幅在4%以下。 b) 《關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》2008年10月7日，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）和南京市政府辦公廳《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》（寧政辦發(fā)〔2008〕106號(hào)）文件精神，現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際，調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)如下： 一、享受優(yōu)惠政策的住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：（含）以上、單套建筑面積在144平方米（含）以下。08年10月份以后，在政策刺激和樓盤(pán)大幅降價(jià)的雙重促進(jìn)下，08年年底和09年初成交量放大，呈現(xiàn)階段性回暖。受市場(chǎng)調(diào)整影響，全市商品房銷(xiāo)售價(jià)格明顯向下，低檔房源和高檔房源的走勢(shì)相對(duì)較好。截止2008年底，因此09年銷(xiāo)售形勢(shì)不容樂(lè)觀。新三區(qū)是在08年底部分樓盤(pán)大幅降價(jià)的刺激下，成交量大幅回升，呈現(xiàn)典型的“降價(jià)保量”特征，取得顯著的促銷(xiāo)成效。從房源總量來(lái)看，全年排名前三位的浦口、江寧、河西分別為26851套、23159套和13054套，分別占全市總量的28%、24%和13%，累計(jì)占全市總量的65%。. 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析. 2008年南京整體市場(chǎng)情況分析a) 成交量全方位大幅萎縮。c) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加。d) 加大住房保障建設(shè)。受需求市場(chǎng)低迷的影響，08年 4月份起商品房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積增幅均為同比負(fù)增長(zhǎng)。2008年111月，%。1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析. 2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)全年維持衰退態(tài)勢(shì)。p 外部市政配套較齊全，但商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏； p 地塊位于城東板塊，雖隨著城市的不斷發(fā)展目前也屬主城區(qū)，但本案目前周邊現(xiàn)狀多為外地來(lái)寧的打工著居住，且實(shí)際離新街口主城區(qū)也較遠(yuǎn)，無(wú)法與月牙湖及紫金山半快相提并論，是屬于城東半快中相對(duì)比較差的位置。 建筑容積率：≤；216。 項(xiàng)目四至：光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學(xué)以東；216。. 項(xiàng)目概況. 地塊基本條件基地位于南京城東板塊白下區(qū)，位于光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學(xué)以東。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)。 結(jié)合市場(chǎng)的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。地塊目前為南京總參干休所小區(qū)用地，因此較為平整。 用地面積：50畝； 216。 建筑面積：56695平方米；. 土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限216。氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)；216。p 地塊南側(cè)的商業(yè)如羊肉館等經(jīng)營(yíng)雖好，但檔次不高，對(duì)項(xiàng)目建成后的出街形象造成一定影響。此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。四十個(gè)重點(diǎn)城市