【正文】 產(chǎn)權(quán)式酒店是商業(yè)用房市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，并且已成為我國一些發(fā)達(dá)地區(qū)和城市尤其是大型旅游城市新興的投資方式。減少銷售壓力。 本案也不失為一個(gè)良好商辦題材項(xiàng)目，根據(jù)目前的板塊情況，先說商業(yè)：本項(xiàng)目商業(yè)可定位為：餐飲、休閑、娛樂為一體。富陽(中國)控股公司在針對(duì)Bamp。在不考慮其他因素對(duì)物業(yè)價(jià)格影響的情況下，業(yè)內(nèi)人士表示，軌道交通沿線住宅物業(yè)的升值空間大約在30%至50%之間。機(jī)遇尚且存在，但不需要一相情愿，一味的去挖掘建材客戶可能會(huì)使樓盤整體思路錯(cuò)位，畢竟建配龍的商家全是租賃客戶，租賃客群的可挖掘程度則是個(gè)“？”號(hào)。u 建材客戶由于臨近建配龍市場(chǎng)，周邊主力商客多為建材客戶，由于本案正對(duì)建配龍市場(chǎng)，肯定會(huì)吸引一定的建材老板的眼球。第一感官印象不會(huì)很理想。通過分析認(rèn)為，導(dǎo)致X商鋪再度走熱的主要原因有四點(diǎn)：第一、 流動(dòng)性過剩導(dǎo)致大量資金需要投資渠道，而房地產(chǎn)必然是其中的一個(gè)方向第二、“國六條”的出臺(tái)事實(shí)上封堵了住宅投資的空間，擠出效應(yīng)使得原本投資住宅的投資客紛紛轉(zhuǎn)向不受此輪調(diào)控影響的商鋪第三、 股市蹺蹺板效應(yīng)加大了商鋪投資的熱度，1月份以來股市的震蕩使得一部分資金分流出來進(jìn)入商鋪投資第四、 一些熱點(diǎn)商鋪如商圈、專業(yè)市場(chǎng)等的成功運(yùn)營刺激了對(duì)商鋪投資的熱情 客戶定位本案從實(shí)際銷售角度考慮主要依托客戶大致分為三類：u X當(dāng)?shù)乜捅景钢苓呅陆ㄗ≌?xiàng)目較多，部分臨近交付使用。但有趣的是，因宏觀調(diào)控而萎靡的商鋪投資，卻也因宏觀調(diào)控而再度興起。造成供求關(guān)系快速逆轉(zhuǎn)的原因是，從去年下半年開始，X商鋪的供應(yīng)量開始下降，而需求量卻一步步增長。加上本案周邊廠區(qū)的規(guī)劃，可以有效的增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)。價(jià)格雖說尚可，但主要的市場(chǎng)面積在130平米以上，總價(jià)的門檻一高，則杜絕了相當(dāng)一部分客源體，而且表現(xiàn)出來的感覺是為了賣商鋪而賣商鋪，商業(yè)本身的賣點(diǎn)和裝飾沒有完全考慮在內(nèi)，有種因?yàn)槭菃螌娱T面，暴露出皇帝的女兒不愁嫁的心態(tài)。景瑞生活廣場(chǎng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相當(dāng)一斑。不難看出，未來不久后的整條長逸路將會(huì)形成一條X大型及現(xiàn)代化一體的商業(yè)集中街區(qū)，商業(yè)前景指日可待。東沿黃浦江岸至閘北電廠，與楊浦區(qū)接界；西至西泗塘河，與泗塘新 村街道相鄰；南接江灣機(jī)場(chǎng)，與高境鎮(zhèn)毗鄰；北有蘊(yùn)藻浜，與楊行鎮(zhèn)、吳淞街道相望?，F(xiàn)有的商業(yè)鋪面多為1——2層商鋪，業(yè)態(tài)多為零售業(yè)和小型餐飲為主。北靠長逸路，南臨南泗塘浜。項(xiàng)目正對(duì)建配龍建材家具市場(chǎng)，周邊聚集多個(gè)在建商品房項(xiàng)目，距離老X居住居民區(qū)域約1公里左右。u 在淞南做生意的外地小老板，現(xiàn)在是租的門面，想買門面做生意開分店的那種。該些區(qū)域投資客對(duì)X普遍有印象，無較大陌生感。D、X鎮(zhèn)板塊目前隨著X整體的發(fā)展，X鎮(zhèn)居住人口的消費(fèi)水平及購買力大大增加，目前X鎮(zhèn)可謂是整體X區(qū)的富人集中鎮(zhèn)，因此該區(qū)域的X本地客戶表面對(duì)高境及X的印象尚可，但同比認(rèn)為高境板塊的較多，主要因?yàn)榈乩砦恢盟诘剌^佳。該板塊為項(xiàng)目主要本地客源區(qū)域的次要客源體，但由于X地理位置相比尚佳，普遍認(rèn)可度較大。B. 楊行板塊位于X區(qū)境中部，東以泗塘河為界與友誼路街道相鄰，西與顧村、羅店兩鎮(zhèn)接壤，南隔薀藻浜與淞南、廟行鎮(zhèn)相望，北與月浦鎮(zhèn)相連。 今年，軌道交通3號(hào)線北延伸段即將通車，該線將貫穿淞南全鎮(zhèn)，設(shè)有淞發(fā)路站和張華浜路站兩個(gè)站點(diǎn)，快速城市交通的建設(shè)，將大大縮短區(qū)域與中心的連接距離，方便居民出行；另外還有29條公交線始發(fā)或路經(jīng)淞南板塊。性質(zhì)區(qū)域地塊名稱用途土地面積（萬M2）總地價(jià)（萬元）樓面地價(jià)（元/M2）中標(biāo)單位商辦X淞南鎮(zhèn)長逸路南側(cè)地塊商業(yè)、辦公 2,6003,890X名府置業(yè)綜合X淞南鎮(zhèn)長江南路地塊住宅、商辦 10,3002,689X湘騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司住宅X淞南鎮(zhèn)逸仙路地塊住宅 88,0004,008X市浦東新區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）X羅店鎮(zhèn)C35地塊住宅 26,4002,894X羅南房地產(chǎn)有限公司X羅店新鎮(zhèn)C53地塊住宅住宅 44,0002,576X綠洲花園置業(yè)有限公司未來供應(yīng)第四部分：區(qū)域客戶分析1. 項(xiàng)目所在區(qū)位主要客源分析A. 淞南板塊位于X市北部、X區(qū)南部，屬于外環(huán)線內(nèi)側(cè)范圍。 開業(yè)時(shí)間： 1992年 裝修時(shí)間： 2004年 ——可比性價(jià)格調(diào)查一覽表華怡賓館：3星門市價(jià)周一周二周三周四周五周六周日高級(jí)大床房￥650￥398￥ 398￥398￥398￥398￥398￥398高級(jí)標(biāo)間￥650￥398￥ 398￥398￥398￥398￥398￥398寶鋼集團(tuán)X賓館：4星門市價(jià)周一周二周三周四周五周六周日標(biāo)準(zhǔn)間￥920￥478￥ 478￥478￥478￥478￥478￥478單人間￥920￥478￥ 478￥478￥478￥478￥478￥478X金富門酒店：3星門市價(jià)周一周二周三周四周五周六周日標(biāo)準(zhǔn)客房￥498￥370￥ 370￥370￥370￥370￥370￥370分析：以上酒店生意均較理想，基本都為周邊客源較多，X區(qū)本身就不為旅游區(qū)域，因此市場(chǎng)的需求均為周邊當(dāng)?shù)乜汀?酒店擁有典雅、舒適、別致的客房324套，設(shè)有行政樓層、無煙樓層及豪華套房、單人房、標(biāo)準(zhǔn)雙人房，在景觀房您將把浦江兩岸繁華的美景盡收眼底。餐廳推崇飲食文化，菜肴以本幫為主，海派、廣幫和川幫輔之?？禈穼m設(shè)有飛天網(wǎng)吧、風(fēng)雅閣泡沫紅茶坊、貝格森迪斯科鮮啤城和露天網(wǎng)球場(chǎng)。 X大康度假城共設(shè)有26個(gè)不同的經(jīng)營項(xiàng)目，“大而全”是度假城的經(jīng)營特色。這里既有都市的文明氣息，又可感受濃郁的鄉(xiāng)村風(fēng)情，城市和鄉(xiāng)村的兩種文化在這里和諧的交融，給人一種意想不到的感覺。金富苑位于酒店1樓，設(shè)有零點(diǎn)大廳及10個(gè)豪華溫馨包房，經(jīng)營廣幫、本幫菜肴。酒店主樓8層，2幢輔樓，可容納多輛車同時(shí)停泊的大型地下車庫，獨(dú)有的歐陸式庭院建筑風(fēng)格的大堂，是散客和團(tuán)隊(duì)客人的家外之家。賓館配有可容納30至500人的大中型會(huì)場(chǎng)十幾個(gè)，其中豪華氣派的嘉寶堂設(shè)有先進(jìn)的同聲傳譯系統(tǒng)。其主樓華怡賓館總高15層，設(shè)有豪華套房、標(biāo)準(zhǔn)套房，標(biāo)準(zhǔn)雙人房，舒適單人房共120套；各種風(fēng)格的餐廳，可同時(shí)容納1000人就餐；空中餐廳云中軒更是令您既飽口福，又飽眼福；復(fù)合式的夜總會(huì)讓您難忘今宵；具有現(xiàn)代化音箱設(shè)備的大小會(huì)議廳一應(yīng)俱全，票務(wù)中心為您代辦車、船、機(jī)票；精品商場(chǎng)、美容美發(fā)、商務(wù)中心讓您方便至極。同比租賃市場(chǎng)就相差一個(gè)檔次，更何況周邊的購買能力有限，主要都為居住區(qū)域，新型商品房在建設(shè)當(dāng)中，尚未形成富人區(qū)，光依靠老居民區(qū)的購買力來支撐談何容易。 該位置的認(rèn)可度較低，主要由于辦公群集中的區(qū)域在內(nèi)環(huán)附近，目前對(duì)內(nèi)環(huán)外的辦公形成氣候，還需要一定的時(shí)間。可能內(nèi)部發(fā)生過變故。以中小型辦公為主。以建筑面積出租，車位1000元/月。其主力建筑面積105平米——158平米。周邊有完善的商業(yè)、生活、文化、娛樂、休閑等配套設(shè)施。商務(wù)樓地處X區(qū)牡丹江路海江路，位于X城區(qū)規(guī)劃在建高檔生活休閑、商務(wù)區(qū)域的中心地帶，交通便捷?！獙毶彸?(銷售率75%)　去年4月27日下午，由湘騰房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的祥騰國際廣場(chǎng)舉行了產(chǎn)品推介會(huì)。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃占地約57000平方米，總建筑面積超過１4萬平方米。該樓按照現(xiàn)代商務(wù)辦公樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)建造，總建筑面積26346平方米，其中地上17層，建筑面積為24148平方米；地下1層，建筑面積為2058平方米。但隨著錦秋加州花園的熱銷和X大學(xué)新址的遷入，地區(qū)經(jīng)濟(jì)被帶動(dòng)起來。但隨著90年代后期市政建設(shè)的加強(qiáng)和房地產(chǎn)開發(fā)的崛起，成為了X區(qū)又一發(fā)展重鎮(zhèn)。（3）滬太路沿線大場(chǎng)鎮(zhèn)位于X區(qū)西南部。可是由于該板塊起步較晚，配套等原因，價(jià)格相對(duì)偏低，目前均價(jià)在8300元/平方米左右?，F(xiàn)在逸仙路高架的便捷，外環(huán)線施工完畢，另外吳淞過江隧道的興建和輕軌明珠線延伸段的建設(shè)，該地區(qū)的交通出行已根本改觀。70年代末因?qū)氫摰慕ㄔO(shè)而興起，規(guī)劃建設(shè)為寶鋼職工的居住區(qū)，基本形成了相對(duì)獨(dú)立的衛(wèi)星城。相比之下，逸仙路一線的均價(jià)最高，共和新路一線樓盤數(shù)量最多，滬太路一線盤量最大。X曾經(jīng)為租界城市，因此東西向交通歷來較南北向發(fā)達(dá)。 當(dāng)然隨著開發(fā)前景的看好，樓盤的開發(fā)量大大增加，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)背景介紹 從全區(qū)來看，%，而2000年商品房預(yù)售面積更是達(dá)到120萬平方米，同比增長了89%。 以多層和小高層為主體 由于土地的成本較低，熟地較多，所以區(qū)內(nèi)的商品房以成片多層住宅區(qū)為主，配合部分小高層。其開發(fā)主要依附于主干道周邊的成熟生活區(qū)。全區(qū)人口中農(nóng)村人口占的相當(dāng)大的比重，城鎮(zhèn)人口主要集中在幾個(gè)城市化程度較高的區(qū)域。X曾經(jīng)為租界城市，因此東西向交通歷來較南北向發(fā)達(dá)。 從總體上看，X區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺、投資與消費(fèi)協(xié)調(diào)發(fā)展的全面增長態(tài)勢(shì)，進(jìn)入了新一輪周期的繁榮階段。X新城東區(qū)，商業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，城市功能十分完善，吳淞漁人碼頭臨江而立，以X開埠為背景，興建的主題廣場(chǎng)頗具特色。到2020年，X將形成“一個(gè)整體、三大產(chǎn)業(yè)、五個(gè)分區(qū)”的結(jié)構(gòu)，即以X425平方公里區(qū)域作為一個(gè)整體；以精品鋼、造船、房地產(chǎn)作為未來發(fā)展的三大支撐性產(chǎn)業(yè)；以中心城部分、新城、產(chǎn)業(yè)區(qū)、長興島、橫沙島為五個(gè)分區(qū)。但同時(shí)這些區(qū)域也是2007年非常值得期待的區(qū)域。而一些發(fā)展尚不成熟的居民消費(fèi)圈和郊區(qū)的社區(qū)商鋪仍將面臨較為嚴(yán)峻的銷售壓力。 土地競(jìng)價(jià)再創(chuàng)新高素有“X地王”之稱的花木地塊招標(biāo)引來金地、華潤置地、合生創(chuàng)展、中海地產(chǎn)、新鴻基、世茂集團(tuán)等諸多大型開發(fā)商的爭(zhēng)奪。 土地價(jià)格 地段及規(guī)劃引領(lǐng)價(jià)格對(duì)于土地價(jià)格來說，地段固然是衡量土地價(jià)格的重要指標(biāo)之一，而區(qū)域發(fā)展前景及目前的配套設(shè)施的完善與否也是考量地價(jià)高低的標(biāo)準(zhǔn)。在五次土地公開招投標(biāo)中，諸如新江灣城C2地塊、真如副中心啟動(dòng)區(qū)地塊，南碼頭街道8街坊等大型或優(yōu)質(zhì)地塊備受境內(nèi)外大企業(yè)關(guān)注，如新江灣城C2地塊，不乏巨頭——新加坡的凱德置地，香港的新鴻基地產(chǎn)、東方海外、華潤集團(tuán)，以及內(nèi)地的萬科、招商、金地等身影。 郊區(qū)土地出讓總體平穩(wěn)2006年111月，郊區(qū)土地出讓幅數(shù)為98幅，占整體出讓的54%，占整體出讓的61%，總體情況與去年水平相當(dāng)，所不同的是：今年郊區(qū)土地出讓呈現(xiàn)多面開花的跡象，嘉定、青浦、南匯等區(qū)土地出讓面積均超過了150萬平方米，其中青浦以270平方米的出讓量位居之首。雖然今年住宅用地仍為出讓主力，但呈現(xiàn)出下降的跡象，而綜合性質(zhì)的土地則呈現(xiàn)出后來居上的態(tài)勢(shì)。表20002006年土地市場(chǎng)交易量一年期存款、。X市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 2006年X土地與商品房市場(chǎng)調(diào)控回顧2006年X房地產(chǎn)市場(chǎng)就如同樹欲靜而風(fēng)不止，在經(jīng)歷了2005年宏觀調(diào)控后的X房地產(chǎn)欲平穩(wěn)過渡，但2006年政策風(fēng)潮亦是襲卷而來，不過雖然今年政策是風(fēng)云四起，但對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響有限……1． 政策市場(chǎng)風(fēng)云四起2006年政府綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政等多種手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)供求，從而達(dá)到平抑房價(jià)的目的，同時(shí)通過進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)行為，提高房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康、和諧的發(fā)展道路。天，%；居民消費(fèi)圈商鋪由于新增供應(yīng)較多，從而使得這些區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鸪霈F(xiàn)較大幅度的回落，%；郊區(qū)商圈平均租金最為穩(wěn)定，其全年漲幅在4%之內(nèi)。2006年上海商業(yè)市場(chǎng)的銷售價(jià)格基本保持振蕩中上升的勢(shì)頭。同樣在4月份，由于所推出的興力達(dá)國際廣場(chǎng)被整體收購，因此本月去化面積也達(dá)到了全年的高峰，共實(shí)現(xiàn)銷售31萬平方米左右。 新增物業(yè)供不應(yīng)求，物業(yè)售價(jià)上漲 ，截止，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 2006年新增出售大型商業(yè)項(xiàng)目2006年新增供應(yīng)面積在3萬平方米以上的大型商業(yè)項(xiàng)目主要有6個(gè)，主要集中在12四個(gè)月份上市，其中大分物業(yè)分布在七浦路商圈、曹安商圈和五角場(chǎng)商圈?！虡I(yè)市場(chǎng)分析：2006年X商業(yè)市場(chǎng)，無論是一手銷售，還是二手租賃和銷售，都表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，供需兩旺，租售價(jià)格整體呈現(xiàn)增長的趨勢(shì)。比較流行的住房是先租房的“梯級(jí)住房消費(fèi)”模式；而在我國，2029歲年輕住房私有化的比率為78%，年輕人剛畢業(yè)，拿什么來買房？自然是家庭的積蓄?！卑l(fā)展中、小套型低價(jià)位房，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)勢(shì)在必行。而1月9日建設(shè)部的“征求意見稿”出生24小時(shí)不到便夭折，充分說明了住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)問題，房價(jià)的不斷高漲和之前的調(diào)控政策在某種程度上的失靈，關(guān)于90/70的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)被提升到一個(gè)社會(huì)問題的高度；也表明了政府調(diào)整住房結(jié)構(gòu)問題的決心。顯而易見，在打擊投機(jī)炒房的同時(shí)，改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)并加大對(duì)中低收入人群的住房保障，是這次宏觀調(diào)控希望著力解決的問題。在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的政策下，2006年X的樓市幾經(jīng)大起大落，尤其是公寓房，受宏觀調(diào)控的影響最大，供、銷、價(jià)格各條曲線異常敏感，起伏不定。2006年上半年，英國的房價(jià)比其2000年年末上漲幅度超過100%；同期，美國的房價(jià)漲幅也超過60%；其他國家和地區(qū)的房價(jià)都有不同程度的上漲。上鋼一廠職工醫(yī)院/ ，% ；，%；，%；外貿(mào)出口拔交額1113萬美元，%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入9178萬元（含區(qū)級(jí)），同比增56%。[鎮(zhèn)域面積] 　　，其中市屬企業(yè)約占總面積的70%。全境東西長56．15公里，南北寬 23．08 公里。[地理位置]　　X區(qū)位于X市北郊，長江與黃浦江的交匯處東北瀕長江。遙對(duì)崇明縣；東臨黃浦江，與浦東新區(qū)隔水相望；南與楊浦、虹口、北、普陀四區(qū)毗連；西與嘉定區(qū)接壤；西北與江蘇省太倉市為鄰。（島嶼面積占26％），面積415平方公里。 [社會(huì)人口] 　　 淞南是一個(gè)以動(dòng)遷導(dǎo)入人口為主的新興區(qū)域，現(xiàn)