【正文】 從企業(yè)的角度來看，如果房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅是為別人蓋房子，做一個建筑商的話，就不存在市場的問題。 辦公優(yōu)勢：u 建配龍市場含有龐大的建筑辦公客源群體u X自身辦公型經(jīng)濟題材空白u 區(qū)域輻射辦公投資客源u 經(jīng)濟型辦公，適宜面廣泛，總價低、門檻低辦公劣勢：u X辦公市場不成熟u 周邊無辦公氣氛u 交通不便捷u 同類辦公項目銷售半死不活u 項目位置認可度較低，建配龍成為本案威脅——產(chǎn)權式酒店（推薦）任何一種事物的產(chǎn)生都不是偶然的。辦公：周邊辦公樓可謂是目前X板塊市場的主力稀缺項目，雖然建配龍二期也為商辦題材，但本項目可塑性較強，主力辦公面積定位只要合理，完全可以通過前期項目包裝定位或理念型經(jīng)濟辦公概念。二來可以擴大客戶群體，降低購買門檻。主要為打造集中娛樂休閑商業(yè)街，因為目前X該區(qū)域周邊尚無中、大型休閑娛樂，該理念完全可占有市場競爭力和說服力。開盤后的熱銷，證明了富陽(中國)控股公司對項目的獨到見解，已經(jīng)得到業(yè)內(nèi)外人士的普遍認可。W國際企業(yè)會館進行規(guī)劃建設的初期，就已經(jīng)對X寫字樓市場作了完整的深入了解。 國際企業(yè)會館位于X地鐵2號線江蘇路口，屬于內(nèi)環(huán)稀缺地段。W國際企業(yè)會館小戶型寫字樓，在香港、X、臺北、溫州兩岸四地同步公開銷售，開盤1個月來銷售了80%。 而對商業(yè)投資的升值空間將更巨大。 研究表明，有軌交通對房地產(chǎn)的輻射效應分為三個圈層：核心圈層，有軌交通出入口之地面，以商業(yè)保值、增值可能最大；緊密圈層，周邊兩個街區(qū)之內(nèi)，以商業(yè)、寫字樓及城市公寓收益最大；輻射圈層，視站點位置而論，越是郊區(qū)范圍越廣。X物業(yè)走勢與軌道交通結合得相當緊密：地鐵一號線通車時，沿線梅隴、莘莊等地房產(chǎn)熱銷，一度形成獨立板塊；地鐵二號線通車，迅速帶動世紀公園、龍陽路、張江等地區(qū)，使他們成為購房熱點區(qū)域；明珠線通車又讓江灣鎮(zhèn)、黃興綠地等受益匪淺。本項目還是該有自身的亮點去吸引更多的人。特別是在長逸路東端的板材老板，由于雙子樓的建成，他們目前的門面將會拆除，建配龍目前也未對這些板材客戶做出安排。多數(shù)感興趣者會上門詢問。引發(fā)投資客的熱情對本項目相當關鍵。因此前期的項目企劃尤其關鍵。u 投資客戶從本項目的實際情況看來，投資客戶對本項目的目前地理位置的接受度應該尚可，但是一旦至現(xiàn)場實地后根據(jù)目前的周邊大環(huán)境看來接受度應該不會很高，原因主要是由于周邊人氣不足、交通不便和廠區(qū)較多。短時期會形成一定的人流量，從X本地客源組成可見，具體分為動遷戶及本地居民，X一村至十村可謂X集人口聚集地，當?shù)乜诒畟鞑バ灿纱丝梢?。而到了今?月份，%，%；當月均價11333元/平方米。去年國六條出臺后，由于其調(diào)控側(cè)重點在于住宅市場，對住宅投資的影響很大，導致去年下半年各地出現(xiàn)住宅成交量的萎縮，而不受此次調(diào)控影響的商鋪，恰恰就在此時開始逆市飄紅。媒體也常爆出類似溫州客數(shù)億資金被套商業(yè)地產(chǎn)的新聞。在X樓市最火熱的時候，X的商鋪投資也一度熱到極點，時有“炒鋪勝于炒房”一說。第七部分：項目定位 定位契機與需求分析據(jù)統(tǒng)計：去年7月時，X商鋪的供求比還是1：，供遠過于求，但到了去年12月份，X商鋪的供求比猛然攀升到了1：，變成了供不應求，而今年1月份的供求比仍然穩(wěn)定在1：。綜合看來，利與弊各占50%，主要弊端為交通便捷性、人氣、周邊廠區(qū)的影響。隨著周邊項目的交付和業(yè)主的陸續(xù)入住，項目整體周邊的人氣將有所改善。因此都沒有100%的銷售去化。銷售率較高?？闪袨殚T案的主要競爭個案之一。不難推算，2層門面單價15000元，試問：單層門面豈不 是要賣到23000元以上？同比地理位置比其優(yōu)越的殷高西路的景瑞生活廣場的單價也只開出底層門面20000元/平米的銷售單價。 地塊SWOT分析優(yōu)勢：u 本案地塊位置位于X區(qū)較好地段u 基地正對大型建材市場（建配龍）u 基地臨近主干道逸仙路u 基地南面臨河，景觀指數(shù)上升，可提升整體項目檔次u 周邊含大批新建商品房，后市人氣強勁u 地處于X整體商業(yè)集中開發(fā)區(qū)域，前景看好u 正對長逸路，長逸路非大型車道，容易形成商業(yè)氛圍劣勢：u 地塊總長度較小，整體規(guī)劃要考慮周全則較費腦筋u 周邊尚未完全成熟，配套較少u 離X集中人口居住區(qū)較遠，步行約需15分鐘時間周邊人氣不旺，人流量較少u 周邊廠區(qū)靠近本項目，使層次降低，帶來銷售抗性u 交通配套相當不方便，逸仙路私家車沒法直接大轉(zhuǎn)彎，需要饒路u 交通不便可能會引起銷售成本增加（廣告增加或售樓處選址）u 建配龍二期雙子樓近臨本項目，會造成一定銷售分化 小結 從周邊區(qū)域商業(yè)個案分析看來，商業(yè)銷售形成了一種怪圈，開發(fā)商普遍的把層高做高，作為利潤空間的體現(xiàn)，舉例說明：盛達商業(yè)街，該項目主要依托的是盛達花園1800戶居民，為其配套的商業(yè)門面從表面上分析看來：門前一二八紀念路末端道路路況相當差，改造時間且未知，門面內(nèi)臟亂差，很多經(jīng)營條件沒有保障，也就是其銷售不理想的主要原因。長逸路以南沿線的廠區(qū)將隨著周邊現(xiàn)有的地塊開發(fā)陸續(xù)搬遷。X規(guī)劃局未來規(guī)劃淞寶地區(qū)為中點鋼鐵物流基地，再加上目前新興居住的住宅區(qū)增多，X的人口將日益增加。 租售：只租賃不出售 租金：——（可談） 總套數(shù)：280余戶 出租率：75% 付款方式：付六壓一 ——鵬程花園地點：長逸路X路以西動向：招商中業(yè)態(tài)：綜合型，但拒絕餐飲類租售：現(xiàn)房、以租為主鋪面形態(tài)：底層沿街商浦主力面積：105——160平米租金：總戶數(shù)：18戶出租率：70%——新城尚景地點：淞肇路333弄動向：商鋪銷售中形態(tài)：2層式全框架商鋪售價：15000元/平米（可談）層高：面積范圍：107——200余平米主力總價：170萬戶數(shù)：40余戶銷售率：近60%經(jīng)營業(yè)態(tài)：無要求，可做餐飲和辦營業(yè)執(zhí)照目前剩余最小面積：107平米——X商城（巴黎時光）地點：X路459號動向：商鋪銷售中形態(tài)：底層式全框架商鋪售價：13000——16000元/平米（可談）層高： 4米面積范圍：105——170平米主力總價：120萬總戶數(shù)：20余戶銷售率： 95%經(jīng)營業(yè)態(tài)：無要求，可做餐飲和辦營業(yè)執(zhí)照目前剩余最小面積：130平米——盛達家園地點：一二八紀念路67號（近江楊南路）動向：商鋪銷售中形態(tài)：2層式全框架商鋪售價：14000——17000元/平米（可談）層高： 面積范圍：130——280平米主力總價：170萬總戶數(shù)：30余戶銷售率： 50%經(jīng)營業(yè)態(tài)：無要求，自行申請餐飲和辦營業(yè)執(zhí)照——周邊業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：綜合商業(yè)地點：X路層數(shù)：一層面積：30平米左右租金：1500元/平米出租率：100%估算售價：10000元/平米 X鎮(zhèn)總體規(guī)劃淞南鎮(zhèn)位于區(qū)境南部。居民集中消費的多為日常生活需求，小型超市、賣場等，該些商業(yè)鋪面以臨街低層為主，零散的分布在居住區(qū)相對集中的區(qū)域附近。目前該鎮(zhèn)商業(yè)氛圍尚未形成氣候，需要一段時間來形成和招商。具體有軌交通3號線步行約600米（凇發(fā)路站）。地塊形狀為長方形，開間短，進深長。周邊暫時人氣及交通匱乏。X建配龍建材配送有限公司X鎏宇房產(chǎn)有限公司企劃銷售未知未知未知未知規(guī)劃用途商住+辦公住宅商鋪＋辦公住宅基地面積未知總建面40萬未知總建面69546銷售面積11540M297263M2未知21397M2建筑樓層6層16層18層雙塔814層主力面積辦公5080平米，住宅98平米5698M2未知94129平均單價辦公早期4000元8300商鋪12000辦公樓70007500主力總價目前6080萬4780萬未知未知付款方式一次性或按揭一次性或按揭一次性或按揭一次性或按揭總 戶 數(shù)1791061未知190可售戶數(shù)10（住宅）247未知74銷 售 率94%77%未知61%車 位 數(shù)未知未知未知未知貸款率限50%70%未知70%工程進度現(xiàn)房在建樁基礎封頂調(diào)查日期售 樓 處淞南路459號（長江路）云西路168弄長逸路15號淞發(fā)路25弄10號電 話66147279669888885645106856457188第六部分：本項目分析 地塊特征分析本地塊位于X鎮(zhèn)東南側(cè)，地處X鎮(zhèn)重點開發(fā)規(guī)劃區(qū)域。隨著淞南許多新建商品房的陸續(xù)交房，當?shù)氐闹袑邮杖肴巳阂膊粩嘣黾?，再加上政府預把淞南打造成X的鋼鐵物流基地，未來人口的增加將會促進商業(yè)項目的前景一片光明。u 外區(qū)動遷居民，主要集中在淞南的動遷房小區(qū)里，以虹口區(qū)虹鎮(zhèn)老街拆遷戶為主，這部分居民普遍素質(zhì)較差，收入偏低，但大多數(shù)喜歡吃喝玩樂，如果本項目定位為餐飲娛樂為主（低檔）這部分人可能會成為消費常客，但不是本項目的主力客戶群體。同樣，吸引該些區(qū)域客戶前來投資購買需要良好的廣告宣傳及項目自身性價比。E、外區(qū)外區(qū)客源主要集中在市區(qū)客源主體、主要集中為虹口、閘北、楊浦等區(qū)域，該區(qū)域人口購買力較強，主要多為投資客戶為主。但目前X的發(fā)展也引起了部分該區(qū)域的客戶關注。該板塊為項目主要本地客源區(qū)域的主要客源體之二，但由于高境本體商業(yè)項目在開發(fā)中的較多，因此從該區(qū)域能吸引至本項目的客源可見需要花上一番功夫。C. 高境板塊位于X區(qū)南部，與虹口、閘北、楊浦三區(qū)相鄰，與彭浦、廟行、淞南三鎮(zhèn)相接。2000年11月，根據(jù)滬府[2000]83號文（《X市人民政府關于同意X區(qū)鎮(zhèn)、街道行政區(qū)劃調(diào)整方案的批復》）精神，撤銷了原X鎮(zhèn)、原楊行鎮(zhèn)，建立了新的楊行鎮(zhèn)?？?cè)丝跒?03,867人，其中戶籍人口36,102人（引第五次人口數(shù)據(jù)）。該板塊居民較為集中，從表面上看，基本為項目主要本地客源體區(qū)域。淞南是一個以動遷導入人口為主的新興區(qū)域，現(xiàn)有16個居委會和2個籌備居委會，至2002年底，共有居民26329戶，發(fā)展至今常駐人口約150000人。按照規(guī)劃原則，區(qū)域?qū)⒗密壍澜煌?號線北延伸段通車契機，形成快速、便捷、通暢、高效的現(xiàn)代化城市交通網(wǎng)絡，從而對區(qū)域環(huán)境進行改善。整個淞南住宅區(qū)北臨吳淞口、蘊藻浜，南接高境鎮(zhèn)、楊浦區(qū)，西至泗塘河，東到黃浦江、閘北電廠。X缺的就是這類價格、服務、檔次中游的高性價比酒店。但是調(diào)查走訪下來，酒店雙休日的入住情況尚為理想，平常周一至周五的生意一般化，不過向X賓館這類有著大型會議室的，則在周一至周三期間的會議包場生意較好，多為大型企業(yè)開會商議的場所。金鐘桑拿中心、美發(fā)美容中心、銀河歌舞廳、棋牌室等康樂設施是您理想的休閑場所。 酒店各具特色的中、西式宴會廳，幽雅獨到的風味餐廳為下榻酒店的賓客提供滿意的菜肴；大堂酒吧、行政酒廊是您會友、小憩雅逸之處。新長江大酒店地址: X區(qū)淞寶路96號新長江大酒店座落于X的東海之濱，地處長江、黃浦江匯合之地，其建筑雄偉氣派，造型現(xiàn)代美觀，硬件設施達“四星級”標準之上。X日月城大酒店地址: X市X區(qū)長江路500號日月城大酒店X“日月城大酒店”位于長江西路488號，近X路，毗鄰淞南鎮(zhèn)人民政府，屬X區(qū)淞南鎮(zhèn)核心地帶、淞南鎮(zhèn)中心地標。酒店總計14層，有標準房、標準套房、行政套房、高級和豪華套房88間；公寓式辦公房約4200平方米；餐廳特備具有異國風情的包房9座和同時可供400余位貴賓就餐的宴會廳；有泊位充足的地下停車場及設施齊全的商務會議中心；并附配約7000平方米綜合商場；衛(wèi)星接收電視、貝爾電話系統(tǒng)、中央空調(diào)及預警治安消防裝置。海宮設有華東地區(qū)最大的室內(nèi)水上樂園，近百套經(jīng)濟型的客房。水晶宮設有海鮮廣場、水晶宮酒樓、大康歌城和龍泉桑拿中心。凱旋宮設有客房195間（套）、會議室五個，商務中心提供打字、復印及代購飛機、車票服務。沒當夜幕降臨，噴水池變換著五彩的燈光，泛光照明將整個建筑照得如同白晝，在夜色中，X大康度假城盡顯其無窮的魅力。 X大康度假城由“凱旋宮”、“海宮”、“水晶宮”和“康樂宮”四幢大樓組成，占地面積30畝，總面積四萬平方米，歐陸風情的建筑群環(huán)繞著氣勢不凡的中心廣場。 X大康度假城地處X市北郊的共康小區(qū)內(nèi)，距新客站八公里。另外，酒店還擁有先進的卡拉OK視聽設備、健身房、CICA吧、桑拿、美容美發(fā)、舞廳等休閑娛樂設施。酒店可為客戶提供各種會議及宴會服務，宴會廳面積超過600平方米，可同時700余人開會，7個大小不同的會議廳可根據(jù)會議和宴會需要進行布局安排。酒店擁有中西式婚房、綠色套房、標準客房155間；三樓國際會議中心的會議設施一應俱全，先進的視聽設備，多樣化的會議臺型，更是召開專業(yè)會議的理想場所。寶鋼集團X賓館是X寶鋼集團公司飯店旅游業(yè)的龍頭企業(yè)，且擁有8家子公司：寶鋼集團X國際旅行社、北京寶鋼大酒店、常熟寶鋼度假村、無錫碧波園飯店、朱家尖夢園度假村、寶鋼天津路招待所、和泉日本料理和X新X郁金香海鮮酒家，集旅游、餐飲、飯X金富門酒店地址: X區(qū)牡丹江路1285號座落于X北翼新城X的金富門酒店是一家設計新穎別致，環(huán)境幽雅的涉外三星級酒店，交通便利，環(huán)境怡人。賓館還設有商務中心、美容中心、商場、24小時咖啡座、酒吧、室內(nèi)游泳池、歌舞廳、出租車等多項服務設施。餐飲頗有特色，南有郁金香海鮮城，北有老X餐廳，多座規(guī)模風格迥異的宴會廳，薈萃粵、滬、揚、甬等不同菜系的佳肴，和泉日本料理及明園各式西餐也備受青睞。其副樓新普盛假日廣場高6層，是一座現(xiàn)代化的洗浴休閑中心，有各種健身浴，保健按摩，藥物蒸療和桌球房、乒乓房、電腦房、游戲房、棋牌室、影視廳、美食廣場等；觀光電梯直接送達六樓特設的名人俱樂部；大型廣場和地下停車場，令您出入自如；國際衛(wèi)星電視24小時提供服務?！?jīng)濟型酒店