【正文】 （二）建議 ? 合理控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度和銷售進(jìn)度； ? 做好內(nèi)外部關(guān)系協(xié)作，尤其是市政配套的盡快完善； ? 突出項(xiàng)目特色，加強(qiáng)營(yíng)銷宣傳； ? 加強(qiáng)施工管理，控制好建設(shè)成本； ? 對(duì)不確定因素進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤并制定應(yīng)急措施，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 ? 風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目盈虧平衡的分析，項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為 79%，可以看出項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 ? 技術(shù)分析結(jié)論 20 從市場(chǎng)的角度考慮，只要該項(xiàng)目本著合理規(guī)劃、定位準(zhǔn)確、良性營(yíng)銷的原則，把握好市場(chǎng)的機(jī)遇，經(jīng)過(guò)初步論證，該項(xiàng)目是可行的。進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，假設(shè)其他因素均不可變動(dòng)。 由于我們對(duì)項(xiàng)目的成本和銷售收入估計(jì)是比較保守的，考慮到市場(chǎng)上鋼材等材料價(jià)格有所下降的趨 勢(shì)以及區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)擁有提升的空間，所以本項(xiàng)目在銷售價(jià)格還有一定的提升空間，綜合考慮本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，還是可以接受的。即當(dāng)銷售收入達(dá)到 79%時(shí)，該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)保本，低于這個(gè)比率時(shí)，項(xiàng)目將出現(xiàn)虧損。 令 B=RC=0，可得出 101210 Q + [101210（ %+2%） ] Q =85690，求得 Q=79%。 根據(jù)線性盈虧平衡公式銷售收入方程為： R=P Q；支出方程為： C=[P (V+T)] Q +F。 19 七、不確定因素分析 （一）盈利平衡分析 各種不確定因素的變化影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致方案的損益情況發(fā)生質(zhì)變。 項(xiàng)目 行次 本年累計(jì)數(shù)（萬(wàn)元） 一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1 101210 減：銷售折扣與折讓 2 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額 3 減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 4 65812 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 5 10772 二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 6 24626 加、其它業(yè)務(wù)利潤(rùn) 7 減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用 8 3036 管理費(fèi)用 9 1974 三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 11 19616 加：投資收益 12 補(bǔ)貼收入 13 營(yíng)業(yè)外收入 14 減：營(yíng)業(yè)外支出 15 4096 四、凈利潤(rùn) 16 15520 ? 項(xiàng)目成本利潤(rùn)率為主營(yíng) 業(yè)務(wù)利潤(rùn) 24626萬(wàn)元 /主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 65812萬(wàn)元 =% ? 項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率為主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 24626萬(wàn)元 /主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 101210萬(wàn)元 =% ? 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率為項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 15520萬(wàn)元 /投資總額 85690萬(wàn)元 =% ? 項(xiàng)目投資投資利稅率為（項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 15520萬(wàn)元 +稅金 10772萬(wàn)元） /投資總額 85690萬(wàn)元 =% ? 項(xiàng)目投資收益率為主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 24626/投資總額 85690萬(wàn)元 =% （三）清償能力分析 項(xiàng)目總借款 40846 萬(wàn)元，借款期限為 2021 年 09 月至 2021 年 08 月， 總借款期限為 2年，根據(jù)現(xiàn)金流量分析，本項(xiàng)目的清償 相對(duì) 能力較強(qiáng)。 項(xiàng)目具體資金投入及使用計(jì)劃如下 ： 項(xiàng)目 20212021年 2021年 2021年 2021年 2021年 資金籌集 自籌資金 24966萬(wàn)元 借款 40846萬(wàn)元 銷售收入 21744萬(wàn)元 16308萬(wàn)元 27180萬(wàn)元 35976萬(wàn)元 小計(jì) 65812萬(wàn)元 21744萬(wàn)元 16308萬(wàn)元 27180萬(wàn)元 35976萬(wàn)元 資金使用 土地費(fèi)用 22331萬(wàn)元 建設(shè)費(fèi)用 4297萬(wàn)元 6115萬(wàn)元 12602萬(wàn)元 13114萬(wàn)元 6255萬(wàn)元 稅金及管理 1621萬(wàn)元 2553萬(wàn)元 1937萬(wàn)元 2924萬(wàn)元 3293萬(wàn)元 小計(jì) 27023萬(wàn)元 9073萬(wàn)元 14539萬(wàn)元 16038萬(wàn)元 9548萬(wàn)元 六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、項(xiàng)目的 清償能力兩個(gè)方面進(jìn)行分析，最終確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。貸款期限為 2021年 06 月至 2021年 05月，時(shí)長(zhǎng) 2年。 資金籌措與融資方式 本項(xiàng)目主要總投資為 85690萬(wàn)元，主要資金來(lái)源有： ? 自有資金 項(xiàng)目土地成本、前期費(fèi)用和樁基工程費(fèi)用必須由開(kāi)發(fā) 商自有資金投入使用，總計(jì) 24966萬(wàn)元。 項(xiàng)目總投資估算原則 ? 項(xiàng)目投資估算盡量反映項(xiàng)目的實(shí)際情況； 16 ? 項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； ? 項(xiàng)目總投資估算對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確估算或因市場(chǎng)變化導(dǎo)致投資增加的項(xiàng)目在不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)中考慮。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益預(yù)算 類別 銷售價(jià)格 面積 總金額 住宅 4530元 /㎡ 210000㎡ 95130萬(wàn)元 商業(yè) 8000元 /㎡ 7600㎡ 6080萬(wàn)元 配套用房 —— 2021㎡ —— 合計(jì) 101210萬(wàn)元 本項(xiàng)目初步毛利潤(rùn)為 101210萬(wàn)元。 參考因素 本案 嘉豪城 清江潤(rùn)城 山水國(guó)際 國(guó)賓壹號(hào)海涵 至上未來(lái)城 地段 12 14 13 13 13 13 規(guī)模 12 13 16 13 14 9 園林綠化 12 10 11 10 14 10 交通 12 14 13 13 13 13 戶型設(shè)計(jì) 12 10 10 10 10 10 升值潛力 10 9 8 8 8 8 周邊配套 10 12 11 11 11 11 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 10 9 11 7 11 9 產(chǎn)品品質(zhì) 10 9 11 8 10 9 合計(jì) 100 100 104 93 104 92 銷售價(jià)格 —— 4350 4900 4800 4900 4900 價(jià)格修正 —— 4350 5096 4464 5096 4508 權(quán)重 —— 10% 20% 20% 20% 20% 加權(quán) —— 435 1019 893 1019 902 一般銷售價(jià)格會(huì)根 據(jù)銷售周期的拉長(zhǎng)，也會(huì)有一定幅度的上漲 。 項(xiàng)目名稱 銷售價(jià)格 項(xiàng)目地址 嘉豪城 4350元 /㎡ 黃金卡發(fā)展大道與金發(fā)路交匯處 清江潤(rùn)城 4900元 /㎡ 發(fā)展大道 99 號(hào) 山水國(guó)際 4800元 /㎡ 毗鄰梅子埡水庫(kù)和三峽國(guó)際會(huì)展中心，北靠和諧路，東臨發(fā)展大道 國(guó)賓壹號(hào)海涵 4900元 /㎡ 北靠梅子埡水庫(kù) 至上未來(lái)城 4900元 /㎡ 展大道與宜昌新景觀大 道 ——東湖大道的交匯處 選部分小戶型產(chǎn)品及類似產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)類比，綜合考慮戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)模、配套、周 15 邊環(huán)境、園林景觀、地段、交通等多方面因素。 （二）工程進(jìn)度表 本項(xiàng)目建議采用滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)。 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)與組織經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 （一）工程計(jì)劃原則 工程計(jì)劃的主要原則是根據(jù)周邊市場(chǎng)成熟度來(lái)確定。 13 根據(jù) 剛性客戶需求的基本要素， 將項(xiàng)目打造成 宜昌高端生態(tài)居住區(qū) 的：“時(shí)尚之心” 、“活力之源” 和 “ 都市新桃源 ” 。新 桃源 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 一是 利用項(xiàng)目周邊擁有的優(yōu)良自然景觀資源，通過(guò)小區(qū) 建筑的布局、 內(nèi)部園林景觀 、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 的打造， 形成一種全新的有氧生活模式 。 即以低價(jià)策略入市，提倡高端的生態(tài)居住理念。 ? 項(xiàng)目地塊屬性為 商住 ， 容積率規(guī)劃； ? 項(xiàng)目地塊規(guī)劃 屬于宜昌高端生態(tài)居住區(qū)的邊緣 ， 周邊基本生活、交通配套極度缺失 ； ? 區(qū)域內(nèi)擁有運(yùn)河景觀帶、白鷺自然保護(hù)區(qū)、梅子埡水庫(kù)等優(yōu)良的天然自然景觀資源 ； ? 區(qū)域內(nèi) 尚未有大型居住生活區(qū) 。 ? 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 (O) ? 高端生態(tài)居住區(qū)的概念已經(jīng)形成，在今