【正文】 根據(jù)廣州市類似項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額項(xiàng)目各期的銷售收入具體見附表：《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》 。5 銷售收入測定（1） 銷售收入估算銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及市場分析，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的銷售收入為 33,143 萬元。（2） 資金籌措投資資金來源包括自籌資金、銀行融資及銷售回款。⑧ 銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的 3%。指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。項(xiàng)目其他費(fèi)用為 萬元。項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為 萬元。項(xiàng)目管理費(fèi)為 萬元。④ 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。③ 建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。② 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期《廣州市建筑工程價(jià)格信息》和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。經(jīng)查項(xiàng)目所在位置的辦公綜合用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)為 元/平方米（樓面地價(jià)） ，項(xiàng)目按容積率 12 計(jì)算容積率面積為 28,260 平方米。3 投資估算與資金籌措（1） 總投資估算序號 項(xiàng)目名稱 總額（萬元） 單價(jià)(元 /㎡) 占總投資比例1 土地成本 9, 2, %2 前期工程費(fèi) %3 建安工程 12, 3, %4 管理費(fèi) %5 不可預(yù)見費(fèi) %6 其他費(fèi)用 %7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2, %8 銷售費(fèi)用 %9 合 計(jì) 27, 8, 100%注：單價(jià)為按總建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ? 總投資估算說明① 土地成本——補(bǔ)交地價(jià)測算項(xiàng)目的土地為行政劃撥用地，原土地用途為影劇院 C35，現(xiàn)要改變土地使用性質(zhì)為辦公綜合用地，需補(bǔ)交地價(jià)。項(xiàng)目整體用地規(guī)劃指標(biāo)序號 項(xiàng) 目 指標(biāo)1 用地面積(㎡) 2,355 2 容積率 12 4 總建筑面積（㎡） 32,760 5 其中：計(jì)容積率面積(㎡) 28,260 　 商業(yè) 6,寫字樓 22,　 不計(jì)容積率面積(㎡) 4,500 　 地下車庫、設(shè)備用房 4,500 2 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和地塊現(xiàn)狀，作出開發(fā)進(jìn)度安排如下：項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2022 年第 1 季度開始動(dòng)工， 2022 年第 3 季度末竣工驗(yàn)收。參考目前市場上的車位租金，按每車位每月 800 元計(jì)算。停車場單層面積為 1,500 平方米，總面積 4,500 平方米。（5） 車位目前片區(qū)的寫字樓普遍存在車位緊張的狀況，因此本項(xiàng)目可通過增加車位數(shù)量，提升寫字樓的檔次，從而提升售價(jià)和租金?？啥ㄊ讓由啼伒氖蹆r(jià)為 40,000 元/平方米，其余各層根據(jù)一般商業(yè)物業(yè)價(jià)格制定規(guī)律及片區(qū)二層以上商業(yè)租金約在 200 元/ 平方米以上的情況，綜合計(jì)算出二層商業(yè)售價(jià)為 25,000 元/平方米，三層以上商業(yè)的售價(jià)為 18,000 元/平方米。價(jià)格定位目前中山二路臨街商鋪的二手交易價(jià)格在 50,000 元/平方米左右，月租金為 500元/平方米。而項(xiàng)目位于商業(yè)旺區(qū)，地鐵站旁，交通便利，也符合發(fā)展動(dòng)漫商業(yè)的地理位置條件，因此項(xiàng)目的商業(yè)部分整體定位可為動(dòng)漫銷售和體驗(yàn)的動(dòng)漫商業(yè)。商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目商業(yè)擬發(fā)展動(dòng)漫為主題的商業(yè)?？紤]到日后項(xiàng)目商業(yè)要銷售回現(xiàn)，若過多地增加裙樓商業(yè)的面積，可能面臨銷售困難或銷售率偏低的問題，因此本項(xiàng)目的商業(yè)裙樓應(yīng)根據(jù)片區(qū)的寫字樓案例的現(xiàn)狀，在 6 層設(shè)置 4 層商業(yè)裙樓，但 6 層未來經(jīng)營模式需借助動(dòng)漫或出版業(yè)等主題進(jìn)行經(jīng)營。（4） 商業(yè)定位體量目前片區(qū)寫字樓的商業(yè)裙樓普遍在 2～4 層，項(xiàng)目所在的中山二路的純商業(yè)中并無出現(xiàn)裙樓的形態(tài)。核心客戶重要客戶邊緣客戶片區(qū)內(nèi)從事醫(yī)療器械貿(mào)易的中小公司，醫(yī)療咨詢機(jī)構(gòu)，私家診所中小貿(mào)易公司，從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（金融、科技方向）的中小企業(yè)，中介服務(wù)業(yè)（律師行，稅務(wù)師行，咨詢行業(yè)等）港資，及部分規(guī)模較小的外資客戶價(jià)格定位項(xiàng)目銷售價(jià)格制定時(shí)考慮以下因素? 東風(fēng)路上甲級或準(zhǔn)甲級寫字樓的二手市場售價(jià)為 13,000 元~15,000 元/平方米左右；? 東風(fēng)路商務(wù)辦公氣氛較濃，較本項(xiàng)目具有區(qū)位優(yōu)勢；? 該片區(qū)辦公物業(yè)市場趨于穩(wěn)定，未來價(jià)格增長空間有限；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ? 項(xiàng)目在 2022 年發(fā)售；因此根據(jù)謹(jǐn)慎原則，確定項(xiàng)目在 2022 年時(shí)發(fā)售的價(jià)格為 12,500 元/平方米。建議每層除公共洗手間外，每隔 3~4 個(gè)開間預(yù)留排污管道，便于客戶日后設(shè)置私密洗手間?？紤]到電梯數(shù)量對寫字樓檔次的影響較大，因此建議設(shè)置不少于 4 部客梯，1 部貨梯。因此物業(yè)采用玻璃幕墻，突出中高檔物業(yè)形象，安裝中央空調(diào)，及鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)寬帶。結(jié)合項(xiàng)目的占地面積和凈用地面積考慮，應(yīng)留出部分項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 面積鋪設(shè)道路和建小型廣場，故可取單層建筑面積為 1,500 平方米。在此容積率下，項(xiàng)目的計(jì)容積率面積為 28,260 平方米，與附近路段最近發(fā)售的項(xiàng)目如錦城國際體量相當(dāng)。因此，可以判斷該區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目可爭取到的容積率一般為 12 左右，這與目標(biāo)容積率 13 有一定差距。根據(jù)與設(shè)計(jì)院的溝通，該層數(shù)屬于一般寫字樓設(shè)計(jì)規(guī)范的正常范圍，不屬于超高超限建筑，在建筑技術(shù)上實(shí)施不存在問題。（2）容積率的確定容積率的確定遵循以下思路：一是從建筑技術(shù)上論證，建筑技術(shù)實(shí)現(xiàn)有無問題，二是通過案例的研究，尋找區(qū)域?qū)懽謽鞘袌錾嫌袩o與目標(biāo)容積率相近的項(xiàng)目。電信廣場在一定程度上提升了路段辦公物業(yè)市場形象；而從附近東風(fēng)路辦公帶近期推出的寫字樓物業(yè)來看，都屬于甲級或準(zhǔn)甲級，可見較高檔的寫字樓是目前區(qū)域市場發(fā)展的趨勢和要求。案例啟示? 動(dòng)漫商業(yè)項(xiàng)目需具備便捷的交通連接條件，以便吸引不同區(qū)域的動(dòng)漫愛好者前往；? 單純以動(dòng)漫產(chǎn)品出現(xiàn)的商業(yè)較少，一般是以動(dòng)漫為主題，配合相關(guān)的商業(yè)形項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 態(tài)，如小飾品，特色服裝，電子產(chǎn)品等；? 租金情況基本與區(qū)內(nèi)其他商業(yè)業(yè)態(tài)租金一致。月。月，不限高商鋪一般為 500 元/㎡價(jià)格：動(dòng)漫星城內(nèi)商鋪只租不售，分為兩種，一種為位于場地中間的限高鋪位，一種為位于場地靠墻位置的不限高商鋪。另外，負(fù)二層銷售的動(dòng)漫產(chǎn)品主要集中在一個(gè)叫動(dòng)漫世界的地方，為負(fù)二層的夾層，里面銷售產(chǎn)品統(tǒng)一，規(guī)模不大但動(dòng)漫各類產(chǎn)品齊全，可謂動(dòng)漫星城的精髓之地。據(jù)我們現(xiàn)場調(diào)查，東翼負(fù)一層主要以經(jīng)營服飾、化妝品、餐飲店為主，銷售動(dòng)漫產(chǎn)品的店鋪較少，只有兩家；負(fù)二層主要以經(jīng)營飾品、化妝品、動(dòng)漫產(chǎn)品的店鋪居多；負(fù)三層經(jīng)營衣物、鞋等用品較多。項(xiàng)目總投資 6 億元，建筑面積 3 萬平方米，使用面積 2 萬平方米，是一個(gè)集產(chǎn)品展示、發(fā)布、銷售、體驗(yàn)、互動(dòng)、娛樂、銷售、購物于一體的大型動(dòng)漫產(chǎn)品交易場所。集中商業(yè)和購物中心的租金的浮動(dòng)幅度較大，錦軒現(xiàn)代城二樓的租金約在 200 元/㎡/月，而中華廣場的租金約在 200~800 元/㎡/月不等。租金方面，臨街商鋪的租金一般可達(dá)到 500 元/㎡/月，部分農(nóng)林下路和東川路的街鋪更可達(dá)到 700 元/㎡/月。而東川路因有東川運(yùn)動(dòng)名城的存在而以經(jīng)營運(yùn)動(dòng)用品為主，中山二路的商鋪業(yè)態(tài)較多樣化，有銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，日常消費(fèi)用品店，而該路段眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)也使得藥店和售賣醫(yī)藥器械的店鋪占有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。臨街商鋪主要沿農(nóng)林下路、東川路和中山二路分布。而錦軒現(xiàn)代城則為裙樓商業(yè)，位于地鐵東山口站上蓋，其裙樓上為住宅，負(fù)一層商業(yè)與地鐵站出口連接。集中商業(yè)中心主要有東川路的東川運(yùn)動(dòng)名城和農(nóng)林下路的錦軒現(xiàn)代城。綜合購物中心則有位于中山三路烈士陵園地鐵站上蓋的中華廣場，是廣州最大型的地鐵上蓋商業(yè)之一，商業(yè)建筑面積達(dá)到 17 萬平方米。王府井百貨于 1996 年開始營業(yè)，是北京王府井百貨于首都外設(shè)立的首間分店，營業(yè)面積 16,000 平方米，日均客流量達(dá) 6~8 萬人次。片區(qū)的商業(yè)形態(tài)齊全，既有一層的臨街商鋪，亦有集中式商業(yè)，及大型的百貨商店和綜合購物中心。3 片區(qū)商業(yè)市場分析因項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，無法改變區(qū)域商業(yè)格局，因此商業(yè)市場研究的范圍只選取項(xiàng)目所在路段中山二路、三路及鄰近路段農(nóng)林下路和東川路的商業(yè)市場。除東峻廣場商業(yè)裙樓規(guī)模較大外，其余辦公物業(yè)的商業(yè)裙樓規(guī)模較小，一般在2~3 層，業(yè)態(tài)多為夜總會(huì)，酒樓。主要客戶中介服務(wù)業(yè)，科技公司，金融行業(yè)裙樓形態(tài)4 層商業(yè)裙樓，1 層為商鋪，快餐店，2~4 層為酒樓、夜總會(huì)商業(yè)租金項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 因此小業(yè)權(quán)眾多。因商務(wù)辦公氣氛比中山路段要好，因此租金相應(yīng)比中山路段高?，F(xiàn)二手售價(jià)為 15,000 元/平方米主要客戶中介服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)企業(yè)，貿(mào)易公司裙樓形態(tài)3 層商業(yè)裙樓，1 層為商鋪， 2~3層夜總會(huì)商業(yè)租金 底層商鋪 150 元 /平方米/月項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 名稱 錦城大廈位置 東風(fēng)東路，天譽(yù)商務(wù)大廈斜對面 級別 甲級主要配套 6 部電梯，中央空調(diào) 建筑面積單層面積 1,115 平方米，總建面 3萬平方米 開間分布 主流單位面積 135 平方米左右空置情況現(xiàn)出租率約為 60％，空置單位較多租售價(jià)格租金約為 100 元 /平方米/月，管理費(fèi) 25 元。東風(fēng)路段（包括農(nóng)林下路）名稱 新裕大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 位置 農(nóng)林下路與東風(fēng)路交匯處 級別 乙級主要配套 5 部電梯，中央空調(diào)，110 個(gè)車位 建筑面積單層面積 1,250 平方米，總建面73,400 平方米開間分布單位面積 80、100 、150 平方米不等，大面積起租空置情況現(xiàn)出租率約為 90％，剩余少量單位出租租售價(jià)格租金約為 75 元/ 平方米/月，管理費(fèi) 28 元，二手售價(jià)約 12,000 元/平方米。車位的缺少對路段內(nèi)辦公物業(yè)的租金有一定的貶損。在市調(diào)過程中我們發(fā)現(xiàn)該路段寫字樓普遍面臨車位不足的問題，由于基底面積小，可提供的車位不多，大部分寫字樓已不能滿足租戶日益增多的車位需求。其余的租戶包括中介咨詢服務(wù)業(yè)，其它類型的貿(mào)易公司等。客源方面，絕大部分為中小企業(yè)。路段內(nèi)除電信廣場、中華國際中心兩個(gè)甲級項(xiàng)目外，其余寫字樓都為乙級標(biāo)準(zhǔn)，單層面積小于 1500 平方米，開間面積約在 70~110 平方米左右。裙樓形態(tài)2 層為商業(yè)裙樓，原為酒樓，現(xiàn)已停業(yè)商業(yè)租金項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 名稱 中華國際中心位置 中山三路 級別 甲級主要配套25 部客梯，中央空調(diào)，寫字樓會(huì)所，會(huì)議廳，室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場所，1100 個(gè)車位建筑面積分 A、B 塔，A 塔高 26 層，B 塔高62 層，單塔單層面積約 1800 平方米，總辦公面積約 12 萬平方米開間分布 最小開間面積約為 120 平方米左右空置情況現(xiàn)出租率約為 90％，剩余部分單位出租租售價(jià)格租金約為 130 元 /平方米/月，管理費(fèi) 29 元， 。主要客戶中小型貿(mào)易企業(yè)，中介服務(wù)業(yè)，醫(yī)療器械相關(guān)公司。不對外出售。開間實(shí)用率為 64％。 主要客 戶 大中型企業(yè)，外資公司裙樓形態(tài)1～3 層為商業(yè)裙樓，業(yè)態(tài)為酒樓、證券營業(yè)部、咖啡庭等商業(yè)租金首層為 310 元/平方米，2層為 180 元/ 平方米， 3 層為 120 元 /平方米名稱 匯隆大廈位置 中山二路 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 級別 乙級主要配套 3 部電梯，中央空調(diào)，會(huì)議廳建筑面積單層面積約 400 多平方米，共 20層開間分布 開間面積為 110 平方米左右空置情況現(xiàn)出租率約為 85％，剩余少量單位出租租售價(jià)格租金約為 60 元/ 平方米/月，管理費(fèi) 25 元，不對外出售?？蛻艉妥饨鹗蹆r(jià)等基本和各辦公帶的特征相符。從越秀區(qū)辦公物業(yè)的板塊來看，覆蓋了中山路辦公帶與東風(fēng)路辦公帶的部分地段。其余乙級物業(yè)的月租金為 55～75 元/平方米不等。該片區(qū)的客戶除電信廣場和中華國際中心因物業(yè)檔次較高和可租賃面積較大而吸引到優(yōu)質(zhì)的大型企業(yè)以外，大部分寫字樓的客戶以中小型企業(yè)為主，行業(yè)分布分散，由商業(yè)帶來的貿(mào)易代理，中介服務(wù)咨詢等占有相當(dāng)?shù)谋壤?。寫字樓的檔次普遍不高，多為乙級標(biāo)準(zhǔn)，且建設(shè)的年期較早，外觀設(shè)計(jì)使用等已顯落后。中山路沿線是廣州市傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，農(nóng)林下路商圈、中華廣場商圈、北京路商圈和上下九商圈等廣州主要的商圈都沿中山路分布，地鐵 1 號線也有相當(dāng)多的站點(diǎn)沿中山路一帶布置，因此中山路辦公帶的商業(yè)配套最為齊全。租金與售價(jià)目前該片區(qū)辦公物業(yè)的月租金約為 60~85 元/平方米，近期開售的兩個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目，位于東風(fēng)東路的紫園國際和東風(fēng)西路的亞洲金融中心，銷售均價(jià)分別為15,500 元/平方米和 12,000 元/平方米。近兩年隨著寫字樓市場水平的整體提升，不少甲級水準(zhǔn)的寫字樓開始推出市場，提升了該片區(qū)的辦公物業(yè)檔次。因此該片區(qū)辦公物業(yè)的前景值得看好。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 東風(fēng)路辦公帶東風(fēng)路辦公帶最大的特點(diǎn)是片區(qū)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)集中，廣東省政府，廣州市政府和其它主要政府部門都位于東風(fēng)路，政府資源成為該片區(qū)寫字樓市場的最大優(yōu)勢。租金與售價(jià)目前環(huán)市路的高