【正文】 市場(chǎng)華怡賓館：XX區(qū)共江路301號(hào)華怡賓館是一座按國(guó)際高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，能滿足現(xiàn)代生活需求的綜合性涉外賓館，集商務(wù)辦公、商務(wù)會(huì)議、旅游休閑、娛樂(lè)健身為一體，裝飾高雅清新，總面積24000多平方米。租賃客戶寧可選擇生活配套齊全且知名度和交通方便的區(qū)域進(jìn)駐。 地處位置尷尬，為虹口X的交界處，虹口的辦公氣氛明顯大于X。 銷售團(tuán)隊(duì)有問(wèn)題，導(dǎo)致較為混亂，可售又可租賃，變化較大。分析下來(lái)，銷售不理想的主要原因?yàn)椋?靠近鐵路，噪音影響較大 價(jià)格雖說(shuō)較為合理，但同比周邊住宅比較跨度較大，價(jià)差為1000/平米左右?？勺饪墒鄣匿N售形態(tài)，均價(jià)約9500元。租賃不理想的原因： 租金較高，可參照的租賃市場(chǎng)較多 X真正的辦公需求較弱 未成為X的CBD，策劃不理想 沒有針對(duì)客戶群定位——高景國(guó)際大廈目前該項(xiàng)目主體以現(xiàn)房為主，7月份可入住，由于地理位置的不理想，主要靠近鐵路，進(jìn)出路僅為一條南面路口，較為不便，又被人第一感覺“凹”在殷高西路里面，因此出售率較低，其銷售團(tuán)體年齡層分布很大，給人以不專業(yè)的感覺。目前優(yōu)惠政策僅為免1個(gè)月租金（裝修期）。目前的進(jìn)駐率為25%。內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)為光纜進(jìn)戶，中央空調(diào)，全天候可支持加班。公攤為30%，外設(shè)公共衛(wèi)生間。核算租金基本為11000——15000/月。但目前的出租率并不理想，主要由于其租金較高，3元/平米/天?！獏^(qū)域辦公分析：本案周邊區(qū)域與本案最具有競(jìng)爭(zhēng)力的為——安信商業(yè)廣場(chǎng) （現(xiàn)房出租）及高景國(guó)際大廈。底層為商鋪，采用全進(jìn)口法國(guó)OTIS電梯，全天候熱水供應(yīng)，分層控制的專業(yè)采暖通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，配有地下車庫(kù)?？偨ㄖ娣e4860M2，總戶數(shù)28戶。——寶蓮府邸(%)該案目前主推寶蓮府邸商務(wù)樓，于2005年4月28日開盤，2006年1月31日交付使用。項(xiàng)目整體布局以“一縱兩橫”為構(gòu)架，一條縱街從南向北貫穿街區(qū)，兩條橫軸豐富空間變化。該項(xiàng)目在X首創(chuàng)了5．5米的寫字樓層高，入駐企業(yè)可根據(jù)需要將其上下進(jìn)行兩層分割，達(dá)到“買1得2”的使用效果。祥騰國(guó)際廣場(chǎng)位于牡丹江路，無(wú)論從工業(yè)經(jīng)濟(jì)還是從城市建設(shè)的角度來(lái)衡量，都實(shí)現(xiàn)了與X區(qū)整體規(guī)劃的“無(wú)縫對(duì)接”。——祥騰國(guó)際廣場(chǎng) (銷售率83%)作為北X首座5A寫字樓的祥騰國(guó)際廣場(chǎng)已于去年4月28日盛大公開，據(jù)悉開盤當(dāng)日即簽約78套房源。建有大型綜合大賣場(chǎng)、星級(jí)酒店、高級(jí)寫字樓，眾多各類專賣店、商鋪、運(yùn)動(dòng)城、藝術(shù)廊、酒樓、酒吧、咖啡店，并配套銀行、洗衣店、 電影院、汽車陳列室等諸多生活服務(wù)配套設(shè)施，停車位將近１000個(gè)。安信集團(tuán)在X興建安信商業(yè)廣場(chǎng)。大樓內(nèi)設(shè)電梯3部，外立面采用玻璃幕墻和鋁板，內(nèi)部分隔面積為80㎡～730㎡不等，房屋售價(jià)初定為8500～10500元/㎡，適宜各類企業(yè)、機(jī)構(gòu)辦公，宜租宜售。X高境科技發(fā)展有限公司由X虹房（集團(tuán)）有限公司和高境資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司共同投資成立。但當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)起較晚，交通、生活、娛樂(lè)環(huán)境尚不成熟，所以價(jià)位多不超過(guò)9000元/平方米。祁連鎮(zhèn)緊靠大場(chǎng)鎮(zhèn)，西與嘉定接壤，早年的情況相同。特別隨著南部的大華小區(qū)的開發(fā)成功，帶動(dòng)了一批樓盤的開發(fā)，銷售火爆目前該區(qū)域價(jià)位在800013000元/平方米。且處于X、普陀、閘北的三不管地區(qū)，所以盡管有的滬太路穿鎮(zhèn)而過(guò)，但發(fā)展落后。東與閘北區(qū)交界，南與普陀區(qū)為鄰，是X區(qū)與市中心距離最近的鎮(zhèn)。由于交通尚屬便利，配套設(shè)施基本健全，價(jià)格維持在80008500元/平方米。（2）共和新路沿線淞南、廟行兩鎮(zhèn)地處X區(qū)中心地帶，擁有通河、泗塘這兩個(gè)成熟的生活區(qū)，加上與閘北區(qū)的彭浦新村相鄰，歷來(lái)發(fā)展較好。但隨著逸仙高架的落成，以及隨著早期楊浦區(qū)與其交界處的文化花園和三湘世紀(jì)花城的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)起色，特別是依托逸仙高架和殷高西路兩側(cè)形成逸仙新村、共和新村、高境新村為主體的現(xiàn)有城區(qū)框架也出現(xiàn)了幸之苑和高境欣苑等一批早期樓盤。區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)仍有可為。而且有效需求大，銷售率多在70%以上。近年，由于寶鋼的發(fā)展和貨幣化分房政策，使淞寶的房地產(chǎn)呈方興未艾之勢(shì)。X鎮(zhèn)又稱淞寶地區(qū)，是X政治、文化和經(jīng)濟(jì)的中心城區(qū)。 （1）逸仙路沿線 逸仙路從楊浦、虹口接壤的曲陽(yáng)地區(qū)開始，一直通往X鎮(zhèn)。逸仙路一線主要集中在蘊(yùn)藻浜以北的X鎮(zhèn)和靠近市區(qū)的高境鎮(zhèn)；共和新路一線主要集中在淞南鎮(zhèn)的泗塘、通河地區(qū)；滬太路一線主要集中在大場(chǎng)和祁連二鎮(zhèn)。X區(qū)偌大的面積，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴三條主干道：滬太路、共和新路、逸仙路。由于歷史、地理位置等原因大部分地區(qū)開發(fā)相對(duì)滯后。%。一般來(lái)說(shuō)商品房的銷售率較高，%，%。而高層因其建筑成本等原因在區(qū)內(nèi)供應(yīng)量相對(duì)較少。目前X區(qū)的樓盤極端最高價(jià)位也不過(guò)10000元/平方米左右。包括逸仙路沿線的高境地區(qū)、淞寶地，共和新路沿線的通河、泗塘地區(qū)，滬太路沿線的大場(chǎng)、祁連地區(qū)。各地區(qū)的樓盤定位，目標(biāo)客戶群各有不同。 分區(qū)域建設(shè)，各自獨(dú)立發(fā)展 由于土地面積廣，發(fā)展不均，人口相對(duì)集中等原因，X區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也主要集中在這幾個(gè)區(qū)域。由于地處X北郊，長(zhǎng)期以來(lái)除了寶鋼、上鋼等鋼鐵企業(yè)的發(fā)展外，主要以農(nóng)業(yè)為主，加上島嶼面積占到了總面積的26%，所以城市化進(jìn)程較慢。X區(qū)偌大的面積，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴三條主干道：滬太路、共和新路、逸仙路。由于歷史、地理位置等原因大部分地區(qū)開發(fā)相對(duì)滯后。這主要得益于X整體良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政策的帶動(dòng)及郊區(qū)大市政、大交通的不斷挺進(jìn)。而目前整體X市商品房?jī)r(jià)格隸屬X的房?jī)r(jià)最為貼近人心，2005年至今隨著X區(qū)整體商品房開發(fā)力度的加大，銷售面積同比其他區(qū)域一直名列前矛。X西城區(qū)是X為適應(yīng)新發(fā)展和城市功能拓展重點(diǎn)建設(shè)的新城區(qū)，正在成為X區(qū)城市建設(shè)又一亮點(diǎn)。隨著近兩年的開發(fā)，X區(qū)正在發(fā)生著日新月益的變化。X將建成分工合理、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城區(qū)。最近X區(qū)規(guī)劃局又新鮮出爐了區(qū)域總體規(guī)劃發(fā)展綱要，為X市民展現(xiàn)了一幅美麗的圖景。 2007年X郊區(qū)的商業(yè)將會(huì)加快開發(fā)力度，市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)明顯增加，這對(duì)于完善郊區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)，刺激當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的發(fā)展將會(huì)起到極大的促進(jìn)作用。此類的專業(yè)市場(chǎng)諸如七浦路服裝批發(fā)市場(chǎng)、曹安輕紡、鞋帽批發(fā)市場(chǎng)等。 2007年X商業(yè)的租賃市場(chǎng)的租金水平兩極分化特征將會(huì)更加明顯，市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈以及特色商圈的租金水平仍將保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)供不應(yīng)求；但是居民消費(fèi)圈和郊區(qū)商圈的商業(yè)由于總體供過(guò)于求，導(dǎo)致租金水平將會(huì)出現(xiàn)小幅度的回落，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 2007年X商業(yè)市場(chǎng)的銷售仍將保持一個(gè)良好的態(tài)勢(shì)，其中專業(yè)市場(chǎng)和郊區(qū)的集中型商業(yè)仍然是 市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，很容易達(dá)到比較理想的銷售目標(biāo)。 2007年X商業(yè)市場(chǎng)仍將保持持續(xù)供應(yīng)的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)量基本將與2006年持平。 2006年部分掛牌成交地塊基本情況性質(zhì)區(qū)域地塊名稱用途土地面積（萬(wàn)M2）總地價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/M2）中標(biāo)單位商辦長(zhǎng)寧華新街道71街坊31/2丘地塊商業(yè)、辦公1,800 9,010X萬(wàn)博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司X淞南鎮(zhèn)長(zhǎng)逸路南側(cè)地塊商業(yè)、辦公 2,6003,890X名府置業(yè)普陀桃浦鎮(zhèn)549坊12丘地塊商辦7,2731,018 X致臻實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司綜合普陀真如副中心A36地塊住宅、商辦220,0003,056雅富投資、X長(zhǎng)潤(rùn)、X江和X淞南鎮(zhèn)長(zhǎng)江南路地塊住宅、商辦 10,3002,689X湘騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司住宅楊浦新江灣城C2地塊住宅154,1006,677華潤(rùn)置地股份有限公司浦東南碼頭街道8街坊地塊住宅41,8004,066東方海外X淞南鎮(zhèn)逸仙路地塊住宅 88,0004,008X市浦東新區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）X羅店鎮(zhèn)C35地塊住宅 26,4002,894X羅南房地產(chǎn)有限公司X羅店新鎮(zhèn)C53地塊住宅 44,0002,576X綠洲花園置業(yè)有限公司南匯臨港新城WSWC42地塊住宅36,500 1,105綠地集團(tuán)2007年商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展展望：這幅占地面積560畝、一級(jí)土地市場(chǎng)供應(yīng)奇缺，更為重要的是該地塊位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，周邊配套設(shè)施較完善，居住氛圍已相當(dāng)濃郁，并且土地出讓面積之大是引來(lái)眾多開發(fā)商競(jìng)相追捧的原因。住宅用地中，新江灣城C2地塊經(jīng)過(guò)175輪叫價(jià)，折合樓面地價(jià)6,677元/平方米，這個(gè)價(jià)格刷新了去年珠江投資競(jìng)得新江灣C1地塊時(shí)的紀(jì)錄，同時(shí)也是今年X住宅用地中成交價(jià)格最高的土地。從今年公開招投標(biāo)土地價(jià)格來(lái)看，普陀區(qū)真如副中心地塊成為今年的“標(biāo)王”，究其原因，之所以成為“霸主”，主要得有益于區(qū)域規(guī)劃，真如副中心是全市四副中心之一，隨著區(qū)域正式納入啟動(dòng)階段，其未來(lái)前景不可小覷，何況該地塊是中心區(qū)內(nèi)出讓面積頗大的商業(yè)用地，也決定了其總地價(jià)的高昂。如X愛夢(mèng)敦置業(yè)有限公司分兩次掛牌出售其全部股份，該項(xiàng)目公司的主要資產(chǎn)就是土地儲(chǔ)備。 ，被迫出局由于政策實(shí)施使開發(fā)商面臨著資金和管理方面更大的壓力和要求，部分開發(fā)商只能選擇出讓土地或者項(xiàng)目以度過(guò)難關(guān)。首當(dāng)其沖的便屬新鴻基地產(chǎn)，2006年1月，新鴻基將閑置近9年的襄陽(yáng)路地塊納入囊中，該地塊占地面積約4萬(wàn)平方米，批租時(shí)容積率超過(guò)6，用途為綜合地塊，原計(jì)劃建造五星級(jí)酒店、辦公樓、商鋪。而以往土地供應(yīng)大戶松江今年出讓面積依然有限，另外去年出讓面積之最的奉賢區(qū)今年出讓面積也有所縮水。（如虹口區(qū)四川北路和北外灘兩大區(qū)域在2005年底已開始進(jìn)入全面改造階段，今年有2幅商辦土地出讓：軌道交通10號(hào)線四川北路站地塊、軌道交通10號(hào)線天潼路站地塊等；副中心區(qū)域正加快建設(shè)發(fā)展的腳步（城市副中心之一，普陀區(qū)真如副中心地塊等）。從今年五次土地公告出讓結(jié)構(gòu)中也可看出，非居住類物業(yè)，商辦、金融、綜合等性質(zhì)物業(yè)出讓幅數(shù)占半壁江山。而2005年累計(jì)出讓土地中，%；%；%；%。 單位：萬(wàn)平方米 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，今年中低價(jià)商品房與配套商品房土地供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于去年是土地市場(chǎng)整體供應(yīng)銳減的主要原因。中國(guó)人民銀行《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》——國(guó)家稅務(wù)總局%中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策的通知財(cái)政部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀行2006年政策一覽1．土地市場(chǎng)驚濤駭浪土地作為房地產(chǎn)業(yè)的源頭正成為宏觀調(diào)控的重中之重，“普通住房不得低于年度出讓總量的70%、提高土地相應(yīng)稅費(fèi)等政策相繼出臺(tái)，表明政府運(yùn)用行政及經(jīng)濟(jì)手段，進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理的信號(hào)，同時(shí)重申對(duì)閑置土地的調(diào)控力度、也表現(xiàn)出政府將政策落到實(shí)處的信心與決心。建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 ——建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、工商行政管理總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知——中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》——建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、國(guó)家工商行政管理總局和外匯管理局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)家稅務(wù)總局第三階段中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。從政策目標(biāo)的號(hào)召力來(lái)看，與往年相比有過(guò)而無(wú)不及；從政策的可操作性來(lái)看，諸多政策首度出臺(tái)，其執(zhí)行力如何還無(wú)從顯現(xiàn)；從影響市場(chǎng)的程度來(lái)看，更多心理預(yù)期的影響。租金水平的走勢(shì)表明，X商業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是非常不平衡的，局部地區(qū)供不應(yīng)求，但另外一些區(qū)域卻供過(guò)于求，這一情況將大大制約居民消費(fèi)圈內(nèi)新增商業(yè)的銷售過(guò)程。2006年X商業(yè)租金水平的走勢(shì)表明，市級(jí)商圈和區(qū)級(jí)商圈對(duì)于集中型商業(yè)的需求是很大的，但是由于市中心區(qū)域土地資源有限，故此難以滿足這些需求，2007年這些區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹑詫⒗^續(xù)上漲。天，而1月份平均租金為13元/平方米天，而1月份平均租金僅為38元/平方米 商業(yè)物業(yè)租金水平價(jià)格小幅上揚(yáng) 2006年X市各類商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格趨穩(wěn)，其中市級(jí)、區(qū)級(jí)商圈租金價(jià)格堅(jiān)挺。圖2：2006年商業(yè)銷售價(jià)格走勢(shì)2.4月份由于興力達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)的整體收購(gòu)，且其收購(gòu)價(jià)格價(jià)格較高，從而大大提升了該月的商業(yè)市場(chǎng)的銷售均價(jià)。圖1：2006年商業(yè)物業(yè)供求情況表這兩艘商業(yè)航母拉高了4月份和7月份的整體供應(yīng)量。除7月份外，市場(chǎng)中可售商業(yè)物業(yè)的面積每月均呈現(xiàn)量減。2006年新增出售大型商業(yè)項(xiàng)目列表月份項(xiàng)目名稱地址供應(yīng)量（平方米）1月東晶國(guó)際商業(yè)街浦東大道900988號(hào)80,0004月新干線松江泗磚路1弄55,894興力達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)真光路1326號(hào)159,9805月七浦聯(lián)富商業(yè)廣場(chǎng)河南北路99號(hào)47,5776月X曹安國(guó)際商城曹安路1833號(hào)49,0417月萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)邯鄲路萬(wàn)達(dá)展示中心208,65012月中邦金座康沈路686號(hào)康橋文化中心一樓50,000而萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)供應(yīng)面積為208,650平方米，為所有新增供應(yīng)項(xiàng)目中面積最大的。 一手商業(yè)市場(chǎng)但是也不能忽視目前X商業(yè)市場(chǎng)中突顯的一些問(wèn)題，譬如供應(yīng)結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)的不平衡等?！边@不能不說(shuō)是政府在旗幟鮮明地倡導(dǎo)“梯級(jí)住房消費(fèi)”概念。因此中國(guó)人傳統(tǒng)的觀念對(duì)房?jī)r(jià)飚升的影響也有其因素。相比較歐美、日本和香港地區(qū)，也不是多數(shù)青年剛剛參加工作便去買產(chǎn)權(quán)房。在這里筆者不得不提到另一個(gè)問(wèn)題———房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。 “梯級(jí)住房消費(fèi)”“2007年是個(gè)政策落實(shí)年。與此同時(shí)，同樣被人們關(guān)注、與住房結(jié)構(gòu)相關(guān)的政策內(nèi)容另有一條—即關(guān)于加快城鎮(zhèn)廉租房制度的建設(shè)、規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難?！币晃籜房地產(chǎn)界人士如是說(shuō)。假設(shè)現(xiàn)有政策措施被嚴(yán)格執(zhí)行的話，2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)一些根本性的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)迎來(lái)持續(xù)、穩(wěn)定、健康