【文章內容簡介】 濟環(huán)境，如何改變目標客群的觀望、如何挖掘改善型自住客戶是板塊內各樓盤面對的共性問題。. 項目區(qū)域主要競爭項目分析. 主要在售競爭項目一覽表光華路區(qū)域：項目名稱德基紫金南苑萬達江南明珠萬達紫金明珠鴻意星城項目地址玄武區(qū)長巷石楊路2號星海路8號星海路6號開發(fā)商南京凱豐經濟開發(fā)有限公司南京萬達房地產開發(fā)有限公司萬達房地產開發(fā)有限公司南京鴻意地產開發(fā)有限公司總建筑面積25萬㎡18萬㎡㎡15萬㎡容積率2綠化率%%40%%推出時間在售期數(shù)二期四期二期建筑形式多層（6+1）、小高層（10+1）、高層（17+1）多層（45層）小高層（10+1）裝修標準毛坯毛坯毛坯毛坯總套數(shù)2200套四期150套2306套1200套銷售率54%98%90%銷售均價（元/㎡）9500850072007500折后均價（元/㎡）900084006700主力面積（㎡）991149013012716092129主力客群主城范圍內年輕成功人士板塊內改善居住人群、首次購房外地人板塊內改善居住人群、首次購房外地人板塊內改善居住人群、首次購房外地人后續(xù)供應量（㎡）約18萬基本售完基本售完基本售完216。 項目所在區(qū)域樓盤受容積率限制，建筑一般為多層、小高層，為爭取建筑面積的最大化，產品多做了頂層躍層。216。 從樓盤戶型方面，各個樓盤的主力面積幾乎都是以90平方米（兩房兩廳）、120平方米（三房兩廳）的戶型占據(jù)了市場主力地位，三房仍然最受市場的青睞。216。 從價格上看，項目所在光華路區(qū)域銷售均價在67009000元/平方米左右，比月牙湖和紫金山板塊的豪宅定位居住區(qū)價格低很多，符合此區(qū)域中高端購買人群的定位。216。 從樓盤配套來看，周邊環(huán)境尚可，光華門地區(qū)交通較順暢，但到達率不高，教育和商業(yè)等相關配套還需進一步提升。. 后續(xù)市場供應預測根據(jù)房地產網上公布的城東板塊在售和在建項目（不包括未入網的待開發(fā)地塊）不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，，占整個板塊后續(xù)供應量的65%，可見此區(qū)域在整個板塊中競爭非常激烈。從以上數(shù)據(jù)可見，城東板塊的后續(xù)供應量巨大，在09年嚴峻的全市房地產市場中，壓力非常大，項目所處區(qū)域又是板塊中壓力最大的一個區(qū)域，銷售前景不容樂觀。（說明按照2008年成交套數(shù)1663套*套均面積120平方米計算，板塊年成交不到20萬平方米，按照2007年最好成交套數(shù)5330套*套均面積120平方米計算，最好年成交不到65萬平方米，市場競爭還是比較大的。）. 重點競爭個案分析德基紫金南苑「項目概況」：德基紫金南苑位于海內外聞名的南京東郊風景區(qū)－紫金山南麓玄武區(qū)長巷，地處中山陵景觀中軸線上，西鄰中山門明城墻，南望南京最大混地公園—七橋甕混地公園，與月牙湖高尚社區(qū)相連；解放軍理工大學工程兵學院，南京理工大學，南京農業(yè)大學等多所高校環(huán)擁四周，人文環(huán)境極佳，小區(qū)北面為緯六路，南臨石門坎，東、西面為擬建32米規(guī)劃路，其南北方向分別與石門坎和緯六路相連?！富厩闆r」：物業(yè)類別：普通住宅、商業(yè)、住宅建筑類別：多層、小高層、高層裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：白下區(qū)長巷，銀城東苑的南面物業(yè)管理費：月物業(yè)公司：深圳蓮花物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：南京凱豐經濟開發(fā)有限公司建筑設計單位：南京城鎮(zhèn)建筑咨詢設計有限公司、江蘇建筑設計研究院有限公司開盤時間：一期2007年10月，二期2008年5月入住時間：2008年12月占地面積：125000平方米總建筑面積：250000平方米總戶數(shù)：2200戶容積率：2綠化率：37%車位配比：1:交通狀況：東苑路上有5830804路到銀城東苑站下，光華路上有12361314路到海福巷東站下。周邊配套：配有幼兒園、小學、中學、健身中心、商業(yè)中心、七大地下車庫、公交站場以及沿街分布的商鋪用房，周邊醫(yī)院有南農附院和南理工附院?！敢?guī)劃與產品設計」：。項目推廣名稱為德基?紫金南苑。本工程即南片分為兩期開發(fā)，小區(qū)北片為一期開發(fā)建設，一期用地面積約為7萬平方米，一期總建筑面積約為15萬平方米，2008年8月竣工。項目建設地點北南為新建的緯六路、南靠石門砍路、西北靠鐘山變電站。一期開發(fā)項目如下：01幢、02幢、03幢、04幢、05幢、08幢、11幢高層（1718層）住宅；06幢、07幢、09幢、10幢、12幢、13幢、15幢小高層（11層）住宅；16幢為多層住宅；14幢為會所、28幢為幼兒園。主力戶型為：91平米（兩房兩廳）、125平米（三房兩廳）、150平米（四房兩廳）。小區(qū)景觀設計由香港貝爾高林設計大師主理?！镐N售情況」：該項目一期2007年10月開盤，總套數(shù)600套，均價8500元/㎡，戶型面積84200㎡，一期當前銷售率93%。當前銷售的二期2008年5月開盤，總套數(shù)約500套，當前均價9500元/㎡，戶型面積90150㎡，二期當前銷售率20%。根據(jù)網上房地產統(tǒng)計，㎡，%?！疙椖績?yōu)劣勢」：優(yōu)勢1) 景觀優(yōu)勢：該樓盤最大的特色在于紫金山、濕地公園等自然景觀的稀缺資源，這一地區(qū)的景色很好、空氣清新，由于靠近鐘山風景區(qū)和月牙湖地區(qū)，因此外出散步休閑也比較方便；2) 交通優(yōu)勢：紫金南苑的交通情況無論是公交，還是道路情況而言相對于城東板塊其他項目還是不錯的，通往夫子廟、新街口、珠江路、山西路等方向公交車比較多，附近寬闊的道路和良好的路況給開車出行的人也提供了條件；3) 配套齊全：步行5分鐘就可以達到超市、銀行等，小區(qū)內有幼兒園、會所，附近的南京九中校區(qū)和南京農業(yè)大學也帶來了一定的人文氣息，醫(yī)療配套有南農附院和南理工附院，應該說可以滿足日常生活需求；劣勢1) 容積率高：容積率達到2，以后入住率高了會顯得擁擠2) 價格定位：德基紫金南苑的均價在從一期開盤的8000左右漲到了現(xiàn)在的9500元/㎡，考慮到南京城東紫金山板塊普遍均價是85009000元/㎡，紫金南苑第一次開盤8000元/㎡的均價銷售尚可達到93%的銷售率，但價格提升至9000元/㎡后只銷售了20%多。競爭力1) 產品規(guī)劃：90150平方米的產品，包括了從兩房到四房的所有類型，主力戶型為90114平方米的市場主流產品，客戶選擇范圍大；2) 德基紫金南苑從總體上來看在城東紫金山板塊具有一定競爭力的樓盤，與價格相差不大的仙林地區(qū)相比，地理位置、相關配套等要好很多，隨著區(qū)域城建力度加大和配套不斷完善，具有較大升值潛力。. 項目區(qū)域置業(yè)者分析因為城東板塊（不包括麒麟鎮(zhèn)等準城東片區(qū)）是公認的高尚居住區(qū)