【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 間的“鉑金期”，而本項(xiàng)目所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯著！ 　　交通的巨變，使得杭州灣地區(qū)居民漸漸意識(shí)到，土地是一種稀缺資源，土地漸漸成為最值錢的東西，從幾年前的每畝幾十萬(wàn)元，到現(xiàn)在的每畝百余萬(wàn)元。人們?cè)诳吹匠鞘械姆績(jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升的同時(shí)，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動(dòng)廣場(chǎng)，每天享受著美輪美奐的環(huán)河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團(tuán)錦簇之間，一個(gè)個(gè)以人為本的現(xiàn)代化建筑小區(qū)向人們招手。在嘉興，作為融入“大橋經(jīng)濟(jì)”的嘉興第一站———海鹽縣，當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價(jià)，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元／平方米，這在海鹽這個(gè)濱海小城是一個(gè)奇跡。房?jī)r(jià)的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式是可喜的，日趨規(guī)范的房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)本項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，海鹽地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，海鹽地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。該項(xiàng)目位于海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對(duì)海鹽房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。海鹽房產(chǎn)：去年房?jī)r(jià)翻了一番 由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大橋建設(shè)的雙重利好，今年海鹽房地產(chǎn)住宅的平均價(jià)格翻了一番，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢(shì)頭。近年來(lái)，海鹽商品房供銷面積呈不斷上升態(tài)勢(shì)，開發(fā)樓盤供不應(yīng)求。1998年至2002年，%。去年1到9月，%%。房地產(chǎn)業(yè)商品化水平空前提高，全縣個(gè)人購(gòu)買住宅率接近100%?？罩妹娣e持續(xù)減少，%。%，%。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺的紅火局面，海鹽縣房地產(chǎn)價(jià)格也呈持續(xù)上升走勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)顯示：%，%。%，創(chuàng)歷史新高，增速排在嘉興5縣（市）首位。商業(yè)物業(yè)：引領(lǐng)新一輪投資行情據(jù)了解，引領(lǐng)海鹽新一輪房地產(chǎn)行情的項(xiàng)目，很可能是商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)樵谖磥?lái)3到5年內(nèi)，海鹽的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增加，購(gòu)買消費(fèi)力量會(huì)呈現(xiàn)出爆炸性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這是基于以下原因：首先，海鹽列中國(guó)“百?gòu)?qiáng)縣”第43位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁Α⒋认?。農(nóng)民收入也高于嘉興地區(qū)平均水平，并正以每年兩位數(shù)速度增長(zhǎng)。其次，海鹽因“大橋經(jīng)濟(jì)”而成為跨國(guó)公司、大型企業(yè)首選的工業(yè)基地和物流配送中心。美國(guó)邁特、方圣國(guó)際、英國(guó)維京、輝煌國(guó)際、印度TVS集團(tuán)、大連實(shí)德等企業(yè)，都與海鹽簽訂了投資協(xié)議，總投資超過(guò)2億美元。第三，海鹽境內(nèi)已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資120億、秦山核電四期360億，還有杭浦高速海鹽段等項(xiàng)目，這些投資即使只有10%的費(fèi)用發(fā)生在海鹽，也超50億，其對(duì)海鹽經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)無(wú)疑是巨大的。在投資猛增、人口數(shù)量和消費(fèi)力提升的情況下，海鹽特別需要綜合性購(gòu)物消費(fèi)廣場(chǎng)。因此，當(dāng)?shù)匾粋€(gè)商業(yè)航母項(xiàng)目——海鹽新天地已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生，并且將邀請(qǐng)杭州大廈有限公司對(duì)它的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、管理實(shí)施全程指導(dǎo)。據(jù)了解，定位為國(guó)內(nèi)首家縣級(jí)shopping－，集購(gòu)物、住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、休閑、旅游度假為一體。海鹽新天地廣場(chǎng)的商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分離，由浙江源富拍賣公司通過(guò)公開標(biāo)賣方式銷售。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關(guān)注。與普通沿街小商鋪相比，海鹽新天地廣場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善，更容易形成商業(yè)氛圍。廣場(chǎng)典型商鋪結(jié)構(gòu)為：門面寬24米，進(jìn)深24米，明顯比一般沿街商鋪更優(yōu)秀。目前，總價(jià)每個(gè)商鋪15萬(wàn)元左右。而從整個(gè)縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢(shì)將依然良好，現(xiàn)在本項(xiàng)目同一區(qū)塊內(nèi)的樓盤——由當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價(jià)，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元／平方米，是海鹽縣內(nèi)目前口碑售價(jià)最高的樓盤，也將是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，現(xiàn)該項(xiàng)目已進(jìn)入三期的開發(fā)銷售中。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。地塊面積：凈用地面積48763平方米，近似“7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯(cuò)的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構(gòu)成，較平整。該地塊位于長(zhǎng)安路西側(cè)海興路北側(cè)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無(wú)丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為30畝地，建議開發(fā)商與政府協(xié)商取得這30畝的開發(fā)權(quán)，周邊市政配套有：元濟(jì)中學(xué)，城交中心小學(xué)、縣公安局、交警大隊(duì)、信用聯(lián)社分社等。該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無(wú)大型污染，植被水系豐富。以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況：一條長(zhǎng)安路直通城市繁華腹地，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，能隱約感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達(dá)。離塵不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉(xiāng)之中。一直往南為秦山核電站基地。北面遙望由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無(wú)障礙物，自然村落散布其間，一河流靜靜流于腳下，河水清澈，空氣清新，寧?kù)o而美麗。滬杭高速路在北上方橫貫而過(guò)。遠(yuǎn)方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設(shè)中的杭州灣跨海大橋。西向視野開闊，可見(jiàn)正在施工的宜家花城（也是本項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手），印入眼簾的元濟(jì)中學(xué)，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環(huán)境。、項(xiàng)目所在城市走訪由于海鹽縣城并不大，我們?cè)趯?duì)其主要的交通要道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。其主要的城市休閑區(qū)域是在董家路與文昌西路交界這一帶，此區(qū)域?yàn)槠涑鞘械闹饕蓍e區(qū)域，相當(dāng)于杭州的河坊街，其城市主要的商業(yè)中心區(qū)域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。在城市的南部主要為核電站自建經(jīng)濟(jì)適用房，此區(qū)域內(nèi)幾大小區(qū)大多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)試用房，在幾大小區(qū)樓盤的走訪中發(fā)現(xiàn)各樓盤在自身外立面設(shè)計(jì)與用材均比較一般，特色點(diǎn)并不多。（在后期的實(shí)際操作中，我們將對(duì)縣城各主要樓盤做更為詳細(xì)的調(diào)研）。二、項(xiàng)目地區(qū)區(qū)域分析本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交通大道。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于海鹽縣城北，滬杭快速公路橫穿開發(fā)區(qū)，離滬杭高速公路出口15KM、乍嘉蘇高速公路出口各7KM。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國(guó)家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。邊上有一汽車北站正在建設(shè)之中，公交線路有3號(hào)線在元濟(jì)中學(xué)下。地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)并不齊全，主要將依靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)部配套和城市內(nèi)部解決。無(wú)專業(yè)性市場(chǎng),無(wú)酒吧,網(wǎng)吧等娛樂(lè)設(shè)施。教育機(jī)構(gòu)，有元濟(jì)中學(xué)、城交中心小學(xué)，生活配套設(shè)施不十分健全將成為項(xiàng)目開發(fā)的一大劣勢(shì)。三、項(xiàng)目區(qū)域地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，1994年省政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。其中老區(qū)位于縣城武原鎮(zhèn)北部，建有浙江省“十五”特色經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——海鹽標(biāo)準(zhǔn)件工業(yè)城和外商投資區(qū)、海豐民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，形成了以五金、新型建材、紡織（服裝）、電子為主，醫(yī)藥、造紙為輔的產(chǎn)業(yè)格局。浙江省評(píng)為十強(qiáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于2002年5月，規(guī)劃總面積50平方公里，，距老區(qū)10公里。規(guī)劃建成上海南翼的先進(jìn)制造業(yè)基地、杭州灣畔的綠色濱海新城，區(qū)域核心城市的物流口岸。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā)展目標(biāo)是建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。大橋新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是規(guī)劃總面積50平方公里，到2010年形成功能配套、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)一流的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為宜家花城項(xiàng)目，另外，區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，聯(lián)體別墅。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，在后期的繼續(xù)操作中，我們將對(duì)價(jià)格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８?jìng)€(gè)方面進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況。四、海鹽消費(fèi)者調(diào)查分析 在后期市場(chǎng)推廣中，將對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體作具體的分析了解。第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的