大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告[001](編輯修改稿)
2025-05-20 00:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 位于四平路四達(dá)路口的世博花園2003年9月中旬近售罄時(shí)全裝修房均價(jià)在8500元/平方米左右，而同時(shí)位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤均價(jià)在7000元/平方米左右，虹口足球場附近的花園城二期9月底均價(jià)8000元/平方米左右，而花園城三期下月開案價(jià)格為9200—10000元/平方米。板塊分析：本板塊2003年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價(jià)格整體上揚(yáng)，同時(shí)房源供不應(yīng)求的情況，而且在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以這個(gè)售價(jià)來看，相對(duì)本區(qū)域其它板塊，泡沫較少。競爭性樓盤研究 我們對(duì)虹口足球場及四川北路周邊的項(xiàng)目進(jìn)行了市場調(diào)查，選取和嘉和大廈接近的樓盤進(jìn)行逐一比較如下：178。 高級(jí)住宅216。 凱潤金城，四川北路東寶興路，共4棟，3棟住宅，1棟商辦（1—5樓為商鋪），現(xiàn)出售2號(hào)樓住宅（共28層），建筑面積：—，價(jià)格：12600—17200元/平方米；u 簡評(píng)：位置目前成熟（位于四川北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價(jià)值應(yīng)高于嘉和大廈。216。 花園城三期，花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積：100平方米左右，價(jià)格：10000元/平方米（平均）；u 簡評(píng)：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和嘉和大廈位置不相上下，但長遠(yuǎn)看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于嘉和大廈所處區(qū)域，價(jià)值應(yīng)低于嘉和大廈。178。 酒店式公寓216。 國際明佳城，四川北路公園內(nèi)湖畔（衡水路），31層，以60平米的小戶型為主，全裝修，價(jià)格：15000元/平方米，該項(xiàng)目已基本售磬；u 簡評(píng)：位置佳，位于四川北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價(jià)值應(yīng)高于嘉和大廈；216。 民達(dá)大廈，四川北路多倫路口，戶型面積：50平方米左右，價(jià)格：13000元/平方米；u 簡評(píng)：多倫路是上海保護(hù)的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于嘉和大廈，價(jià)值比較接近。178。 商鋪216。 榮欣大廈，四川北路多倫路路口，2—4樓是商鋪，2樓租金：—7元/m2天，售價(jià)：28000元/平方米u(yù) 位置目前優(yōu)于嘉和大廈，但是發(fā)展?jié)摿Σ蛔?；根?jù)現(xiàn)場報(bào)價(jià)，最高價(jià)是28000元/平方米，估計(jì)均價(jià)在26000元/平方米左右本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位嘉和大廈已經(jīng)開工建設(shè)，功能定位完成。其辦公樓定位于全裝修的SOHO辦公和酒店式公寓，2層裙房為商場，定位是合理的。本項(xiàng)目價(jià)格定位通過對(duì)競爭項(xiàng)目目前市場價(jià)格的分析，我們認(rèn)為，嘉和大廈目前定位于SOHO辦公和酒店式公寓，其價(jià)值應(yīng)略高于住宅的價(jià)值（住宅價(jià)格在10000—15000元/平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價(jià)基本持平（13000—15000元/平方米），商鋪目前的售價(jià)略低于四川北路的價(jià)格（四川北路北端26000元/平方米）。據(jù)此，我們認(rèn)為嘉和大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、虹口足球場交通樞紐，其SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價(jià)保守估計(jì)在12000元/平方米，有達(dá)到15000元/平方米的可能（視房地產(chǎn)市場趨勢(shì)而定）；商鋪價(jià)格目前保守估計(jì)在25000元/平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價(jià)值會(huì)有大幅提升。 三、項(xiàng)目可行方案本合作項(xiàng)目可行的方案為：方案一：收購上海家合置業(yè)有限公司50%股權(quán)，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對(duì)控股 對(duì)上海家合置業(yè)有限公司進(jìn)行審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估； 原股東轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)給我公司； 我公司對(duì)家合置業(yè)公司投資，退出股東收回投資； 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益由新股東按照股份各自承擔(dān)和享受。方案二：上海家合置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股（擴(kuò)100%），我公司作為新投資方進(jìn)入，控股50% 對(duì)上海家合置業(yè)有限公司前面投入的資金（16000萬元）進(jìn)行審計(jì)，同時(shí)獲取大量的公司資料； 上海家合置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股，從1500萬元增到3000萬元，我公司注入注冊(cè)資金1500萬元，持家合置業(yè)50%股權(quán)，并入主董事會(huì)； 以審計(jì)結(jié)果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對(duì)家合置業(yè)投資，達(dá)到其他股東先期投入的資金量（16000萬元）后，各股東按比例出資，預(yù)計(jì)到時(shí)已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預(yù)售，家合置業(yè)可以自身運(yùn)轉(zhuǎn)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益各股東按照股份各自承擔(dān)和享受。方案比較：相對(duì)于方案二，方案一有如下缺點(diǎn)： 操作周期長，涉及到資產(chǎn)評(píng)估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓； 資產(chǎn)評(píng)估勢(shì)必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價(jià)，對(duì)方操作比較難（原價(jià)轉(zhuǎn)讓），對(duì)我公司增加投資成本； 退出股東的投資退出，增加了我公司對(duì)項(xiàng)目的投資資金（具體金額目前不詳）。建議方案：目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)現(xiàn)問題再行研究決策。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案略。 四、財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目為收購之在建項(xiàng)目，所以很多的成本預(yù)測(cè)基于項(xiàng)目的現(xiàn)
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