【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ..............................................................51投資收益率 ...............................................................................................................................53表：保守方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ...............................................................................................54表：一般方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ...............................................................................................55表：樂觀方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ...............................................................................................56盈虧平衡表 ...............................................................................................................................57項(xiàng)目敏感性分析表 ...................................................................................................................584 / 43報(bào)告總體結(jié)論I. 報(bào)告說明本報(bào)告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法。計(jì)算時(shí)點(diǎn)為 2022 年 10 月。本報(bào)告所采用的計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實(shí)際開發(fā)中按照實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。II. 總體評(píng)價(jià)溫江得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進(jìn)一步加強(qiáng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。大量的土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及“奧林匹克花園 ”優(yōu)良的品牌資源，本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景。根據(jù)本報(bào)告定性、定量分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考：本項(xiàng)目用地區(qū)位理想，有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型項(xiàng)目。本項(xiàng)目開發(fā)住宅為主的項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景。本項(xiàng)目在技術(shù)上和財(cái)務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價(jià)值和相當(dāng)?shù)氖找婊貓?bào)。III. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)合計(jì) 一期 二期 三期 四期項(xiàng)目數(shù)量 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例占地面積(畝) 1570 400 500 400 270總建筑面積（m 2） 1151909 293480 366850 293480 198099住宅（m 2） 1036718 264132 330165 264132 178289其中：多層住宅 546240 161414 55% 183425 50% 132066 45% 69335 35%花園洋房 253493 58696 20% 91713 25% 73370 25% 29715 15%聯(lián)體別墅 207270 44022 15% 55028 15% 58696 20% 49525 25%獨(dú)體別墅 29715 29715 15%商業(yè)及公共配套（m2） 115191 29348 10% 36685 10% 29348 10% 19810 10%商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、奧運(yùn)體育會(huì)館、幼兒園、購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、生活會(huì)所等非住宅建筑。? 項(xiàng)目項(xiàng)目總占地面積： 1570 畝? 容積率: ? 建筑覆蓋面積： 261668 平方米 （覆蓋率 25%）5 / 43? 綠化率 42%? 高度限制: 18 米? 車位比例： 1：? 項(xiàng)目開發(fā)周期： 5 年? 開發(fā)總成本： 億元（營(yíng)業(yè)稅及附加未計(jì)入）每平方米單位成本： 1269 元/平方米? 項(xiàng)目銷售收入：保守估計(jì)： 億元一般估計(jì)： 億元樂觀估計(jì)： 億元? 總投資利潤(rùn)率：保守估計(jì)： %一般估計(jì)： %樂觀估計(jì)： %? 權(quán)益資本利潤(rùn)率：保守估計(jì)： %一般估計(jì)： %樂觀估計(jì)： %? 凈現(xiàn)值 NPV（單位：萬元）： 保守估計(jì)： 3153一般估計(jì)： 17325樂觀估計(jì)： 33162? 內(nèi)部收益率 IRR：保守估計(jì)： 11%一般估計(jì)： 33%樂觀估計(jì)： 57%? 盈虧平衡點(diǎn) X：保守估計(jì)： 一般估計(jì)： 樂觀估計(jì)： IV. 結(jié)論與建議本項(xiàng)目用地區(qū)位理想、有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型住宅項(xiàng)目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價(jià)值和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然本項(xiàng)目也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)并達(dá)到自身資源能夠承受的程度，該項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)目尚行浴＝ㄔO(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時(shí)，應(yīng)適時(shí)加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，在工程建設(shè)過程中嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理制，力爭(zhēng)在 2022 年上半年開工建設(shè)。6 / 43第一章 項(xiàng)目介紹1．1 項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀1．1．2 項(xiàng)目背景? 溫江位于成都市西面，上風(fēng)上水，光華大道西延線的開工建設(shè)以及成都市高新西區(qū)的開發(fā)建設(shè)為溫江房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。市政府雖然未進(jìn)行正面的引導(dǎo)，單已暗含借機(jī)帶動(dòng)溫江跨越式發(fā)展之意。? 溫江縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動(dòng)溫江經(jīng)濟(jì)和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè)，主持召開了“住在溫江——成都房地產(chǎn)高層論壇會(huì)” 。論壇會(huì)的后續(xù)效應(yīng)以及置信“芙蓉古城”項(xiàng)目在溫江的成功，令溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)受到市內(nèi)開發(fā)商的普遍關(guān)注，先后有華新國(guó)際、森宇房產(chǎn)、華潤(rùn)房產(chǎn)、亞都房產(chǎn)等多家開發(fā)商在此圈地。? 未來 23 年隨著成都市中區(qū)舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達(dá)到 400萬平方米，按 1：3 的安置比例計(jì)算，將帶來 1200 萬平方米的市場(chǎng)需求量。市內(nèi)無法消化如此巨大的市場(chǎng)需求，這必將帶動(dòng)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)郊區(qū)化的發(fā)展。? 2022 年 12 月份，四川建信置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司正式與溫江縣政府簽定了征地合同，其中一期用地 400 畝。2022 年 12 月 31 日，建信公司在成都市藝術(shù)中心舉辦了“建信奧林匹克花園”奧地利皇家管樂團(tuán)新年音樂會(huì)，進(jìn)行了本項(xiàng)目第一次的形象宣傳，為項(xiàng)目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。1．1．3 地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊位于溫江縣，總占地 1560 畝，以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮(zhèn)，其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側(cè)與華新國(guó)際和愛使房產(chǎn)的項(xiàng)目地塊為鄰，北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦、土地肥沃，相對(duì)落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，其中零星分布著農(nóng)房和竹林，西南臨光華大道處有一企業(yè)。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右，沿路兩側(cè)有部分村民自建的房屋。1．2 項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)環(huán)境1．2．1 自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團(tuán)共同構(gòu)成了一道獨(dú)特的風(fēng)景。另外，地塊內(nèi)保存有一條較為完整的江安河古河道，但缺少獨(dú)特的人文景觀與歷史古跡。1．2．2 交通條件? 項(xiàng)目地塊與外界連接交通條件地塊內(nèi)有一條兩車道水泥路面鄉(xiāng)間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石路面，路況較差，較為泥濘、坑洼。? 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、涌泉——柳城公路，南側(cè)的光華大道正處于施工階段，尚未形成交通能力。政府在地塊控制紅線東、西、北三側(cè)均規(guī)劃有三條市政公路，目前尚未動(dòng)工。隨著本項(xiàng)目及區(qū)域其它項(xiàng)目的啟動(dòng)，本項(xiàng)目地塊周邊交通狀況是非常良好的。1．2．3 水、土地、空氣污染狀況項(xiàng)目地塊整體污染狀況小。江安河水質(zhì)較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng)業(yè)用地，西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，污染小；光華大道的施工未對(duì)周邊環(huán)境造成明7 / 43顯破壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項(xiàng)目地塊污染狀況遠(yuǎn)比成都市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運(yùn)動(dòng)之美。1．2．4 項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析項(xiàng)目地塊周邊居民以村民為主，服務(wù)業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。1．3 項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析項(xiàng)目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠(yuǎn)，以五至六層磚混建筑為主。1．4 項(xiàng)目地塊周邊居民狀況項(xiàng)目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對(duì)比重。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務(wù)業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。1．5 項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線（溫江段）一項(xiàng)，路面現(xiàn)已推平，正在鋪設(shè)兩側(cè)的管網(wǎng)。政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進(jìn)行施工。1．6 項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況1．6．1 商業(yè)設(shè)施地塊周邊的商業(yè)設(shè)施非常少，地塊東南面康河村內(nèi)有少量副食品商店、雜貨店和小餐館，在溫雙公路側(cè)有在溫江縣較為知名“仲華養(yǎng)生園” 。地塊周邊缺少銀行，郵局等配套設(shè)施和娛樂場(chǎng)所。1．6．2 生活設(shè)施地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有菜市場(chǎng)等生活配套設(shè)施。? 醫(yī)療教育設(shè)施附近缺少醫(yī)院和療養(yǎng)院，康河村內(nèi)有個(gè)別個(gè)體診所，東面土龍公路一側(cè)有成都市獅馬路小學(xué)教育實(shí)驗(yàn)基地，星星外國(guó)語學(xué)校及四川省商業(yè)學(xué)校等教育單位。1．7 項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析1．7．1 優(yōu)勢(shì)分析? 土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及營(yíng)造良好的居住環(huán)境。? 項(xiàng)目規(guī)劃用地近 1600 畝，符合房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的趨勢(shì)，同時(shí)也給設(shè)計(jì)師留出了設(shè)計(jì)的空間，便于組團(tuán)的規(guī)劃與配套設(shè)施的完善。? 緊臨光華大道，距成都市區(qū)三環(huán)路僅 8 公里，交通條件極為便利。光華大道的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)以及規(guī)劃沿路兩側(cè) 100 米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。? 項(xiàng)目地塊位于涌泉鎮(zhèn)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為成都市知名開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競(jìng)爭(zhēng)力。? 便于與其它開發(fā)企業(yè)合作共同營(yíng)造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時(shí)避免重復(fù)投資帶來的重復(fù)性浪費(fèi)。? 地塊內(nèi)有近三公里長(zhǎng)的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿岸良好的茂密竹林，8 / 43既有利于打造具有川西風(fēng)俗的景觀環(huán)境，又為開發(fā)企業(yè)節(jié)省了營(yíng)造景觀綠化的成本；沿河的河漫灘有利于營(yíng)造親水的休閑空間。? 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的處女地，開發(fā)起點(diǎn)高，政府便于加強(qiáng)控制與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風(fēng)格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性。? “住在溫江”成都房產(chǎn)高層論壇會(huì)的召開，樹立了良好的溫江版塊區(qū)域品牌，引起了市場(chǎng)的關(guān)注，為項(xiàng)目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。? 光華大道兩側(cè)鋪設(shè)的管網(wǎng)為小區(qū)開發(fā)中的管線引入、引出創(chuàng)造了良好的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件。? 本項(xiàng)目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項(xiàng)目的成功開發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。加之成都建信公司雄厚的資金實(shí)力背景和良好的政府資源背景，輔以“奧林匹克花園”良好的項(xiàng)目品牌和運(yùn)作模式，溫江縣政府將“建信奧林匹克花園”項(xiàng)目列為溫江縣政府一號(hào)工程，都將進(jìn)一步加強(qiáng)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。1．7．2 劣勢(shì)分析? 項(xiàng)目地塊面積大，開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資成本大，資金回收慢。? 項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)的相對(duì)落差僅為 1 米左右，地勢(shì)缺少起伏，不利于營(yíng)造內(nèi)部規(guī)劃與景觀規(guī)劃的空間層次感和差異性。? 地塊周邊現(xiàn)有的交通條件較差，光華大道西延線（青羊段）的施工尚未進(jìn)行，存在較大的變數(shù)，若其建設(shè)滯后，將對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)周期產(chǎn)生較大影響。? 地塊周邊的商業(yè)、生活、娛樂等配套設(shè)施落后，居住環(huán)境與商業(yè)環(huán)境尚未形成，不利于項(xiàng)目的推廣。? “森宇音樂花園”距項(xiàng)目地塊較近，并先于本項(xiàng)目推出市場(chǎng)，其價(jià)格定位較低，均價(jià)在 1300 元左右，若其推出后產(chǎn)品品質(zhì)與消費(fèi)者預(yù)期存在較大的差異，會(huì)大大損害溫江版塊房產(chǎn)項(xiàng)目的整體形象，不利于“奧園”項(xiàng)目的推廣。在相鄰本項(xiàng)目地塊附近圈地的開發(fā)企業(yè)，如華新國(guó)際、愛使房產(chǎn)等現(xiàn)在都未有實(shí)質(zhì)性的開發(fā)動(dòng)作，造成本項(xiàng)目在營(yíng)造區(qū)域配套設(shè)施和吸引人氣上顯得勢(shì)單力孤。9 / 43第二章 宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究本項(xiàng)目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目投資、營(yíng)建、營(yíng)銷和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)必然會(huì)受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式及產(chǎn)業(yè)政策的影響。當(dāng)然要準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)宏觀面對(duì)本項(xiàng)目的影響程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據(jù)以下幾個(gè)不同的 層面及角度對(duì)本項(xiàng)目面臨的宏觀背景及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作定性研判： 國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣狀況對(duì)本項(xiàng)目的影響在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)減緩，一些權(quán)威結(jié)構(gòu)普通提出悲觀預(yù)測(cè)的時(shí)候，中國(guó) GDP 在今年一季度增長(zhǎng) %，需求方面，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) %，消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng) %，呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，進(jìn)而亞洲開發(fā)銀行 4 月 19 日也提出預(yù)測(cè)，認(rèn)為中國(guó)和東南亞各國(guó)經(jīng)濟(jì)今年增速分別大 7%和 6%以上。目前觀察，國(guó)內(nèi)需求今年是上升趨勢(shì)，物價(jià)也是穩(wěn)定的，只要各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，內(nèi)需不會(huì)出現(xiàn)異常變化。不確定因素主要是外需，最近，有越來越多的國(guó)內(nèi)外學(xué)者認(rèn)為，世界經(jīng)濟(jì)尤其美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩慢將明顯影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)