【文章內容簡介】 萬全城項目可行性研究報告 18 積47000平米；容積率高達 ，為一棟25 層高的點式建筑；東西朝向的部分建筑面對唐家墩路；項目南側一大片以拆遷平整的空地，未來將會有其他建筑項目，據了解，應該不會影響到該項目的采光；13 層為商用配套，每層 米高；4 樓為架空層，將建設 3000 平米的空中花園；510 層為全裝修小戶型，面積從30 多平米到70 多平米不等，共216 套，1125 層為復式樓，共 122 套，面積在 95256 ㎡之間，12 樓以上的房間可以看到菱角湖景。地下停車位 150個，自9 月29 日開盤以來，338 套房源已經售出了80%以上。 （五）新華明珠 項目地址：新華路 215 號（新華路與萬松園正行交界處） 銷售均價：8500 元/平方米，80%已售。 三、目標消費群體定位 隨著人們對生活質量和對居住要求的不斷提升，我們在項目規(guī)劃設計和定位上不僅僅停留在簡單解決“住”的問題上?！叭f全城”項目除了主要針對本地高端消費群體外，通過它典型復合型地產特點，從全方位滿足來自全國不同地區(qū)人們在武漢居住、寫字樓、投資要求。 （一）住宅 金融證券外資企業(yè)等中高層管理人員； IT行業(yè)城市精英； 律師、醫(yī)生、教師等高收入人群； 民營企業(yè)主； 外埠來武漢投資和貿易界人士。 （二）商業(yè) 地產投資； 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 19 經營商戶： （1）專業(yè)品牌連鎖店、形象店（國際知名） ； （2）銀行、證券等金融機構； （3）國內外知名商超市； （4）民營企業(yè)。 （三）寫字樓 （1）跨國公司擬在國內華中地區(qū)設立辦事處或分公司或子公司 （2）銀行、保險、證券等金融業(yè)和通訊設備、汽車等制造業(yè)。 （3）部分政府事業(yè)單位 （4）本地的中大型企業(yè) （5）專業(yè)型公司，如廣告、律師事務所、會計師事務所等中介服務機構 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 20 第五章 建設地點及自然條件 一、地理位置 武漢是湖北省省會，華中地區(qū)最大城市。也是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在 1000 公里左右，處于中國經濟地理的核心位置。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，故武漢素有“江城”的美譽。武漢市現(xiàn)轄 9個城區(qū)，4 個郊區(qū)，面積8476 平方公里，人口 837 萬，其中城區(qū)人口600 多萬。武漢的地理方位為北緯30176。3339。、東經114176。1939。，位于長江中游，屬亞熱帶濕潤季風氣候，四季分明，平均無霜期約240 天。 二、區(qū)域地質構造 武漢位于揚子地臺北部， 秦嶺地槽東段之南， 屬淮陽山字形構造南弧西翼。雖有多期造山運動復合影響的痕跡，但主要受控于燕山期構造，表現(xiàn)為一系列走向近東西至北西西的線型褶皺，以及北西、北西西、北東和近東西向的正斷層、逆斷層及逆掩斷層。本區(qū)分布的地層有古生界的砂巖、頁巖、灰?guī)r及泥巖；中生界的砂礫巖、頁巖及泥巖；新生界的粘土、砂、砂礫石等沉積物。志留系頁巖賞組成背斜軸部，背斜兩翼依次為泥盆、石炭、二迭、三迭各層。三迭系地層常組成向斜的槽部。東西部的緊密褶皺（包括倒轉）伴隨壓扭性斷裂，反映了當時強烈的南北向壓應力（主應力） 。在南北向主應力支配下，還發(fā)育有其它次一級的構造，即北北東及北北西兩組張扭性斷裂。 三、區(qū)域地貌 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 21 本區(qū)地勢大致東南高，西北低。區(qū)內水系十分發(fā)育，長江自西南向東北至天興洲、陽邏鎮(zhèn)折向東南，漢水自西北向東南至市區(qū)東折匯入長江。長江、漢水兩岸湖泊星羅棋布。區(qū)內中部及南部為東西帶狀的剝蝕地形，長江、漢水以南以剝蝕堆積地形為主。西部及天興洲長江南北兩岸則以堆積地形為主。區(qū)內的丘陵走向近于東西，與構造線方向大致相近。 四、場地地基土、基巖構成及特征 經鉆探查明，場區(qū)覆蓋層為厚達 左右的第四系全新統(tǒng)沖積地層（Q4al）,具有典型的二元結構。即該覆蓋層上部為約 10m 的一般粘性土，該一般粘性土由粘土、粉質粘土、淤泥質土和粉土組成；覆蓋層下部為砂土層，由粉砂、粉細砂、細砂和中細砂混礫卵石組成，厚度近 33m，并具有隨深度增加顆粒由細逐漸變粗浙密實的沉積成層特點。 覆蓋層的平面展布較為穩(wěn)定，上部一般粘性土分布穩(wěn)定，但由于沉積環(huán)境不同，一般粘性中各亞層工程性質差異較大；中部粉砂、細砂、中細砂混礫卵石層平面分布及巖性都較穩(wěn)定。下伏基巖為泥盆系（D）粉砂質泥巖或泥質粉砂巖，巖層傾角較陡，在垂直及水平方向上風化程度不一。 根據本場地地層巖性，物理力學性質，本場地地層自上而下依次由 6 個單元層14 個亞層構成。 五、水文地質條件 本項目場地各地層的水理性質和富水性能，只有表層雜填土和下部砂、礫卵石層為含水層，其余為隔水層。場地人工填土層中的上層滯水向基坑滲透，會增大基坑內的排水量，故施工時宜設置隔水帷幕阻隔上層滯水，因填土位于地表淺層，厚度不大，故處理較容易，可結合深層隔水一并進行處理。根據水武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 22 樣分析結果，本場地地下水對混凝土無腐蝕性，對鋼結構具弱腐蝕性。 六、地震地質條件 武漢市區(qū)位于長江中下游地震帶內，又稱麻城——常德地震帶，屬我國大陸地震活動較弱的地震帶，具有強度中等偏低、頻次不高、震源淺等特點，而武漢市又是地震活動微弱、地殼相對穩(wěn)定的地塊。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 23 第六章 項目的 SWOT 分析 一、優(yōu)勢（Strength） （一）區(qū)位優(yōu)勢：項目位于武漢市商業(yè)中心區(qū)，地處武漢 CBD 金融一條街和 CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，近傍西北湖廣場和噴泉公園、金融街與之隔道相鄰，中心區(qū)商務寫字樓，娛樂休閑和購物優(yōu)勢得天獨厚且明顯。項目所處地段有城市主要交通干道——建設大道和政府正在規(guī)劃的景觀大道——新華下路及青年路，交通順暢通達。 （二）物業(yè)優(yōu)勢：本項目由于集高層臨湖住宅、高層智能化甲級商務寫字樓和大型商業(yè)三位一體，體量大、檔次高，自身功能配套齊全，因而擁有區(qū)內其他項目無法比擬的獨特優(yōu)勢。 （三）配套優(yōu)勢：項目周邊或毗鄰擁有金融街、酒店及商務配套，享有西北湖周邊的購物娛樂配套，坐擁新華下路和青年路的餐飲休閑配套等優(yōu)勢條件，生活居住、商務娛樂、休閑購物等非常適宜。 二、劣勢（Weakness） （一）項目地塊整體呈不規(guī)則形式狀，一定程度上弱化了地塊的價值。 （二）土地成本相對較高（地價昂貴、拆遷費用大） ，致使前期階段投入費用較多，對后期的開發(fā)和銷售資金的回籠帶來一定壓力。 （三）本項目為公司開發(fā)的第一個項目，在本地市場的知名度與影響力有一定局限性。 （四）噪音影響，項目所臨兩條市政道路，較大的車輛流量，為本項目帶來了交通便利的同時，較大的車流也帶來了噪聲的干擾，在解決項目噪聲提高武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 24 隔音效果的同時也增加了項目的投資。 三、機會（Opportunity） （一）項目地處武漢中心區(qū)，片區(qū)內名廈云集，消費水平為武漢市最高，但本項目周邊在建和在售高檔物業(yè)已屈指可數，這些將會為本項目帶來較多的目標消費群。 （二）政府加大舊城改造力度，片區(qū)周邊環(huán)境大為改善，周邊景觀環(huán)境、配套將更加完善。目前該片區(qū)成為眾多置業(yè)者的首選之地，其認可度為武漢最高，有利于將本項目樹立成國際化高檔物業(yè)形象，從而提升本項目的附加值。 （三） 近年來武漢市高端市場發(fā)展勢頭良好， 本項目將借此良機創(chuàng)造新高。 四、威脅（Threats） 2006 上半年開始，如新世界中心、時代廣場、漢口新天地等兼有寫字樓、住宅、公寓、商業(yè)等多種物業(yè)的綜合體項目開始顯露武漢，市場競爭激烈。隨著片區(qū)內眾多物業(yè)的相繼推出，會對本項目的銷售造成一定的壓力。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 25 第七章 項目的規(guī)劃與定位 一、項目總體規(guī)劃及功能分區(qū) （一）總體規(guī)劃 本項目是一個集居住、商務寫字樓、商業(yè)為一體的大型復合型房地產開發(fā)項目。由武漢萬全置業(yè)有限公司獨立開發(fā)。項目地塊位于漢口新華下路 305 號（建設大道與新華路交匯處） ，正處武漢 CBD 金融一條街和 CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西北湖與北湖） ，毗鄰江漢區(qū)政府及政務中心。城市和生活配套設施完善，地理位置十分優(yōu)越，擁有極高的投資、居住價值。 （二）功能分區(qū) （1）項目由住宅、商務寫字樓、商業(yè)組成三位一體的復合型高檔物業(yè)。 （2）“萬全城”項目采用框架剪力墻結構，由兩幢塔樓組成，一幢為 30 層的高檔住宅，一幢為 26 層的現(xiàn)代智能化商務樓宇。凈用地面積為 16272 平方米，地上規(guī)劃總建筑面積為 88468 平方米。14 層裙房為商業(yè)。其中，住宅面積為38331 平方米，商務寫字樓面積 26391 平方米，商場22235平方米，會所1511 平方米。地下二層可提供約 450 輛停車位。 （3）本項目住宅戶型面積對照表（見下頁） 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 26 序號 戶型 朝向 型號 建筑面積（㎡） 套數 總面積(㎡) 占總戶型百分比 1 三室二廳二衛(wèi) 西南 A1 170 26 4420 % 2 三室二廳二衛(wèi) 西北 B1 168 26 4368 % 3 三室二廳二衛(wèi) 南 C1 137 26 3562 % 4 三室二廳二衛(wèi) 北 D1 139 26 3614 % 5 三室二廳一衛(wèi) 西南 E1 137 26 3562 % 6 三室二廳二衛(wèi) 東北 F1 137 26 3560 % 7 三室二廳一衛(wèi) 西南 E 123 26 3198 % 8 三室二廳一衛(wèi) 東 F 119 26 3094 % 9 三室二廳一衛(wèi) 西 C 126 26 3276 % 10 三室二廳一衛(wèi) 東 D 129 26 3354 % 11 四室二廳二衛(wèi) 南西 A 182 26 4732 % 12 三室二廳二衛(wèi) 東南 B 160 26 4160 % 合計 300 42250 % 二、項目的定位和交通、建筑、立面、剖面、環(huán)境設計及設備 “萬全城”定位于高端綜合物業(yè)，除了傳統(tǒng)的水、電、煤、訊線路外，力求在住宅型式、內部功能、空間利用、靈活性、多樣化和土地的利用、節(jié)能、新材料的應用等方面有所創(chuàng)新。 （一） 項目的結構形式與建筑概況 三位一體的“萬全城”項目，由 26 米、層高為 米的商武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 27 務寫字樓；30 層總高度為 米、層高為 3 米的住宅及 1~4 層的商業(yè)裙房、地下二層停車庫組成。商務寫字樓結構形式為框架核心筒結構，45 層之間設有技術轉換層，轉換形式為箱型，外墻采用隱框與半隱框相結合的玻璃幕墻，體現(xiàn)了現(xiàn)代地標建筑的特點，住宅結構形式為核心筒短肢剪力墻結構，45 層之間設有技術轉換層，外墻采用景觀飄窗、彩鋁窗、中空玻璃、彈性外墻涂料，即豐富了建筑立面的層次，又使建筑色彩、造型、區(qū)位環(huán)境與本建筑臨湖景觀融為一體，無不體現(xiàn)本項目住宅功能和環(huán)境質量，充分滿足消費者的需求。裙房采用框架結構，裙房商業(yè)建筑立面與塔樓相協(xié)調的同時，完美體現(xiàn)了高檔商業(yè)物業(yè)的特征。 住宅戶型布置以基層平面形式設計，方案通過多次的調整，公攤面積控制在15～17%左右，設計過程充分的體現(xiàn)了以人為本的原則，獨特的人性化理念貫穿了整個平面設計過程。合理的玄關引入、起居室的功能滿足，最佳的開間、套區(qū)間，更多的自由分隔平面空間組合，無不體現(xiàn)建筑設計師的獨到之處與至高的境界。 商務寫字樓每層建筑面積約為1200M178。，功能區(qū)間在 45M178?！?200M178。，用居住的理念實現(xiàn)商務寫字樓定位，每一個最小的區(qū)間均可隨意增減衛(wèi)生間設施的配備，環(huán)形走廊，雙出口人流疏散設計，使每一個單位區(qū)間的干擾減少到了最低限度，并最大限度的減少了公攤面積，使得房率達到了80%左右。 項目智能化程度充分體現(xiàn)時代的氣息和特征 整個項目導入了 BA弱電系統(tǒng)； 有線電視網、 高速寬帶數據光纖傳輸、交互式數字視頻服務信息網絡系統(tǒng)； 出入口及周邊安