【正文】 引率 不同性質(zhì)用地 高峰吸引率 高峰發(fā)生率 商業(yè) 寫字樓 住宅 表 3：各類性質(zhì)用地吸引發(fā)生客流量 單位：人次/高峰小時(shí) 不同性質(zhì)用地 ㎡ 建筑面積（ ） 高峰吸引人流量 高峰發(fā)生人流量 商 業(yè) 22544 1194 743 商務(wù)寫字樓 25484 608 292 住 宅 42250 424 593 （二）車流量預(yù)測 “萬全城”項(xiàng)目所處地段為武漢市金融商貿(mào)中心，項(xiàng)目綜合檔次定位較高。從目前情況來看，區(qū)域占道停車現(xiàn)象普遍，現(xiàn)有停車位難以滿足需求。 （二）道路交通運(yùn)行狀況分析 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 根據(jù)道路交通流量調(diào)查和道路通行能力分析，計(jì)算得到現(xiàn)狀區(qū)域道路及路口的交通負(fù)荷度（表 1）。 北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬 20 米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5 米2+車行道10 米。 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 建筑高度 100 米 機(jī)動(dòng)停車位 509 輛 其中：地上車位 59 輛 地下車位 450 輛 非機(jī)動(dòng)停車位 230 輛 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 第二章 區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析 一、區(qū)域道路現(xiàn)狀與分析 本項(xiàng)目地處CBD 金融一條街和 CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔。 商務(wù)寫字樓 26391 m178。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(規(guī)劃方案審批) 項(xiàng)目名稱 武漢 銀行證券：中國信合、建行湖北省分行、交通銀行武漢分行、中國銀行武漢市新華支行、工行武漢市西北湖支行、武漢市商業(yè)銀行北湖支行、民生銀行、廣東發(fā)展銀行。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目地理位置 “萬全城”是一個(gè)集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，位于漢口新華路305 號(hào)（建設(shè)大道與新華路交匯處） ，正處武漢 CBD金融一條街和 CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西北湖與北湖） ，毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。 “萬全城”將矗立于武漢市已規(guī)劃形成的商業(yè)商務(wù)中心，是全新概念商務(wù)大廈?！澜缃?jīng)濟(jì)學(xué)權(quán)威對(duì)CBD 的定義是國家或地區(qū)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展到一定階段，在傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)聚集高度發(fā)達(dá)的金融、經(jīng)貿(mào)、現(xiàn)代制造型商務(wù)而形成的中央商務(wù)商貿(mào)核心區(qū)域。 房地產(chǎn)樓盤開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地理位置………………………………………………………… （4） 項(xiàng)目周邊主要生活、商服配套設(shè)施………………………………… （4） 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)……………………………………………… （5） 第二章 區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析 區(qū)域道路現(xiàn)狀與分析………………………………………………… （6） 交通預(yù)測分析………………………………………………………… （7） 第三章 投資分析 投資環(huán)境分析………………………………………………………… （16） 投資潛力分析………………………………………………………… （11） 第四章 市場分析 市場預(yù)測分析…………………………………………………………（13） 本項(xiàng)目周邊主要樓盤基本情況………………………………………（15） 目標(biāo)消費(fèi)群體定位……………………………………………………（18） 第五章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件 地理位置………………………………………………………………（20） 區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造…………………………………………………………（20） 區(qū)域地貌………………………………………………………………（20） 場地地基土、基巖構(gòu)成及特征………………………………………（21） 水文地質(zhì)條件…………………………………………………………（21） 地震地質(zhì)條件…………………………………………………………（22） 第六章 項(xiàng)目的 SWOT分析 優(yōu)勢（Strength） ……………………………………………………（23） 劣勢（Weakness）……………………………………………………（23） 機(jī)會(huì)（Opportunity）…………………………………………………（24） 威脅（Threats）………………………………………………………（24） 第七章 項(xiàng)目的規(guī)劃與定位 項(xiàng)目總體規(guī)劃及功能分區(qū)……………………………………………（25） 項(xiàng)目的定位和交通、建筑、立面、剖面、環(huán)境設(shè)計(jì)及設(shè)備………（26） 項(xiàng)目工程控制性計(jì)劃安排……………………………………………（31） “萬全城”項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃表……………………………………（32） 第八章 項(xiàng)目營銷、推廣策略…………………………………………（33） 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 第九章 物業(yè)管理及服務(wù) 物業(yè)管理……………………………………………………………（36） 服務(wù)內(nèi)容……………………………………………………………（36） 第十章 投資估算及資金籌措 投資估算……………………………………………………………（37） 資金籌措方案………………………………………………………（40） 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入、銷售稅金及附加測算…………………………………（41） 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析…………………………………………………（42） 利潤測算……………………………………………………………（42） 財(cái)務(wù)償還能力測算…………………………………………………（43） 財(cái)務(wù)盈利能力分析…………………………………………………（44） 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)管理 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)……………………………………………………………（45） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容………………………………………………（47） 規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策………………………………………………（49） 第十三章 結(jié)論與建議 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市宏觀經(jīng)濟(jì)保險(xiǎn)了持續(xù)、協(xié)調(diào)的基本態(tài)勢（53） 品質(zhì)與市場，是決定銷售的雙重主因……………………………（54） 銷售收入如期實(shí)現(xiàn)是收回投資的保障……………………………（54） 序 言 “萬全城”是奉獻(xiàn)給武漢的一個(gè)作品。當(dāng)今城市中心商務(wù)區(qū)主要有商務(wù)寫字樓、金融和服務(wù)三大職能設(shè)施構(gòu)成，同時(shí)武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 也不同程度地包含一定量的傳統(tǒng)的商業(yè)零售類職能設(shè)施。漢口西北湖片區(qū)已逐漸形成了商務(wù)中心格局，國際品牌連鎖、高端賣場、白領(lǐng)休閑總匯、高檔賓館、銀行總部、甲級(jí)寫字樓云集于此。城市和生活配套設(shè)施完善，地理位置十分優(yōu)越。 教育：育才幼兒園、育才小學(xué)、北湖小學(xué)、萬松園路小學(xué)、武漢六中、武漢外國語學(xué)校。萬全城 項(xiàng)目凈用地面積 16272 m178。 商 場 22235 m178。周邊分布的建銀大廈、新世界百貨、世貿(mào)大廈、新華諾夫特飯店等大型公共建筑，吸引著大量的人流及車流，交通狀況極其復(fù)雜。 西北湖路：規(guī)劃道路紅線寬 20 米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5 米2+車行道10 米。 表 1：區(qū)域現(xiàn)狀道路、路口負(fù)荷水平 路口或路段名稱 路口或路段流量 路口服務(wù)水平 服務(wù)等級(jí) 新華下路——建設(shè)大道 6800 0．84 D 北湖小路——建設(shè)大道 2900 0．76 D 北湖小路——西北湖路 1 050 O．73 C 建設(shè)大道 35 00 0．80 D 新華下路 3400 O．63 C 西北湖路 450 0．31 A 北湖小路 650 0．45 B （三）公共交通現(xiàn)狀 該區(qū)域公交線路較多，周邊公交站點(diǎn)有北湖站、取水樓站、北湖小路站等。 二、交通預(yù)測分析 （一）客流量預(yù)測 項(xiàng)目建成后引發(fā)的客流量包括從業(yè)人員和來訪人員兩部分，其中又以來訪武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 人員為主，包括住宅、商場和寫字樓三類性質(zhì)引發(fā)的客流，其中寫字樓、商業(yè)引發(fā)流量高峰與城市交通比較一致。考慮到項(xiàng)目這些實(shí)際情況以及所處區(qū)位的交通條件，以及武漢市的機(jī)動(dòng)車發(fā)展水平，預(yù)測2010 年項(xiàng)目各類性質(zhì)用地引發(fā)客流量出行方式結(jié)構(gòu)（表 表 5）： 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 表 4：項(xiàng)目各類性質(zhì)用地引發(fā)客流出行方式結(jié)構(gòu) 單位：% 9 交通方式 不同用地吸引比例 步行自行車公交車出租車小汽車摩托車 樓內(nèi)出行 合計(jì) 商 業(yè) 12 2 50 17 15 2 2 100 商務(wù)寫字樓 — 1 24 29 45 1 — 100 住 宅 2 10 39 17 30 2 — 100 表 5：項(xiàng)目各類用地高峰小時(shí)發(fā)生吸引車流量 單位：輛（混合車） 自行車 公交車 出租車 小汽車 摩托車 商 業(yè) 39 — 132 145 39 辦 公 9 — 104 202 9 住 宅 102 — 69 153 20 不同用地吸引比例 交通方式 注：各種車輛的平均載客人次分別為出租車 人、小汽車 、。 本項(xiàng)目建成后，區(qū)域道路交通的壓力將增加，必須通過合理的交通組織、強(qiáng)化管理，充分利用次要道路，盡量減小對(duì)主要干道交通影響，并結(jié)合區(qū)域公交設(shè)施布局，建立安全便捷、銜接良好的交通環(huán)境。 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的發(fā)展是由供求關(guān)系決定的，武漢市房地產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，呈加速度發(fā)展的態(tài)勢。 城區(qū)在不斷擴(kuò)張，隨著舊城改造力度的加大，尤其是武漢市將推行“城中村”改造，這勢必會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)住房的市場需求。 （二）從房地產(chǎn)投資規(guī)模來看，武漢市與國內(nèi)其他大中城市相比還有相當(dāng)大的差距。我國三大轎車基地之一的神龍汽車有限公司總部遷入武漢，世界 500 強(qiáng)接踵而至（IBM、微軟、NEC、北電、波導(dǎo)）等眾多世界 IT 企業(yè)在武漢設(shè)立基地。該區(qū)域?yàn)榻瓭h區(qū)區(qū)政府所在地，緊鄰建設(shè)大道金融一條街，武漢體育中心、武漢圖書大世界點(diǎn)綴其中， 距離漢口火車站、 天河機(jī)場也非常近北至發(fā)展大道，南至建設(shè)大道，東至香港路，西至青年路，新華路貫穿其中，可謂是江漢區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通四大中心。 從居住的角度來看，西北湖地理位置的重要性，因?yàn)楹撬拍畹耐昝辣憩F(xiàn)，也是親水、近水、在水樓盤的絕對(duì)看點(diǎn)和賣點(diǎn)，符合高尚樓盤的重要特征。這些湖畔都因不可復(fù)制的自然資源優(yōu)勢而迅速崛起，成為較為成熟的住宅區(qū)，而且在價(jià)格上以其不可復(fù)制的優(yōu)勢自然景觀資源，遙遙領(lǐng)先于漢口地區(qū)其他住宅。 目前，該片區(qū)的房價(jià)正隨著土地供應(yīng)的減少而日益走高，再加上菱角湖景觀工程改造、高檔住宅扎堆效應(yīng)，以及王家墩 CBD 的建設(shè)發(fā)展和新華下路大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，西北湖片區(qū)注定會(huì)成為武漢的繁華核心。僅 2007 年 15 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 7214億元，%； 億㎡，%。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)%、%%，環(huán)比分別上漲 %、%%。武漢房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持較快的增長勢頭，房地產(chǎn)市場整體形勢較好。 作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢開局，武漢大城經(jīng)濟(jì)崛起，無論是中心城區(qū)“向心力”作用進(jìn)一步加強(qiáng)，還是非中心城區(qū)開始崛起，武漢已經(jīng)開始融入全國、甚至國際性視野，即將進(jìn)入資本融合下的轉(zhuǎn)型期，未來發(fā)展空間極其廣闊。外地購房人群已占全市購房人群的四成以上。荷蘭 ING聯(lián)姻金地、大摩入股世茂濱江、 希爾頓落址武漢徐東， 碧桂園選擇武漢漢南……外資這種縱深化的投資表現(xiàn)，說明武漢房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始慢慢進(jìn)入國際性市場。鳳凰城、兩湖總都、天潤從目前已經(jīng)開始銷售的幾個(gè)樓盤來看，各個(gè)盤子的定位各不相同，但均有顯著特點(diǎn)。 該項(xiàng)目無論從規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀，還是從項(xiàng)目配套和戶型設(shè)計(jì)來看，都能稱得上是一個(gè)高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目。 ，主要購買對(duì)象為高層商務(wù)人士和私營老板。鳳凰城有所不同的是，由于其占地面積的限制，兩湖總都只建了兩棟，對(duì)小區(qū)內(nèi)整體綠化景觀建設(shè)有一定的限制。上林苑 項(xiàng)目地址：發(fā)展大道與新華下路交匯處 銷售