【文章內(nèi)容簡介】 銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標(biāo)來看，絕大多數(shù)城市都表現(xiàn)出價格 “上漲 ”的態(tài)勢。據(jù)省統(tǒng)計局統(tǒng)計，省城調(diào)隊的抽樣調(diào)查顯示，上半年，浙江省房屋銷售價格比去年同期上漲 %，漲幅比上年擴(kuò)大 點(diǎn)，房價漲幅再創(chuàng)新高。同時，在國家一系列宏觀調(diào)控政策的 作用下，我省房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長態(tài)勢開始放緩， 16月全省開發(fā)投資額 502億元，增長 %，增幅比 15月回落了整整 9個百分點(diǎn)。新購置土地面積已連續(xù) 3個月大幅下降， 16月降幅達(dá)到 %。土地開發(fā)投資額、新開工房屋面積及銀行貸款增幅分別比 15月回落了 4 點(diǎn)。土地及金融信貸的緊縮政策已全面發(fā)揮作用，各市開發(fā)投資速度均有不同程度的回落。 16月，衢州和臺州兩市投資增幅分別比 15月回落了 ；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在 10個百分點(diǎn)左右；杭 州、溫州、金華和麗水市增幅分別回落了 、 。上半年，全省 11個市中，房屋銷售價格漲幅超過全省平均水平的有寧波、湖州、紹興、嘉興、衢州、麗水和舟山，其漲幅分別為 %、 %、 %、 %、 %、 %和 %。杭州、溫州、金華和臺州的房價漲幅低于全省平均水平，其漲幅分別為%、 %、 %和 %。 浙江省房屋銷售價格比上年同期上漲 %，比同期城鎮(zhèn)居民可支配收入 %的增幅高出 ,比同期 GDP增長 %的增幅高出。 隨著杭州灣地區(qū)高速公路的一一貫通，三小時交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業(yè)開發(fā)價值。杭州灣跨海大橋啟動后，房產(chǎn)開發(fā)商預(yù)言，寧波、嘉興的樓市會有很長一段時間的 “鉑金期 ”，而本項目所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區(qū)域優(yōu)勢顯著！ 交通的巨變，使得杭州灣地區(qū)居民漸漸意識到，土地是一種稀缺資源，土地漸漸成為最值錢的東西，從幾年前的每畝幾十萬元，到現(xiàn)在的每畝百余萬元。人們在看到城市的房價節(jié)節(jié)上升 的同時，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動廣場，每天享受著美輪美奐的環(huán)河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團(tuán)錦簇之間，一個個以人為本的現(xiàn)代化建筑小區(qū)向人們招手。在嘉興，作為融入 “大橋經(jīng)濟(jì) ”的嘉興第一站 ———xx縣，當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的 “宜家花城 ”樓盤，從去年 1350元／平方米的開盤價，一路走到了現(xiàn)在的接近 3400多元／平方米，這在 xx這個濱海小城是一個奇跡。房價的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房 地產(chǎn)。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：項目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式是可喜的，日趨規(guī)范的房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說本項目在投資機(jī)會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境， xx地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件， xx地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個 方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 該項目位于 xx縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對 xx房地產(chǎn)市場作簡要的概述。 xx房產(chǎn)：去年房價翻了一番 ??? 由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大橋建設(shè)的雙重利好，今年 xx房地產(chǎn)住宅的平均價格翻了一番，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢頭。 近年來， xx商品房供銷面積呈不斷上升態(tài)勢，開發(fā)樓盤供不應(yīng)求。1998年至 2021年，全縣累計銷售面積已達(dá) %。去年 1到 9月，商品房銷售和預(yù)售面積分別為 ，比上年同期增長 %和 %。房地 產(chǎn)業(yè)商品化水平空前提高，全縣個人購買住宅率接近 100%?？罩妹娣e持續(xù)減少，到去年 9月底全縣商品房空置面積 ，比前年同期減少 %。前年末全縣商品房空置率為 %，空置率大大低于 1998年的 %。伴隨著房地產(chǎn)市場購銷兩旺的紅火局面， xx縣房地產(chǎn)價格也呈持續(xù)上升走勢。據(jù)統(tǒng)計報顯示：1998年至 2021年全縣商品房平均價格年均增長 %，其中 2021年商品房平均價格上漲了 %。去年三季度房屋銷售價格同比上漲%，漲幅比二季度又高出 ，創(chuàng)歷史新高，增速排在嘉興 5縣（市）首位。 商業(yè)物業(yè)：引領(lǐng)新一輪投資行情 據(jù)了解，引領(lǐng) xx新一輪房地產(chǎn)行情的項目，很可能是商業(yè)地產(chǎn)。因為在未來 3到 5年內(nèi)， xx的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增加，購買消費(fèi)力量會呈現(xiàn)出爆炸性增長態(tài)勢，這是基于以下原因： 首先， xx列中國 “百強(qiáng)縣 ”第 43位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁Α⒋认?。農(nóng)民收入也高于嘉興地區(qū)平均水平，并正以每年兩位數(shù)速度增長。 其次， xx因 “大橋經(jīng)濟(jì) ”而成為跨國公司、大型企業(yè)首選的工業(yè)基地和物流配送中心。美國邁特、方圣國際、英國維京、輝煌國際、印度 TVS集團(tuán)、大連實(shí)德等企業(yè)，都與 xx簽訂了投資協(xié)議，總投資超過2億美元。 第三， xx境內(nèi)已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資 120億、秦山核電四期 360億，還有杭浦高速 xx段等項目，這些投資即使只有10%的費(fèi)用發(fā)生在 xx，也超 50億，其對 xx經(jīng)濟(jì)的拉動無疑是巨大的。在投資猛增、人口數(shù)量和消費(fèi)力提升的情況下， xx特別需要綜合性購物消費(fèi)廣場。因此，當(dāng)?shù)匾粋€商業(yè)航母項目 ——xx新天地已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生，并且將邀請杭州大廈有限公司對它的經(jīng)營規(guī)劃、管理實(shí)施全程指導(dǎo)。 據(jù)了解，定位為國內(nèi)首家縣級 shopping－ Mall的 xx新天地廣場建筑面積為 ，集購物、住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、休閑、旅游度假為一體。 xx新天地廣場的商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標(biāo)賣方式銷售。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關(guān)注。 與普通沿街小商鋪相比， xx新天地廣場統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善，更容易形成商業(yè)氛圍。廣場典型商鋪結(jié)構(gòu)為：門面寬 24米，進(jìn)深 24米，層高 ，明顯比一般沿街商鋪更優(yōu)秀。目前， xx新天地一層典型商鋪的價格為 /平方米，總價每個商鋪 15萬元左右。 而從整個縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢將依然良好， 現(xiàn)在本項目同一區(qū)塊內(nèi)的樓盤 ——由當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的 “宜家花城 ”樓盤，從去年 1350元／平方米的開盤價，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元／平方米，是 xx縣內(nèi)目前口碑售價最高的樓盤，也將是本案的主要競爭對手，現(xiàn)該項目已進(jìn)入三期的開發(fā)銷售中。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 地塊面積：凈用地面積 48763平方米，近似 “7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構(gòu)成，較平整。 該地塊位于長安路西側(cè)海興路北側(cè)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為 30畝地，建議開發(fā)商與政府協(xié)商取得這 30畝的開發(fā)權(quán)，周邊市政配套有：元濟(jì)中學(xué)，城交中心小學(xué)、縣公安局、交警大隊、信用聯(lián)社分社等。 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 以下為地塊四個方向的 環(huán)境情況： 一條長安路直通城市繁華腹地，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，能隱約感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達(dá)。離塵不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉(xiāng)之中。一直往南為秦山核電站基地。 北面遙望由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，自然村落散布其間，一河流靜靜流于腳下，河水清澈，空氣清新，寧靜而美麗。滬杭高速路在北上方橫貫而過。 遠(yuǎn)方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設(shè)中的杭州灣跨海大橋。 西向視野開闊，可見正在施工的宜家花城（ 也是本項目的最大競爭對手），印入眼簾的元濟(jì)中學(xué)，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環(huán)境。 、項目所在城市走訪 由于 xx縣城并不大，我們在對其主要的交通要道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。 其主要的城市休閑區(qū)域是在董家路與文昌西路交界這一帶，此區(qū)域為其城市的主要休閑區(qū)域，相當(dāng)于杭州的河坊街，其城市主要的商業(yè)中心區(qū)域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。在城市的南部主要為核電站自建經(jīng)濟(jì)適用房，此區(qū)域內(nèi)幾大小區(qū)大多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)試用房，在幾大小區(qū)樓盤的走訪中發(fā)現(xiàn)各樓盤在自身外立面設(shè)計與用材均比較一般，特色點(diǎn)并不多。（在 后期的實(shí)際操作中，我們將對縣城各主要樓盤做更為詳細(xì)的調(diào)研）。 二、項目地區(qū)區(qū)域分析 本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交通大道。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于 xx縣城北，滬杭快速公路橫穿開發(fā)區(qū)，離滬杭高速公路出口 15KM、乍嘉蘇高速公路出口各 7KM。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。邊上有一汽車北站正在建設(shè)之中，公交線路有 3號線在元濟(jì)中學(xué)下。 地塊周邊商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)并不齊全，主要將依靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)部配套和城市內(nèi)部解決。無專業(yè)性市場 ,無酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。教育機(jī)構(gòu)，有元濟(jì)中學(xué)、城交中心小學(xué)，生活配套設(shè)施不十分健全將成為項目開發(fā)的一大劣勢。 三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查 xx縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1992年 7月， 1994年省政府批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總規(guī)劃面積 。其中老區(qū)位于縣城武原鎮(zhèn)北部，建有浙江省 “十五 ”特色經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ——xx標(biāo)準(zhǔn)件工業(yè)城和外商投資區(qū)、海豐民營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，形成了以五金