【文章內(nèi)容簡介】 ） % 花園洋房（戶） % 小高層（戶） 高層（戶） % 居住人數(shù)（人） 第二章 項目投資環(huán)境與市場研究 一、市場需求分析 武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 武漢市近十年來保持了兩位數(shù)的經(jīng)濟增長速度，隨著居民生活水平的提高以及城市化進程的進一步加快，武漢市民對住房的需求一直呈上升趨勢。從而導(dǎo)致 武漢 市 的房價從 1998 年來一直都在 不斷上 漲 。目前武漢市中心城區(qū)商品房均價已接近 10000 元 /平方米。 在城市建設(shè)方面， “1+8” 城市圈的獲批，九路一橋的通車，地鐵建設(shè)的提速等都讓我們看到更為廣闊而輝煌的明天。武漢 房地產(chǎn)市場也一定 會走出一條健康有序可持續(xù)發(fā)展 的道路。 項目的區(qū)域優(yōu)勢 武漢市東西湖 金銀湖地區(qū)憑借它得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的三年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量穩(wěn)居武漢市前列，其價格指數(shù)也一直呈持續(xù)的上升狀態(tài)，這種發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)變化格局使眾多的知名發(fā)展商云集金銀湖。來自海內(nèi)外知名發(fā)展商，憑借雄厚的資金實力和先進的開發(fā)理念，在金銀湖這塊寶地上將建筑、環(huán)境與人作了有機和諧的統(tǒng)一，營造出了一個個高尚人文的社區(qū)，風(fēng)格各異的園林景觀、建筑布局和立面造型，無論從視覺還是心理上均給人絕佳的美感，誠信的工作態(tài)度和完善的物業(yè)管理使業(yè)主有良好 的精神享受。 目前，政府對整個金銀湖片區(qū)的定位是適宜居住和創(chuàng)業(yè)的生態(tài)家園，除去正在開發(fā)的房地產(chǎn)用地，金銀湖生態(tài)園的儲備用地面積 1500多畝，規(guī)劃用地 3000 多畝。金銀湖已經(jīng)成為大盤云集的漢口 “ 后院 ” ，隨著萬科、順馳等各大開發(fā)商挺進金銀湖，金銀湖地塊中的各 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 16 種配套設(shè)施也正在日趨完善，開始呈現(xiàn)出一番城市居住新城的新局面。 從整個武漢市的情況來看，金銀湖地區(qū)憑借土地資源豐富，自然條件優(yōu)越等優(yōu)勢，近年來發(fā)展速度最快、最令人矚目，成為武漢市最大也是最具有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)熱點地區(qū)。 二、區(qū)域內(nèi)樓盤特征分析 區(qū)域產(chǎn) 品類型豐富，以混合型社區(qū)規(guī)劃為主 本區(qū)域產(chǎn)品類型豐富，多層、小高、聯(lián)體、獨棟皆有。各個樓盤規(guī)劃基本都以混合型社區(qū)規(guī)劃為主，其中產(chǎn)品類型多為多層和聯(lián)體別墅。 金銀湖板塊內(nèi)其土地資源供應(yīng)量充足，其樓盤規(guī)模普遍較大，容積率較低，社區(qū)環(huán)境與市中心樓盤相比，樓盤品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境要高出較多。該區(qū)域內(nèi)樓盤在規(guī)劃產(chǎn)品類型上以多層和聯(lián)體別墅為主要建筑形態(tài)，輔之小高層和高層來滿足觀景的要求。 區(qū)域內(nèi)樓盤主要借助于金銀湖自然景觀資源，來打造中高品質(zhì)社區(qū)。因此，在產(chǎn)品規(guī)劃中多規(guī)劃有花園洋房和聯(lián)體別墅，來提高樓盤品質(zhì)和檔次。本區(qū)域 還有少量獨棟別墅產(chǎn)品規(guī)劃，主要分布在金銀湖沿岸地帶，占據(jù)著一線湖景優(yōu)勢。 區(qū)域內(nèi)項目銷售價格存在較大差異 區(qū)域樓盤銷售價格由于其樓盤所在地理位置、自然景觀資源、開發(fā)商品牌實力以及社區(qū)規(guī)劃品質(zhì)檔次的不同，造成各個樓盤銷售價格之間存在著較大的落差。 區(qū)域客戶主要以中等收入階層為主 區(qū)域內(nèi)初期住宅產(chǎn)品以經(jīng)濟適用房為主，通過低價位、低品質(zhì)住宅產(chǎn)品在較短時間內(nèi)實現(xiàn)居住人口的導(dǎo)入。其初期的購買者以集團購 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 17 買為主，隨著武漢住房分配制度的改革，個人購買者的比重逐步提高。同時，金銀湖片區(qū)的扎堆開發(fā)，板塊價值提高，目前個 人購房率超過90%?？蛻羧阂灾械仁杖腚A層為主?？蛻羧褐幸舶糠指呤杖腚A層，自己擁有私家車等交通工具。 區(qū)域客戶主要來源于漢口 由于漢口地區(qū)購房者對跨江購房存在較大的心理障礙，而在對江岸、江漢、硚口、東西湖 4 個漢口購房區(qū)域的選擇時，選擇東西湖區(qū)域的比例僅次于選擇漢口中心區(qū)的比例，這主要得益于金銀湖板塊 5年開發(fā)的積累，以及金銀湖周邊宜人的自然環(huán)境。 區(qū)域未來發(fā)展趨勢 武漢市東西湖 金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)板塊特征明顯 主要為臨湖開發(fā)的環(huán)湖生態(tài)居住區(qū)。如 環(huán)繞金銀湖開發(fā)的碧?；▓@、戀湖家園、黃金海岸、順馳泊林、萬科西 半島及泰躍金河等項目構(gòu)成環(huán)湖生態(tài)居住區(qū)。以及以 鑫海花城 和 沿海賽洛城為代表的黃獅海生態(tài)居住區(qū)。 政府對金銀湖發(fā)展規(guī)劃為三個階段，即開發(fā)階段、配套階段、完全城市化階段。目前，金銀湖板塊已處于第二階段，政府從以往專注于招商引資轉(zhuǎn)向狠抓配套，而配套的首要問題則是交通。金山大道的刷黑拓寬、沿張公堤建設(shè)的中環(huán)北線，橫跨中環(huán)北線的常青立交、古田一路立交與古田二路立交等道路基礎(chǔ)設(shè)施均在緊張建設(shè)中。輕軌線北端終點站設(shè)在鑫?；ǔ歉浇?，同時地鐵二號線的出口從常青花園延伸至馬池路，使金銀湖板塊能夠擁有兩條軌道交通線。 隨著交通、商 業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施的逐漸完善，金銀湖管委會預(yù)計在 3 年內(nèi)使金銀湖的入住率達到常青花園的水平。 產(chǎn)業(yè)支撐，為區(qū)域市場聚集人氣 武煙集團新址入駐金銀湖，有望帶動整個產(chǎn)業(yè)鏈，有利于增強板 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 18 塊內(nèi)的人氣，以及原區(qū)域游離的人員就業(yè)。政府與香港投資商洽談某醫(yī)療器械的項目，準(zhǔn)備引入金銀湖制藥工業(yè)園。加勒比黃金海岸是政府大力引進的水上旅游項目，以促進旅游促進板塊騰飛。商業(yè)、旅游、藥業(yè)工業(yè)、總部經(jīng)濟是金銀湖區(qū)域的支撐產(chǎn)業(yè)。強大的產(chǎn)業(yè)支撐為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展聚集人氣。 三、 片區(qū)重點樓盤 （一）萬科 西半島 ■ 主要資料 開發(fā)商： 武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司 建筑規(guī)劃： pekka salminen architects 景觀設(shè)計：新加坡 dpc landscape design 地理位置：東西湖區(qū)環(huán)湖路以東、金銀湖以西 物業(yè)公司：武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 項目類型：多層、別墅、小高層 建筑用地： 303 畝 起 價 ： 4800 元 /平方米 ■ 產(chǎn)品 面積： 80－ 140 ㎡ 戶型：二房二廳、三房二廳、四房二廳 165 ㎡左右的復(fù)式 熱賣戶型：三房二廳 ■ 賣點 ① 精裝修，輕松省事。 ② 建筑材料優(yōu)良。 ③ 國際標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 19 ④ 萬科多年的設(shè)計經(jīng)驗，給予設(shè)計效 果的保證。 ⑤ 售后服務(wù)保證。 ■ 廣告導(dǎo)語 選擇一座島，選擇一種生活 ■ 點評 萬科 西半島是我們在金銀湖片區(qū)調(diào)研接觸的所有項目中綜合競爭力最強的一個典型項目。它借助地塊多面臨湖，地塊內(nèi)有眾多大小水系與湖面連通、滲透，地塊內(nèi)的小氣候與整個大湖面息息相關(guān)，地塊中部有一南北走向湖汊與外湖相通，將整個地塊分割為兩個 “ 半島 ” ，湖岸曲折蜿蜓，自然景觀優(yōu)美。將三面臨湖、雙半島、 “ 內(nèi)湖 ”恢弘規(guī)劃，形成的獨特的景觀優(yōu)勢， “ 領(lǐng)島 ” 金銀湖；誠邀世界知名景觀設(shè)計公司擔(dān)綱設(shè)計，傾力打造地中海風(fēng)情建筑。 （二）金銀湖畔 粹嶺 ■ 主要資 料 開發(fā)商：武漢長江科技經(jīng)濟開發(fā)有限公司 投資商：湖北九鼎置業(yè)有限公司 景觀設(shè)計：香港派裴建筑設(shè)計咨詢有限責(zé)任公司 地理位置：東西湖區(qū)環(huán)湖路中段 代理公司： 觀筑地產(chǎn) 項目類型：聯(lián)排、疊加官邸 占地面積： 平方米 建筑面積： 61464 平方米 均 價： 10500 元 /平方米 容積率： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 20 綠化率： % 樓層狀況 ： 3 層， 5 層 /共 38 棟 銷售進度： 一期已全部售馨，二期項目即將開盤。 停車位： 352 ■ 賣點 ① 第一個純別墅杉水社區(qū) ② 低密度 townhouse 與 cbd 樓價重 組的嶄新產(chǎn)品 ③ 罕見的紅杉樹為生活注入了無窮情趣 ④ 文化石的優(yōu)質(zhì)特性烘托主人極簡單主義。 ⑤ 環(huán)保建筑 ⑥ 分散景致讓散步成為一種樂趣 ⑦ 與白鷺零距離接觸 ■ 廣告導(dǎo)語 住在城里 住在別墅里 ■ 點評 金銀湖畔 粹嶺純別墅社區(qū)僅規(guī)劃有聯(lián)排別墅、疊加觀邸兩種產(chǎn)品，一條 s 形的景觀軸線將社區(qū)分成兩部分，東邊為聯(lián)排別墅區(qū)域，西邊為疊加觀邸。規(guī)劃設(shè)計發(fā)揚人本主義精神，以陽光、自然、健康為主題，將理想與生命關(guān)愛融合。水乳交融的靈動地帶，清新健康的居住空間，在不經(jīng)意間回歸自然，進入理想中的 “ 彼岸世界 ” 。在設(shè)計過程中，該項目反復(fù)推 敲產(chǎn)品每個細節(jié)，設(shè)計師大膽的運用了大面寬、短進深、臺地 +坡地、車庫 +儲藏室、一戶三個私家花園、每個房間帶室外空間、創(chuàng)意夾層、復(fù)式主臥、兒童房帶書房等別巨匠心設(shè)計理念。金銀湖畔 粹嶺運用人工的手法充分演繹自然主義的美學(xué) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 21 （三）順馳 泊林 ■ 基本資料 開發(fā)單位：武漢能達實業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)公司：順馳物業(yè) 項目類型：花園洋房、情景洋房、聯(lián)排別墅 項目地址：東西湖金銀湖畔 占地面積： 307 畝 建筑面積： 20 余萬平方米 戶型： 2*2/3*2/4*2/聯(lián)排別墅 總戶數(shù)： 1277 停車位： 1277 綠化率 ： 大于 38% 樓層狀況： 5 層、 7 層 均價： 4600 元 /平方米 銷售進度： 60% ■ 賣點 外湖： 2000 畝煙波浩淼金銀湖； 內(nèi)水： 40%水化率眩彩溪谷園林 ■ 廣告導(dǎo)語 cld 水岸貴族領(lǐng)地 ?畔溪升級版 ■ 點評 順馳泊林，以德國的現(xiàn)代簡約為設(shè)計藍本，規(guī)劃有低層，多層，小高層等多種建筑形態(tài)，集公寓、洋房、別墅等多種住宅建筑，同時建有綠色果嶺、延湖美學(xué)長廊、楔形建筑空間、退臺式主題建筑、畔溪十二御景及高檔假期會所、異國風(fēng)情商業(yè)街等等，旨在營造極具人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 22 文氣息的湖畔生活格調(diào)。 （四）碧?；▓@ 半島嘉年華 ■ 基本資料 開發(fā)單位：武漢宏宇實業(yè)集團有限責(zé)任公司 代理公司：武漢帝森百羿 物業(yè)公司： 武漢格林物業(yè)管理有限公司 建筑商： 武漢市東盛環(huán)境藝術(shù)設(shè)計工程有限公司 項目地址